2022 년 시행 부동산 관련 법률 (1)
California 주에서 2021 년에 770 건이 법이 제정되었다. 2020 년 372 건에 비교해서 2 배가 넘는다. 새 법률 대부분은 단독 주택 건축 공급을 위한 것이다. 여기에는 단독 주택 지목, 많은 주택 건축을 위한 밀도를 높이고, 건축 허가 절차 단축, 학생, 노숙자를 위한 주거, 도시 내의 주거용지 밀도를 높이고, 대중교통 환승지 인근에 주택 증축을 허용하고 있다. 인종 차별적인 부동산 증서 규제와 철폐, 부동산 업자의 인종 차별 행위 근절을 위한 교육을 시행하도록 한다. Covid-19 전염병 예방을 위한 퇴거 절차의 시작인 “3일 퇴거 통고” 시작은 2021 년 10 월 1 일부터 2022 년 3 월 31 일 까지 이며, 퇴거 절차를 시작하기 전에 “긴겁 임대 지원 신청 (Emergency Rental Assistance)”을 요구한다. 이외에도 산불 화재 방어와 천재 지변, 식수 공급, 식수 정화에 대한 것이다. 먼저 주택 개발 관련한 새 법률을 소개한다.
건축 허가 간소화 SB 8 :
건축 허가 비용 절감, 허가 간소화, 지방 정부에서 주택 밀도를 낮게 책정하거나 지목 하향 조정으로 주택 밀도 축소시키는 제한을 했다.
단독 주택 소유주한테 특정 조건이 충족 되면, 2 세대 주택 (duplex) 건축 허가 또는 2 개의 필지로 분할 할 수 있도록 허용한다. 특히 지방 건축과 행정부의 건축허가로 결정함으로서 건축 일정을 단축한다.
예외 사항 : 기존 임대 제한 주택의 철거 또는 구조 변경 금지 된 곳 또는 지난 15년 이내에 주거용 임대 사업 철회 (Ellis Act) 대상 주택, 지난 3년 동안 세입자가 점유한 주택, 지역 조례에서 더 큰 철거를 허용하거나 또는 지난 3년 동안 세입자가 사용하지 않은 부지가 않인 한 기존 구조물 외벽의 25% 이상을 철거하는 것을 금지한다. 2 세대 주택 (Duplex) 신청 또는 한 필지 분할 시에 단위당 2 대 이상의 주차 공간 요구를 금지한다. 30 일 이하의 단기 임대를 금지 시킬 수 있다. 분할 필지는 모두 최소 1,200 Sq.Ft. 이상 이라야 된다. 분할 승인 날로부터 최저 3 년간 소유주가 주로 거주하는 주택으로 사용해야 된다. 4 세대 주택 (4 plex) 보다도 더 큰 분할을 위해서 인접한 필지까지의 신청을 금한다. 2022 년 1 월 1 일부터 시행
10 동까지 건축 허가 SB 10 :
대중교통이 많은 특정 필지 또는 도시화 된 지역의 특정 필지에 대한 주택 건축 지목 변경을 10 동 까지 건축 허가를 간소화 한다. 지방 정부가 자발적으로 특정 경우에는 환경 보고서를 면제하는 것을 결정 할 수 있다. 2022 년 1 월 1 일부터 시행하며 2029 년 1 월 1 일 까지 유효.
저소득층과 학생을 위한 주거용 건축 SB 290 :
저소득층 학생과 중산층을 위한 주택 건축 시에 추가 건축 동수를 허용한다. 개발업자가 최저 20 % 동수를 저소득층 학생을 위한 건축을 할 때에 비용 삭감 또는 기타 혜택을 청구 할 수 있다.
저소득층 주택 건설 공공 시설 수수료 면제 AB 571 :
저소득층 주택 건설과 관련한 공공시설 수수료 비용 징수 금지, 건축 허가 관련 개발 비용 (impact fees), 고밀도 추가 동수 허락 비용, 저소득층 학생, 저소득층 주택 개발을 위한 건축 시에 허가 비용 대신에 다른 비용을 요구 하는 것을 금한다. 2022 년 1 월 1 일부터 시행
노인용 주택 건축 SB 591 :
노인용 주택 , 보호자 (caregivers). 유소년 보호자를 위한 주택 개발 시에는 주와 지방정부의 재정 혜택, 세금 혜택을 제공한다. 특정인을 위한 개발에는 최저 80 % 는 55 세 이상의 노인이 거주 할 것, 그리고 최저 20 % 이상의 거주자는 보호자가 거주 할 것을 요구한다.
정부 잉여 토지를 주택 건축 전환 SB 791:
주택 개발 업자와 지방 정부가 협조해서 저소득층 주택 개발을 위한 주 정부 잉여 토지부서를 신설해서 잉여 토지를 활용하고, 재정보조 지원을 한다. 잉여 토지 개발 조언, 기술적 도움, 지방 정부에 잉여 토지와 개발 업자 상담, 무상 보조, 융자, 세금 혜택 및 자금 조달을 위한 것이다. 시공업자와 하청업자가 노동조합 기준의 임금과 숙련공, 훈련된 인력 요건을 준수하지 않을 경우에는 위증죄로 기소되어야 한다는 조항을 제거하고 수정했다. 2022 년 1 월 1 일부터 시행
지목법에서 정한 것 보다도 더 많은 주택 건축 AB 803 :
기존의 전형적인 단독 주택 지목 또는 일반 주택 동 수 보다도 더 많은 주택 건축을 해야 된다. 단독 주택이 지배적인 특성을 지닌 부지에만 적용 또는 기타 저밀도 주택으로 둘러싸인 부지에 저렴한 단독 주택 건축 촉진을 위한 것이다. 새 법은, 다만 기존의 다세대 주택 사용 지목에만 적용된다. 5 acres 이하의 필지에, 개발이 된 도시라는 자격 요건이 충족되어야 된다. 소규모 주택 부지 개발은 최소 단위 요건을 충족해야 하며 생활 할 수 있는 순수 평균 면적이 1,750 Sq.ft 이하인 단독 주택 단위로 구성되어야 한다.
2022 년 1 월 1 일부터 시행
주택 관리협회 (HOA) 별채 건축 제한은 위법 AB 1584 :
기존의 별채 건축 촉진법에 의해서 별채 건축을 했는데, 공동관리 협회 규약에서 별채 건축을 금지하거나 제한하는 모든 시행 금지한다.
주택 건축 허가 기간 단축 AB 1174 :
주택 건축 허가 승인 기간을 단축한다. 만약에 건축 허가 반대 소송 판결 이후 또는 처음 승인된 후에 변경을 했을 때는 3 년간 유효하도록 했다. 지방 정부는 원래 개발 신청서가 제출되었을 때 유효한 객관적인 기준과 건축 법규에 따라 후속 건축 허가 신청을 고려할 것을 요구한다. 2021 년 9 월 16 일 시행
별채 판매 AB 587 :
비영리 단체에서 별채를 건설 했을 때에는, 지방의 특정 조건이 허락 한다면 본채와 분리해서 별채를 판매, 이전 할 수 있다. 그러나 지방 정부에서 조례를 통해서 판매를 할 수 있도록 할 수도 있지만, 지방 정부가 꼭 이를 수용 안 해도 된다. 그리고 소유권은 “공동 소유 (Tenancy-in-common)”로 소유권 취득이 되어야 된다.
별채 판매 AB 345 :
별채 (ADU) 판매를 비영리 단체가 판매, 저소득층한테 판매, 별채 소유권을 “공동 소유 (Tenancy in common)”로 취득. 구입 조건은 주 거주지로서 생활 할 사람, 공동 관리 지역 사용권, 재산세, 보험, 공공시설, 관리, 문제 해결 절차에 대한 요건을 충족시켜야 된다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070