Virus, 상업용 세입자 체납 임대료
Viurs 가 발생한 직 후인 2020 년 7 월 4 일 ~ 8 월 8 일 사이에 SBA를 통해서 사업체에 "급여 지불 program (PPP)" 이란 명목 하에 $3,490 억 이란 돈을 풀었다. 5 년 만기 1 % 이자로 사업체 종업원 인건비, 임대료, 이자, 공공료금으로 사용 할 수 있도록 했다.
특히, 이 가운데서 고용인이 지불해야 할 인건비 관련 세금, 사업체 담보로 융자를 받아서 지불되는 이자, 사업체 임대료와 전기, 수도, gas 같은 공공료금 지불 액수에 대해서는 무상 보조로 전환했다.
그리고 새 법률인 AB 1577에서, SBA 경기부양 융자 (PPP)에서 무상으로 탕감받은 액수에 대해서는 총 소득에서 제외함으로 세금도 지불하지 않아도 된다. 예로서, 빚의 일부를 탕감 받게 되면, 탕감받은 액수에 대해서는 일반 수입으로 간주해서 세금을 지불 했었다. 그러나 국세청에서 PPP 융자 탕감 액수는 총 소득에서 제외 시킨다 면서 2020 년 9 월 9 일부터 시행되었다.
이런데도, 어떤 상가 세입자는 Virus 가 시작 된 후부터 건물주 한테 일체 임대료를 지불하지 않는 세입자가 있다. 물론, PPP 융자를 신청해서 임대료 지불 할 액수에 대해서 융자를 받았는지 안 받았는지 모른다. 만약에 임대료 지불 몫에 대한 융자를 받았다면 건물주한테 임대료를 지불해야 된다. 이 액수에 대해서는 무상이며 수입도 안이다.
2020 년에 제정된 법률 가운데서 주거용 세입자 보호를 위해서 제정된 법률은 있었지만 상업용 세입자 보호를 위한 법률은 없다. 상가 임대에 대해서는 아무런 보호가 없다.
상업용 세입자에 대해서는 주법으로 결정된 사항이 없지만 각 시청과 County 그리고 지역 법원에 따라서 유예가 되기 때문에 시청, County 또는 각 지역 법원에 문의 해 보아야 된다.
Virus 비상사태인 2020 년 3 월 1 일부터 2021 년 1 월 31 일 까지 기간에 임대료 체납을 말한다. 이 기간의 세입자 체납금 징수에는 이자나 과태금 청구는 못한다.
예로서, L.A. County 는 상가 세입자 임대료 체납금은, 종업원 10 명 이하 업체는 Virus 비상사태 기간이 해제 된 후부터 12 개월로 분할 납부 할 수 있다.
L.A. 시는, 상업용 입주자는 체납된 임대료를 비상사태 해제 된 후 3 개월 동안 분할 납부를 허락해야 되고, 3 개월 까지는 퇴거 중단 (moratorium) 이다. 해제 후 12 개월 동안 임대료 인상을 동결했다. “주거용” 건물주는 입주자가 Virus 기간 동안 체납된 임대료를 비상사태가 해제 된 후 12 개월 동안 분할해서 지불하도록 한다. 건물주는 이런 조례를 입주자한테 통고하도록 했다.
L.A. 시와 L.A. County 는 상가 입주자에 대해서 2021 년 1 월 31 일 까지 체납금 지불 유예가 된다. 그리고 Virus 기간 동안 체납된 임대료에 대해서 이자 또는 체납 과태금 징수를 못한다. 어떤 한인 상가 세입자의 문의가, 건물주가 체납 임대료 뿐만이 안이고 이자와 과태금을 지불하라는 독촉을 해 오는데, 어떻게 하면 좋으냐는 질문이다. 건물주가 상업용 임대료 체납 행정명령을 모르기 때문에 체납금을 독촉 할 수도 있으므로 각 시청이나 County 에 문의해서 재 확인을 하면 된다.
참고로, L.A. 시와 County 에서 발표한 내용을 첨부한다. 그리고 비영리 법률 단체 기관이나 L.A. 시청에 문의해서 무료 법률 도움을 받는 것이 좋은 방법이다.
https://dcba.lacounty.gov/wp-content/uploads/2020/07/Moratorium-One-Pager-7.20.20.pdf
Riverside 시 : 체납된 임대료를 6 개월 동안에 상환해야 된다.
만약에 건물주가 퇴거 소송 과정에서 이를 위반 했을 때는 입주자는 이것을 퇴거 방어로 활용 할 수 있다.
주로 Oakland, San Frandisco, San Diego 시 그리고 Alameda, Santa Clara, Los Angeles, San Diego Counties 가 해당된다. 각 지역 시청이나 County 에 질문해야 된다.
그리고 법원에서 상업용 세입자에 대한 퇴거 소송을 접수하지 않는 곳도 있다. 예로서, Alameda County 경우에는 2020 년 12 월 31 일 까지 상업용 세입자 퇴거 소송을 접수받지 않는다.
무료 법률 상담 :
입주자 또는 상가 세입자로서 퇴거 문제가 발생 했을 때는 저소득층을 위한 비영리 법률 단체인 “Bet Tzedek Justice For All”, 전화 323-939-0506 또는
eMail; intake@bettzedek.org 에 문의 하면 된다. 자원 봉사자 변호사들로부터 도움을 받을 수 있다.
현재 L.A. 시청에서 입주자를 위한 법률 도움을 요청하는 곳이다.
L.A. 시장 사무실 (Los Angeles Mayor’s Office)
(213) 978-1028 eMail : mayor.helpdesk@lacity.org.
Website : lawhelpca.org에서 각 지역별로 여러 종류의 무료 법률 문제를 돕고 있는 비영리 단체를 소개 해 주고 있다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070