새 퇴거 연장과 정부가 체납 임대료 지불

2021 년 1 월 29 일 통과된 새 법안 SB 91은 한인 세입자들한테 상당히 중요한 내용들이기 때문에 법안 전문을 여기에 소개한다.

특히 퇴거에 시달리는 한인 세입자, 그리고 주거용 임대 건물주가 세입자 로부터 임대료를 받지 못하는 문제가 이 법에서 숨통을 튀워 주기 때문에 소개한다.

SB 91 새 법률 중요 내용

1. 퇴거 동결 2021 년 6 월 30 일 까지.

2. 정부가 체납된 임대료 80 % 지불, 건물주가 20 % 감면 해 주었을 때에는 2020 년 4 월 1 일부터 2021 년 3 월 31 일 사이에 체납된 임대료에서 80 % 를 건물주가 상환 받는다.

3. 주 임대 지원 program은 3 월 15 일 부터 부동산 소유주와 세입자로부터 신청서를 받기 시작했다.  

4. 건물주는 임대료 체납금을 타인한테 양도 할 수 없다.

5. 건물주가 세입자 퇴거 시킬 목적으로 수도, 전기 같은 공공 service 차단하면 안된다.

6. Covid 19 피해 산정 일자를 2021 년 2 월 1 일에서 2021 년 7 월 1 일 까지로 연장한다.

7. 임대료 체납금을 소비자 신용 기록에 사용 할 수 없다.

8. 건물주가 Covid-19 체납금 이외의 사유로 세입자에 대한 보복 퇴거 금지를 2021 년 7 월 1 일 까지한다.

9. 소규모 주거용 임대 주, 융자, 월부금 지불 유예 신청 기간은 2021 년 9 월 1 일 까지

10. 체납 임대료 청구 소송은 소액 재판 관할 권은 2025 년 7 월 1 일 까지.

11. 퇴거 소송에서 건물주 변호사 비용 청구를 제한 한다.

12. 건물주가 세입자를 위한 정부 보조 신청 협조를 안했다면 체납금 임대 보상 지불 감소 판결.

13. 퇴거 소송 기록 검열은 2021 년 7 월 1 일 까지로 법원 기록 접근 금지를 연장한다. 그리고 원고가 소송을 제기할 수 있는 기간은 2020 년 3 월 4 일부터 2021 년 6 월 30 일까지로 연장한다.

14. Covid-19 세입자 임대료 또는 다른 비용을 지불하지 않은 체납 기간은 2020 년 3 월 1 일부터 2021 년 6 월 30 일 까지 기간으로 한다.

15. 건물주가 2020 년 3 월 1 일부터 2021 년 6 월 30 일 기간의 임대료 체납에 대해서 보증금 (security deposit), 또는 월 임대료에 적용하는 것을 금지한다.

16. 세입자 임대료가 2020 년 3 월 1 일부터 2021 년 6 월 30 일 사이에 임대료 체납이 2021 년 2 월 28 일 까지 체납이 되었다면 세입자한테 새로운 통고를 보내야 된다.

17. 지난 AB 3088 에서 Covid-19 으로 경제적 어려움을 당하는 세입자라는 진술서를 건물주가 세입자한테 보내야 되고, 세입자가 이를 건물주한테 보낸 사람은 현 임대료의 25 % 만 지불하는 것도 2021 년 7 월 1 일 까지로 연장된다. 그리고 세입자 임대료 체납이 2021 년 2 월 28 일 까지 체납이 되었다면 세입자한테 새로운 통고를 보내야 된다. 

Newsom 주 지사가 2021 년 1 월 29 일에 의회에서 연방정부의 재정 보조 기금 $26 억 달러를 체납된 세입자 임대료의 80 % 를 사용할 것과 세입자 퇴거를 2021 년 6 월 30 일 까지 유예 한다는 법안에 서명했다. 그리고 SB 91이 통과됨으로서 Covid-19 사태로 인해서 경제적 어려움을 당하는 수백만명이 보호받게 되었다.

SB 91이 통과됨에 따라 캘리포니아는 미국에서 가장 강력한 세입자 보호를 시행하여 모든 주를 선도하게 되었다. SB 91은 기존의 AB 3088 이 퇴거 유예 기간이 1 월 31 일에 종료되는 것을 다시 2021 년 6 월 30 일 까지 연장한다.  

퇴거를 허락하게 되면 Covid-19 발생이 증가되고 사망자가 증가된다. 2020 년 여름에, 퇴거 유예 동결을 해제하고 미 전역에서 Covid-19 양성 환자가 400,000 명이 발생했고 10,000 명의 사망자가 발생했었다.

그러므로 퇴거 동결은 지역 사회의 Covid-19 발병자와 사망자를 줄이는 역할을 한다.

오늘, 우리는 California 내의 어려운 지역 사회를 돕고, 세입자와 소규모 건물주를 보호하게 되었지만 더욱 많은 일을 해야 된다고 했다.

이 법안에는, Covid-19 관련 이유로 임대료의 전부 또는 일부를 지불 할 수 없다고 진술한 세입자에 대한 퇴거를 일시 중단하지만 위증 시에는 처벌을 받게 된다.

세입자는 여전히 건물주한테 체납된 임대료를 지불 할 책임이 있지만 유예 기간이 끝난 후에도 이런 체납 금액으로 퇴거 시킬 수 없다.

SB 91은 California 주가 연방 임대 지원금 26 억 달러를 주정부 임대 지원으로 사용 할 수 있도록 한다. 이 program 은 소득 자격을 갖춘 임대료 체납 세입자를 대상으로 한다. 그리고 건물주가 임대료의 20 % 를 세입자한테 면제 해 주는 건물주한테로 확대 지원된다.  건물주가 이 면제에 동의하면, 건물주는 세입자가 2020 년 4 월 1 일부터 2021 년 3 월 31 일 사이에 체납된 임대료에서 80 % 를 상환 받을 수 있다. 

미납된 1년 렌트비의 80%를 지원하는 캘리포니아 주정부의 렌트비 지원 프로그램이 본격 시행돼 15일부터 신청이 시작됐다.

세입자들은 웹사이트(housing.ca.gov)를 통해 해당 프로그램에 지원할 수 있고, 추가 정보를 얻기 위해 전화 문의(833-430-2122)가 가능하다.

LA 시청에서 세입자를 위한 2차 임대료 지원 program 을 2021 년 3 월 30일 8시부터 4월30일까지website : hcidla.lacity.org를 통해 2차 Emergency Rental Assistance Program 신청을 받을 계획이다.

LA시에 거주하는 주민들 중 가구 중간 소득의 50% 이하에 속하는 저소득층 주민일 경우 신청이 가능하며, LA시 가구 중간 소득의 30% 이하의 주민들에게는 우선권이 주어진다. 1인 가구 기준 3만9,450달러, 2인 가구 4만,5,050달러, 3인 가구 5만700달러, 4인 가구 5만6,300달러 등이 중간 소득 50%에 적용되는 기준이다. 지난 1차 프로그램에 신청했으나 혜택을 받지 못했던 주민들은 자동으로 2차 신청자로 간주된다.

연방 기금 중 약 1 억 5 천만 달러는 인구가 200,000 명 이하인 County 세입자를 위한 자금이며, 인구가 200,000 명 이상인 카운티에서 추가 자금으로 사용할 수 있다

주정부는 계약 된 기관을 통해 15 억 달러를 직접 관리 할 것이며, 지방 정부는 주와 협력하거나 자체 program을 관리 할 수 있다.

주 임대 지원 program은 3 월부터 부동산 소유주와 세입자로부터 신청서를 받기 시작할 것이다.

SB 91 은, 2020 년 3 월 1 일부터 2021 년 6 월 30 일 기간의 퇴거 유예 기간 동안에 체납된 세입자 부채를 다른 사람한테 이 부채를 이전하거나 판매 할 수 없다. 이 금지 조항은 임대 지원 program 자격 요건을 충족하는 지역 중간 소득의 80 % 이하 또는 체납 임대료 세입자에 대해서는 영구적으로 적용된다. 

건물주 또는 주거 시설 제공자는 주거 입주자가 Covid-19 임대 체납금이 없었다면 정상적인 입주가 가능한데도 이 기간 동안에 세입자가 체납된 임대료에 근거해서 부정적 또는 입주 허가를 하지 않는 것을 금지한다.

주 지사는 2021 년 1 월 29 일에 SB 89 와 SB 91 법안에 서명했다. SB 91 은 연방 기금을 세입자 보호를 위해서 사용하는 것이다. 저렴한 주거 혜택을 제공함으로서 Covid-19 를 완화 시켜 나갈 수 있으며 개발 지역 내의 빈 공지 개발 지원을 위해서 5 억 달러를 2021 ~ 2022 년에 예산을 집행하고, 추가 5 억 ($500 million) 달러는 저소득층 세금 공제로 사용한다.

2019-20 주 예산은 새로운 주택에 대해 역사적인 17 억 5 천만 달러 (1.75 billion)를 투자했으며 주택 건설을 승인한 시에 대해서는 장려금을 지원한다.

주택 개발을 위해서 주 정부 소유의 토지에 주택 개발을 위해서 각 지방 정부와 동업체를 만들어서 저렴한 주택 공급을 하도록 한다는 행정 명령 (Executive Order N-06-19)에 서명했다.

SB 91

1. 건물주가 세입자 퇴거 시킬 목적으로 수도, 전기 같은 공공 service 차단

기존법은 건물주가 세입자 임대를 취소 할 목적으로 물, 전기 같은 공공 service 공급을 중단하거나 특정 벌금을 부과시키는 것을 금지한다. 기존 법은, 세입자가 Covid-19 으로 재정적 피해자라는 진술서를 제공 한 세입자인 경우에는, 건물주가 이를 위반 했을 때에는 2021 년 2 월 1 일 까지는 최저 $1,000 ~ $2,500 까지 벌금을 부과한다.

새 법은 2021 년 7 월 1 일 까지 연장한다.

2. 소비자 신용 기록

기존 법은, 소비자 신용 기록을 수집해서 정보를 제공 할 수 있다.

새 법은, 주택 제공자를 위해서 세입자 평가를 대행 해 주는 업체 또는 다른 기관에서는 Covid-19 관련 임대 부채를 부정적 요인으로 주거용 임대 자격을 거절하는 데 사용하는 것을 금지한다.

3. 부채 구입자가 빚 독촉

기존 법에서 소비자 부채를 징수 할 수 없는 악성 부채를 구입한 후에 채무금 징수를 위해서 소송하는 개인 또는 업체를 규제하고 있다.

새법은, Covid - 19 기간인 2020 년 3 월 1 일부터 2021 년 6 월 30 일 기간 동안 악성 부채 판매 또는 채권 추징 권리를 이전 하는 것을 금지한다.

새 법은, 연방법에 의해서 지역 평균 소득의 80 % 이하 인 세대는 임대 지원금 보조 수령 자격이 된다. 이런 대상의 사람한테도 Covid-19 기간 동안의 부채를 판매하거나 채권 추징 권리를 이양하는 것을 금지한다.

4. 건물주가 Covid-19 체납금 이외의 사유로 세입자에 대한 보복 퇴거

기존 법은, 건물주가 Covid-19 임대료 체납을 근거로 보복적인 퇴거를 위해서 다른 사유로 2021 년 2 월 1 일 까지 퇴거시키는 것을 금지한다.

새 법은 2021 년 7 월 1 일 까지 금지한다. 그리고, 임대료 체납 과태금 징수 또는 다른 비용을 올려서 받거나, 과거에는 다른 무료 service 로 제공하든 것을 비용을 받는 것을 금지한다. 그러나 건물주가  연방, 주 정부, 또는 지역 공중 보건 명령 준수를 위한 편의 시설을 줄이거나 차단하는 것은 적용되지 않는다.

5. 소규모 주거용 임대 주, 융자, 월부금 지불 유예

기존 법에서, 소규모 주거용 임대 주, 융자, 월부금 지불 유예 신청 부결 시에는 특정 일자 이내에 특정 조건이 충족 안 되었다는 것을 서면 통고해야 된다. 신청 기간은 2021 년 4 월 1 일 까지이다.

새 법은, 2021 년 9 월 1 일 까지이다.

6. 임대료 체납금 청구 소액 재판

기존 법은 Covid -19 기간의 임대 체납금에 대해서 소액 재판소 (small claim court)에서 2025 년 2 월 1 일 까지 심의 관할권을 부여했다. 그리고 2021 년 3 월 1 일 이전에 체납 임대료 청구를 할 수 없다.

새 법은, 임대료 체납에 대한 소액 재판 관할 권을 2025 년 7 월 1 일 까지로 연기했다.

그리고 체납된 임대료 청구 소송은 2021 년 8 월 1 일 이전까지는 신청 할 수 없다.

(7) 변호사 비용 지불 한계. 건물주가 세입자를 위한 정부 보조 신청 협조를 안했다면 체납금 임대 보상 지불 감소 판결.

기존법은 민사 소송 집행 또는 사적 권리 보호, 또는 사적인 잘못 예방을 규정하고 있다.

기존 법에서,  퇴거 소송에서 배심원 또는 법원 판결에서 원고 승소 판결에서  장소 점유를 판결 했을 때에는 특정 법에 의해서 부동산 점유 집행 명령으로 집행한다. 그리고 임대료 체납 피해도 포함 될 수 있다.

새법은, 특정 예외를 제외하고는, 원고가 2027 년 7 월 1 일 까지 Covid-19 임대료 체납금 회수를 요구하는 소송에서 원고는 세입자가 정부 임대 보조 수혜를 이용 할 수 있는 자격이 되느가 또는 세입자를 위해서 정부 기관 보조 신청 또는 세입자와 협조해서 정부 기관의 임대 보조 또는 제 3 자를 통해서 원고가 선의의 노력을 기울였다는 것을 보여 주는 문서를 소송 서류에 첨부할 것을 요구한다.

법원의 판단에 의해서, 만약에 건물주가 이 법안에서 세입자가 주 정부의 세입자 보조 지원을 받을 수 있는 자격을 충족 했는 데도 건물주가 이를 거절 했을 때에는 배상금을 줄일 수 있도록 승인 했다.

새 법은, Covid-19 기간 체납된 임대료 청구는 2021 년 7 월 1 일 이전까지는 소송 청구를 할 수 없다. 그리고, 법안 시행일 현재에 계류 중인 소송 절차도 이 날 까지 계속 보류가 된다.

새 법은,  법원이 Covid-19 임대료 체납금 청구 소송에서 항의 주장을 했건 안 했건 간에 또는 정상적인 상황에서 제한적 또는 무제한적 민사 사건으로 끌고 갔더라도 특정 액수 이상으로 변호사 비용 지불을 허용하는 것을 금한다.

(8) 퇴거 소송 법원 기록 검열

기존 법은, 법원 명령에 따라서, (A) 퇴거 소송을 접수 한  60 일 이후에 원고 승소 판결이 난 후 60 일이 경과된 후,

만약에 원고가 2020 년 3 월 4 일부터 2021 년 1 월 31 일 사이에 세입자 체납금 소송을 제기한 경우에는 누구한테나 2021 년 2 월 1 일 까지는 법원 기록 접근을 금지한다.

새 법은, 2021 년 7 월 1 일 까지로 연장한다. 그리고 원고가 소송을 제기한 기간은 2020 년 3 월 4 일부터 2021 년 6 월 30 일까지로 연장한다.

새법에서, 기존 법에서, 임대료 체납 소송에 대한 특정인 즉 소송 당사자, 또는 해당 변호사를 제외한 타인한테는 2021 년 2 월 1 일 까지 퇴거 소송 서류에 접근 허용하는 것을 2021 년 7 월 1 일 까지로 연장한다.

기존 헌법에서, 공공기관 회의 또는 공무원이 저술에 필요한 접근 권한을 행사 할 때는 보호되는 이익과 필요성을 입증했을 때에는 접근 할 수 있다.

새 법에서도 이를 허용한다.

(9) 퇴거 절차

기존  Covid-19 세입자 보호법 (COVID-19 Tenant Relief Act of 2020)에서, 체납된 세입자 퇴거에 대한 절차에는 여러 조건을 명시했다.

기존 법은, 세입자가 COVID-19 관련 재정적 어려움 진술서에 위증시 처벌을 받는다고 서명한다. 세입자의 2020 년 3 월 1 일부터 2021 년 1 월 31 일 까지의 임대 체납금을 지불해야 된다. 기존법은 2025 년 2 월 1 일에 폐기된다.

새 법은,  Covid-19 세입자 보호법 (COVID-19 Tenant Relief Act of 2020) 을 2025 년 7 월 1 일로 연기한다.

새 법은, 세입자 임대료 또는 다른 비용을 지불하지 않은 체납 기간은 2020 년 3 월 1 일부터 2021 년 6 월 30 일 까지 기간으로 한다.

새 법은, 위증 범죄 범위를 확대해서 주에서 규정한 지역 program 에도 적용한다.

새 법은, 세입자가 서면으로 동의 하지 않는한, 건물주가 2020 년 3 월 1 일부터 2021 년 6 월 30 일 기간의 임대료 체납에 대해서 보증금 (security deposit), 또는 월 임대료에 적용하는 것을 금지한다.

기존 법에서, 부동산 국에서 2020 년 9 월 15 일 까지 공식적인 내용을 제공해야 된다.

새 법은, 2021 년 2 월 1 일 이후에 제공된 통고에는, 새로 수정된 법안에 의한 통고 내용이 포함된다. 부동산 국은 2021 년 2 월 15 일 까지 사용할 수 있도록 연기한다.

기존 법은, 건물주는 세입자가 2020 년 9 월 1 일까지 임대료가 2020 년 3 월 1 일부터 2021 년 1 월 31 일 사이에 한 달 또는 그 이상 체납이 되었을 때에는 2020 년 9 월 30 일 또는 그 이전에 세입자한테 Covid-19 로 재정 문제가 있다는 진술서를 보내 주어야 된다.

새 법은, 세입자 임대료가 2020 년 3 월 1 일부터 2021 년 6 월 30 일 사이에 임대료 체납이 2021 년 2 월 28 일 까지 체납이 되었다면 세입자한테 새로운 통고를 보내야 된다.

새 법은, 건물주가 세입자한테 통고문을 전해 주기 이전에 임대료 체납금 지불 요구하는 것을 금지한다.

(10). 주 정부가 세입자 체납금 지불.

임대 건물주는 세입자한테 정보 보조 자격 확인, 수혜자는 이중 수혜가 안이라는 보장.

기존 법에서, 주택과 지역 개발 (Department of Housing and Community Development (HCD)) 부서에서 주택 개발에 관한 행정 업무를 담당한다. 이 부서에서 California Emergency Solutions and Housing Program, the Emergency Housing and Assistance Program, and the Housing for a Healthy California Program 도 담당한다.

연방법에 의해서 재무부는 주 정부에  $25,000,000,000를 보조해서 주 정부, 지방 정부 그리고 Indian 보호 지역과 적용되는 주택 소유주한테 재정 지원을 하게 된다. 여기에는 임대료 체납자, 공공료금 체납자, 그리고 주택과 관련된 직. 간접 경비와 Covid-19 도 포함되어 있다.

새 법은, HCD 에 의해서 이 목적을 위해서 연방정부 기금 $1,500,000,000 을 임대료 보조를 위해 사용 할 수 있게 되었고, 이 자금의 10 % 를 관리 비용으로 사용하도록 허용한다.

새 법은 위에서 설명한 연방 요구 사항에 따라 이러한 조항에 따라 수혜자에게 할당 된 자금의 적격 한 사용을 허락한다. 

이 돈을 수령 한 사람은 개인 소득 세금법에서 수입으로 적용되지 않는다.

HCD 는 이 기금의 수혜 자격 결정을 2021 년 2 월 12 일 까지 해야 되고 2021 년 2 월 19 일 부터는 지급되도록 해야된다.

새 법은, 2021 년 6 월 1 일 까지 65 % 를 지출 하도록 계약상 의무화 하고 2021 년 8 월 1 일 까지는 활당된 전체 금액을 지출하도록 요구한다.

새 법안에 따라서 인구가 200,000 명 이하의 County 또는 HCD 로부터 보조금을 받을 자격이 있지만 못 받은 곳에도 적용된다.

새 법은, 2020 년 4 월 1 일부터 2021 년 6 월 30 일 사이에 임대 계약에서 재정적 의무에 대한 원고의 법적 조치를 위한 판결을 하기 이전에 주 정부의 임대 지원과 관련한  특정 정보를 확인하도록 요구하며 위증 시에는 처벌을 받는다.

새 법은, 임대료 체납 또는 임대 계약에 의해서 건물주에 대한 어떠한 재정적 지불 의무로 인해서 지불 의무와 비슷한 관계로 인해서 건물주한테 유리한 판결을 내릴 때는 특정 임대료 보조 관련 정보에 대한 위증 시에는 처벌 당 한다는 확인 서명을 한다. 위증 범죄 범위를 확대함으로써 주정부와 지역 정부 program 에 적용한다.

새 법은, 수혜자는 HCD 한테 어떻게 사용할 것인가에 대한 모든 정보 제공을 요구한다.

수혜자는, 주 정부의 다른 보조금 혜택과 중복되지 않게 수혜되었다는 것을 보장해야 된다.

(11) 기존 정부 청구 법은, 모든 일반적인 금전 또는 손해 배상 청구를 지방 공공 기관에 청구 할 수 있다.

기존 법은, 총무부가 채택한 일반 규칙 및 규정에 규정 된 형식과 방식으로 해당 법에 따라 세출이 이루어진 청구 또는 주 기금을 사용할 수 있는 청구를 감사관 (controller)한테 제시한다. 그리고 감사를 한다.

법안은 예산 법안과 관련된 세출을 제공하는 법안으로 즉시 발효 된다.

김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070