세입자 퇴거 중단 피해, 정부 상대 소송 ?

현재 Virus 문제로 정부는 상가나 주거용 건물주한테 세입자를 퇴거 시킬 수 없도록 행정명령을 발동했다. 그렇다면, 건물주만 피해를 당하게 된다. 건물주 피해에 대해서 정부 상대로 소송을 해서 피해 보상을 받을 수 있을 까 ? 하는 의문이 발생한다.

건물주나 정부 측의 주장, 그리고 법원의 판결이 어떻게 될 것인가에 관심사들이 있다.

이 문제를 어떻게 해결 할 것인가에 대한 법적인 문제는 앞으로 판결에 따라서 결정이 되겠지만 과거 사건에 대한 견해를 말한 내용을 보면 ;

주지사 Newsom 은 행정명령 N-28-20에서,  지방 정부가 Covid-19 에 영향을 받는 세입자 퇴거 규정을 제정하도록 허락했다. 

주 정책 내용 :

행정명령 N-20에서 “California 사업체와 주거에 상당한 영향을 줄 수 있는 것을 보호”하기 위한 목적이다. 수입 감소로 사업체가 문을 닫고 있고, 이 결과 임대료와 공공 utility 비용, 주택 월부금 지불이 어렵다. 주민 건강과 주거 안정을 보호하기 위해서 행정명령을 발동한다. 이 명령은 Order N-28-20에서 다시 연장되어 N-66-20 그리고 N-71-20 으로 연장되어 주택과 상업용에 적용된 것이 2020 년 9 월 30 일 까지로 한다고 했다. 그 후에 다시 3-4-2021 에 N-03-21 로서 2021 년 6 월 30 일 까지 연장되었다.

더구나 “법원 행정처” 에서도 비상 규칙으로서 모든 퇴거와 차압 소송을 비상사태 해제 이후 90 일 까지 중단 한다고 했었다. 그 후 2020 년 9 월 1 일부터 퇴거와 차압 관련 재판을 진행한다고 했다.

2020 년 8 월 31 일, AB 3088의 Covid-19 세입자 보호법에서 주거용 퇴거 중단을 주 전체에 즉시로 시행하며 2021 년 1 월 29 일까지로 퇴거 중단을 했다.

그 후 SB 91에서, 2021 년 6 월 30 일 까지 연장을 한다고 했다. 여기에는 상가 입주자는 포함되어 있지 않다. 단, 각 지역 지방 정부에서 상가 입주자 퇴거를 중단 한 행정 명령 (N-28-20) 에 근거한 경우에만 제외 된다. 상가 입주자 퇴거는 각 지방 정부에 문의해야 된다.

상가와 주거용 입주자 퇴거 금지 :

사업은 정부의 보건 명령의 적용을 받거나 coivd-19의 확산을 방지하기 위해 제한되거나 사업체 폐쇄 한 곳에 적용된다. 건물주는 결정된 특정 시간 까지는 세입자 퇴거를 시작할 수 없다. 그리고 각 지방 정부의 Virus 비상 사태가 끝난 후에도 세입자가 임대료를 정상적으로 지불하고, 비상 기간 동안 지불 못한 연체된 임대료를 지불 하는 이상 퇴거를 시킬 수 없다. (예로서, 비상 기간 종류 후 12 개월 동안 퇴거 시킬 수 없다.) 상가인 경우에는 각 시청에 문의해서 알아 보아야 정확하다.  

건물주한테 Virus 관련 영업 손실 서류 보낼 것 :

세입자는 Covid-19 영향으로 사업체 수입 감소, 문을 닫거나, 경제적 문제를 겪고 있으므로 임대료를 지불 할 수 없다는 서류를 건물주한테 통고해야 된다. 임대료 지불을 하는 날짜로부터 30 일 이전에 Virus 영향 사업체 수입 감소 서류를 보내 주어야 된다.

임대료 비례로 지불, 연체금, 과태금 지불, 임대료 인상 못한다.

만약에 세입자의 수입이 일부만 손실을 당한 경우에는, 세입자는 손실 기간 동안 발생한 소득에 해당하는 임대료의 비례 몫 (prorated share) 만 지불하면 된다.

세입자는 연체된 모든 임대료를 특정 기간 까지는 지불해야 된다. 건물주는 late fees 같은 것을 지불 안 해도 된다.

Covid-19 영향을 받는 세입자한테는 임대료를 올려 받지 못한다. 

상가 세입자 퇴거도 2021 년 3 월 4 일 주 지사 행정 명령에 의해서 2021 년 6 월 30 일 까지 할 수 없다.

현재 퇴거 중단 지방 정부 상대 행정 명령 관련 소송:

건물주 협회에서 2020 년 6 월에 Los Angeles 시 상대로 Virus 기가 퇴거 동결에 대해서 정부에 의한 사유 재산 몰수와 헌법에서 보장한 계약법 위반 소송을 했다.

San Francisco 지역에서는 2020 년 6 월 30 일 보도에서 헌법에 보장된 계약 위반, 정부에 의한 사유 재산 몰수 소송을 했다.

부동산 소유주, 관리 회사들이 2020 년 9 월에 Los Angels, Beverly Hills, Santa Monica, West Hollywood, Glendale, Burbank, Agoura Hills, Santa Clarita 시청 상대로 Virus 비상 기간 동안 임대료 받지 못한 임대료 반환, 사유 재산권 침해, 정부 사유 재산 몰수  소송을 했다.

연방 법원은 Los Angels County Apart 소유주 협회에서 Los Angeles 시 상대로 소송 한 것을 2020 년 11 월 13 일에 정식 법원 판결 이전에, 소유주 협회인 원고에 대해서 “계약법 보장에 대한 기각” 했다. 이유는 대중 건강을 위해서 사업체는 공공 보건국 명령을 준수해야 된다. 사업체를 계속 운영하도록 함으로서 거주자를 고용 하도록 했다. 지방 정부의 세수입을 유지하도록 했다고 판결했다.

하지만, 시청 상대 소송을 하자, Upland 와 Duarte 시청에서는 퇴거 중단 조례를 철회 했다.

법적인 고려 :

조례가 사유재산 몰수 와 헌법에서 보장된 계약 조항 위반이라는 2 가지 문제가 있다. 

서로가 이 법적 주장을 할 수 있는 입장이지만 어떻게 법원에서 결정 할 것인가를 두고 바야 된다.

정부가 사유재산 탈취  :

법원은 정부가 법률에 의해서 사유 재산을 취득 했을 때에는 제 5 수정 헌법에 의해서 동등한 가치로 배상을 해야 된다.

물리적으로 영구적인 침범 또는 모든 경제적 사용 가치를 박탈당한 몰수는 제 5 수정 헌법에 의해서 규정이 소유주 경제에 영향; 규정이 투자 지원 기대치를 분명히 방해 한 정도; 정부의 규제 성격 활동으로 분석한다.

경제적 피해 분석은 정부 규제로서, 일부 소득의 손실 또는 재산 가치의 감소 그 자체로는 정부 몰수로 설정하지 않는다.

상업적 퇴거 유예가 집주인에게 미치는 경제적 영향은 법률 제정의 세부 사항에 따라 달라 진다. 조례가 세입자에 대해서 더 관대 할수록 부동산 소유자의 경제적 영향에 대한 주장이 더 강해질 것이다. 상업용 건물주한테 세입자가 임대료를 지불하지 않는데도 퇴거를 시킬 수 없고, 임대료를 올려 받을 수 없고, 오랜 기간 임대료를 받을 수 없다.

이것은 임시로 2021 년 6 월 30 일 까지 이다. 입주자한테는 체납된 임대료를 지불해야 할 의무가 있다. 소유주한테는 투자에 대한 환수 기대에 큰 손실이 발생했다고 주장한다.

법에 의해서 공공기관에서는 상업용 임대에 대해서는 임대 조정하는 것은 위법이다.

시청 입장에서는, 건물주한테 경제적으로 큰 손실이 발생하지 않았다고 주장 할 수 있다.

 건물주는 세입자로부터 연체된 임대료를 받을 권리가 있다. 단지, 제 때에 임대료를 받지 못한 것뿐이다.

 Covid-19 기간 동안 임시로 2021 년 6 월 30 일 까지 퇴거가 동결된 것이지 영구적으로 동결된 것이 안이다.

임시 동결에 대한 목적, 시간, 방법이 구체적으로 제시되었고, 소유주한테 큰 영향이 없다고 주장한다.

그리고 역사적으로 주민 위협이 있는 비상사태 때에는 이를 시행 해 왔다. 그리고 “임대료 조정 (rent control)” 조례가 시행되고 있다.

정부 규제에 의한 간섭 성격은, 공익을 증진하기 위해 경제 생활의 편익과 부담을 조정하는 일부 공공 프로그램에서 발생하는 경우보다는 정부가 개인 재산을 물리적 침입으로 특정 지을 수 있을 때에 더욱 쉽게 발견 될 수 있다. 퇴거 임시 유예는 물리적 침범이 안이다.

정부는 상업용 세입자들이 계속해서 사업을 할 수 있도록 했고, 지역 고용에도 도움이 되며, 지역 세금 창출에도 도움이 된다고 주장 할 수 있다.  그리고 상가 세입자 퇴거 임시 유예로 인해서 일반 대중 건강 보호가 되었다.

부동산 소유주는, 행정명령 N-28-20 에 의해서 상가 퇴거 임시 유예로 인해서, 주민 건강 보호, 주택 안정, 노숙자 감소에 연관이 있었다.

 고용을 유지하도로 함으로서 고용인의 주택비용을 지불 할 수 있도록 도왔고, 무주택자로서 거리에 집 없는 천사 되는 것을 감소 시켰다.

 보건당국에서 공중 위생을 위해서 사람과의 접촉을 제한을 함으로서 사업체 매상은 감소했지만 사업체를 계속 영업 할 수 있도록 했다.

법원은 비상사태를 인정함으로서 “간접 몰수“청구 소송에 대해서 “경찰 권”을 인정했다. 즉각적인 조치가 필요한 긴급 상황을 해결하는 과정에서 발생한 손해는 어떠한 상황에서도 보상되지 않을 수 있습니다. 현재 전례 없는 건강 비상 상황 시에는 긴박한 위험을 피해야 할 공공의 필요성이 있는 것에 적용 될 수 있다.

대법원에서 Tahoe에서 여러 토지 사용을 32 개월 동안 중단 시킨 것은 입법 활동에 속하며 정부에서 몰수 한 것이 안이다.

그러므로 최근의 긴급한 공중 위생 보호는 여기에 적용이 된다.

임시 입법으로서 개인 부동산 사용 규제를 시행 할 때에는 간접 몰수 청구를 예상하고서 결정해야 된다.

김희영   김희영 부동산 (951) 462 - 1070