퇴거 중단과 건물주. 세입자
전염병 보호를 위한 행정 명령이 임대료를 지불하지 않는 세입자를 보호를 위해서 Virus 영향을 받은 세입자한테 임시 퇴거 중단을 했다. 세입자한테는 좋겠지만 건물주한테는 여러 문제가 있다. 소규모 부동산 소유주는 저축 된 돈을 인출해서 생활해야 되므로 상대적으로 수리 할 것을 지연시키게 된다. 아주 시급한 문제가 안이면 곧 바로 수리 할 것도 다음 돈이 마련 될 때 까지 보류하게 된다. 그러므로 세입자한테도 불편이 따른다. 법에서는, 세입자한테 service 를 중단하면 안 된다고 되어 있다. 과연 이것이 어느 정도 시행이 될는지 의문이다. 왜냐하면 건물주한테는 임대 수입이 한동안 차단되었기 때문에 수리를 할 래야 수리 할 돈이 없다.
전염병 창궐이 뿌리를 내리자 정부는 Virus 영향으로 경제적 어려움을 당한 세입자가 건물주한테 서면으로 경제적 어려움을 당하고 있다는 내용의 진술서만 제출하면 건물주는 퇴거를 시키지 못한다. 이렇게 함으로서 전염병 방역 효과와 노숙자 증가를 줄이는 효과를 노렸다. 연방 정부와 지방 정부는 전염병으로 인해서 경제적 타격을 받은 사람한테는 주거 안정을 지켜주기 위해서 임대료를 지불 안하더라도 퇴거를 시키지 못하도록 한 것이다. 이러한 정부 정책으로 인해서 Virus 로 인해 경제적 타격을 입은 많은 사람들이 주택에서 건강을 유지하며 거주 할 수 있게 되었다. 그러나 시간이 지날수록 건물주한테는 많은 손실이 발생했다. 이러한 정책은 사회 균형은 유지하지만 건물주한테는 부당한 조처이며 합당한 것이 안이라는 반대 목소리가 심하다.
건물주들은 이런 전염병 선례가 없었든 자연 재해에 대해서 이해는 하지만 이러한 경비를 건물주가 충당해야 된다는 것은 건물주한테 너무나 많은 경제적 부담이 되므로 잘못 된 정책이라는 것이다.
건물을 유지하기 위해서 저축된 돈을 빼 내어 사용해야 되고, 수리 할 일이 있어도 돈이 없어서 미루는 방법 밖에 없다. 현재 상태가 계속 유지 된다면 부동산을 소유하지 못하고 포기하는 방법 밖에 없기 때문에 판매를 고려한다는 것이다.
임대료가 체납된 세입자는 이 돈을 언젠가는 지불하는 되는 장기간의 시간이 소요 될 것이다. 주택 문제 해결 방정식은 쉽지 않다. 수입을 위해 임대료에 의존하는 부동산 소유자가 세입자가 재정적 어려움에 직면했을 때 어떻게 할 것인가 ?
개인이 부동산을 소유하고 있지만 정부가 세입자로부터 임시로 돈을 받지 못하게 하는 불투명 한 소유권 구조가 된 것이다. 그리고 세입자 보호 법률 때문에, 집주인은 세입자 나 자신의 재정 상태를 공개적으로 이야기하는 것을 주저한다. 건물주가 이런 문제를 잘못 말하게 되면 세입자가 정부 기관에 신고를 해서 불이익을 당할 것을 걱정한다.
지난 4 월 11 일 L.A. Times에서 소개된 현실 내용을 보면, 부모 소유의 3 세대 단독 주택을 관리하는 자녀는, 부모 생활비 충당을 위해서 3 사람의 입주자가 1 년에 $30,000을 지불 해 주어야 하는데도 이 임대료가 체납되므로 서 부모 생활비 충당에 문제가 생겼다는 것이다. 현재 정부에서 지난 3 월 말 부터 건물주와 입주자를 위한 재정 지원이 시작되었지만, 이 돈이 얼마나 오래 갈지 걱정이다.
Apart 20 동을 소유하고 있는 건물주는, 월부금 지불이 어려워서 직장을 구하고 있단다. 200 unit 을 갖인 사람은 월부금 지불이 어려워서 은행한테 인수를 하라고 연락을 해 두었단다.
Pennsylvania 대학에서 2020 년 12 월에 Los Angels 시내의 건물주 1300 명을 대상 설문조사에서, 이런 비상사태가 6 개월 이상 지속된다면 월부금 지불이 어려운 재정 문제가 발생한다고 대답했다는 보고다. 그리고 빈방을 채우기도 어렵단다.
대부분의 건물주한테는 임대료가 주 수입원인데, 임대료를 받지 못하는 상태가 지속된다면 결국 부동산을 유지할 수 없고, 더욱 심하면 포기하는 방법 밖에 없다는 것이 확산된다. (ripple effect).
건물주한테는 부동산 판매, service 축소, 직원 해고, 월부금 지불 중단, 재산세와 세금 체납의 선택뿐이다. 당시 29 % 소유주는 3 개월을 유지하기가 어렵다고 했다.
물론 소유주 규모에 따라서 다르다. 수십만 동을 소유한 대형 소유주들은 수많은 부자들의 돈으로 관리하는 회사들도 있다. 이에 비교해서 소규모 소유주한테는 재정적 문제가 발생한다. “정책 연구소 (IPS)” 와 다른 연구소에서 보고에는 61 명의 억만 장자 소유주들이 있다. 이들은 오히려 Virus 기간 동안에 24.4 억 재산 증가가 있었다는 보고다. L.A. 지역에는 5 동 이하의 임대 주택 소유주들이 37 % 를 찾이한다. 이들이 3 개월을 견디기가 어렵다는 것이다. 30 동 정도 되는 소유주한테도 20.3 % 가 3 개월 이상을 견디기가 어렵다는 것이다.
세입자 진술서 :
L.A. 지역 세입자 보호 단체인 Coallition for Economic Survival 협회장 의견은, 어차피 연체된 임대료를 지불해야 하기 때문에, 임대료를 지불 할 수 있는 세입자는 월부금을 지불하라고 독려하고 있단다. 오히려 수입 증명 때문에 무숙자가 증가된다는 것이다. 특히 직장에서 현찰로 노임을 받는 세입자는 수입 증명이 어렵다는 것이다. Moody 분석과 “도시 연구소” 에서는, 미국 내 세입자 9.4 억명의 세입자가 2021 년 1 월까지 1 인 평균 $5,586 의 임대료 연체가 되어 있는데 이 액수가 $52.6 억에 달할 것으로 예상한다는 것이다.
임대 관리 회사인 RST 에서는, 자기 회원이 소유한 평균 동수는 9 ~ 12 units 소유주들이다. L.A. County 내의 3,200 동 가운데 7 % 가 임대료 징수에 어려움이 있다고 했다.
Univ. of Pennsylvania 조사에서, 2020 년 3 월 이전에 30 동 이상 소유주의 4 % 가 월부금 지불에 어려움이 있었지만 Virus 비상사태 후 6 ~ 30 unit 소유주의 7.3 %, 그리고 5 동 정도의 적은 동수 소유주들의 10 % 가 재정적 문제가 발생했다는 보고다.
RST 손님 가운데서 2 동의 소유주가 더 이상 건물 유지가 어렵기 때문에 부동산을 판매했다.
Mortgage Bank 보고에서, 지난 3 월에 1.8 %의 소유주가 월부금이 체납되었고, 2 ~ 4 동 소유주가 지난 해 10 월에 9 % 가 체납 되었다. 부동산 회사 Avil 에 의하면 지난 10 월에 31 % 의 소유주가 경제적 부담을 느끼고 있다고 했다.
다행이도 최근에 연방정부에서 건물주 보호를 위해서 체납된 임대료를 지원하고 있기 때문에 도움이 될 것으로 예상하고 있다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070