Virus, 주거 퇴거와 건물주 차압 보호 새법  (AB3088)

2020 년 8 월 21 일 까지 California 실업 수당 신청자가 4백9 십 만 명이 넘고, 주택 월부금 체납자가 3백4십만 이다.  이들한테 차압과 퇴거 유예를 하지 않으면  Virus 비상사태로 인해서 수백만 명이 거리로 쫓겨나는 것을  보호하고,  연방 정부로부터 재정적 보조가 있을 때 까지 세입자와 건물주 보호를 위한 목적이다. Virus 비상 사태 이후 퇴거 와 차압 유예는 행정 명령에 의해서만 집행 되어 왔다.  

그러나 2020 년 9 월 1 일부터 차압과 퇴거 유예를 위한 법률 AB 3088 을 2020 년 8 월 31 일 밤에 서명함으로서 즉시 시행되었다.  이 법은 2021 년 1 월 31 일 이후의 임대료에 대한 것을 적용되지 않는다. 이 법은 2021 년 2 월 1 일에 만기된다.

AB 3088 은 세입자가 2020 년 9 월 1 일부터 2021 년 1 월 31 일 까지 체납된 임대료에 대해서 25 % 만 지불하면 체납된 임대료에 대해서 퇴거 시킬 수 없다. 물론 체납된 임대료는 지불해야 된다.  단, 건물주가 세입자한테 경제적 어려움이 있다는 진술서를 세입자한테 보내 온 것을 세입자는 15 일 이내에 작성해서 제출해야 된다.  진술서 내용 위반 시는 $1,000 ~ $2,500 배상 책임이 있다. 그러나 2021 년 2 월부터는 임대료 전액을 지불하지 않으면 퇴거당한다. 

2020 년 3 월부터 체납된 임대료는 “소비자 부채”로 처리해서 건물주는 2021 년 3 월 1 일부터  소액 재판을 통해서 체납된 돈을 받을 수 있다.  Virus 영향으로 모든 체납된 임대료에 관련된 퇴거는 2020 년 10 월 5 일 까지로 연기한다.

2021 년 2 월 1 일 부터는 임대료 전액 지불해야 된다는 것이 중요 내용이다. 

이 법은, 세입자, 주택 소유주, 소규모 건물주 구제,  주거용 임대 건물에 세입자가 입주한 4 세대 이하 건물, mobile home, 별채 (ADU) 에도 적용된다. 그리고 1 차 담보권 또는 담보가 된 주거용 부동산에 해당된다. 그리고 특정 부동산에 거주하는 세입자가 신종 Corona virus 로 인해서 소득 감소로 인해서 임대료를 지불 할 수 없는 경우도 포함된다.

세입자가 퇴거 연기 보호를 받을려면, 먼저 건물주가 세입자한테 Virus 비상사태 영향으로 임대료 지불이 어렵다는 진술서를 세입자한테 보내 주어야 되고, 세입자는 받은 날로부터 15 일 이내에 서명을 해서 건물주한테 보내고,  세입자는 2020 년 9 월 1 일부터 2021 년 1 월 31 일 까지는 매달 임대료의 25 % 를 지불해야 만 퇴거 방어가 된다.

세입자는 2021 년 2 월 1 일 까지 보호를 받을 수 있다.

세입자는 2020 년 3 월 4 일부터 8 월 31 일 까지 체납된 임대료에 대한 보호를 받을려면 virus 비상사태로 인해서 경제적 어려움을 당했기 때문에 임대료를 지불하지 못했다는 진술서에 위증 시에는 처벌 받는다는 내용에 서염을 해서 건물주한테 보내야 된다.

• 2019 년에 제정된 임대료 인상 제한, 퇴거 제한, 임대료 조정 법 등에 관련된 “세입자 보호법 AB 1482)은 2021 년 2 월 1 일 까지 연장한다.

Virus 영향으로 모든 체납된 임대료에 관련된 퇴거는 2020 년 10 월 5 일 까지로 연기한다.

• COVID-19 영향으로 임대료 체납에 대한 보복 이외의 다른 사유로 보복적 퇴거 시키는 것을 보호하기 위해서 기존 보복법을 수정한다.

기존 체납금 :

• 그동안 체납된 임대료는 세입자가 지불해야 되지만 지난 기간에 체납된 돈으로 인해서 퇴거 소송을 당하지 않는다. 건물주가 이 돈을 받기 위해서는 임시적으로 소액 재판을 통해서 임대료를 받아 낼 수 있다. 건물주가 만약에 이 절차를 준수하지 않으면 상당한 벌금을 지불해야 되고 법률 위반이 된다.

• 건물주는 체납된 돈 징수를 2021 년 3 월 1 일부터 시작 할 수 있다.

경제적 어려움 진술서 :

건물주 :

• 경제적 어려움이 있다는 진술서 통고문은 건물주가 세입자한테 보내야 된다.  세입자는 여기에 서명해서 빋은 닐로부터 15 일 이내에 건물주한테 전해 주었을 때만 효력이 발생한다. 

• 만약에 임대 계약을 영어가 안인 다른 언어로 흥정을 했을 때에는, 건물주는 흥정했든 언어로 경제적 어려움에 대한 진술서를 작성해서 세입자한테 전해 주어야 된다.

• 건물주는 세입자한테 이 법에 의한 세부적인 세입자 권리 사항을 세입자한테 제공해야 된다.

• 세입자가 15 일 이내에 경제적 고난 신고서를 집주인에게 반환하지 않은 합당한 사유가 있는 경우에는 다시 재발급 해 주어야 된다.

• 건물주는, 만약에 세입자가 COVID-19 관련 재정적 어려움이 있다고 서명한 진술서를 건물주한테 전달하는 경우 또는 임대료 지불하라는 통고 이전 또는 임대 종료, 또는 계약 이행 통고 또는 임대 종료 기간 경과가 되었더라도 퇴거당하지 않는다는 것을 통고 해 주어야 된다. 

• 건물주는 세입자가 2020 년 3 월 4 일부터 2021 년 1 월 31 일 까지 체납된 임대료를 다른 사람한테 공개하면 안 된다.

• 건물주는 퇴거 절차법 위반 시에 벌금을 부과한다.

• 건물주가 법원을 통해서 세입자 퇴거를 시키지 않고서, 건물주 마음 되로 세입자를 퇴거 를 시키기 위해서 문을 잠거고, 개인 재산을 버리거나 전기, 수도 같은 공공시설을 차단하면 새 벌금으로서 건물주한테 $1,000 ~ $2,500을 부과한다.

• 세입자는 Covid-19 재정적 영향 신고서를 건물주한테 사람이 직접 배달, 만약에 건물주가 eMail로 통고를 허락 한다면, 건물주가 제공한 우편 주소로 배달 할 수 있을 때에는 건물주가 수취했다는 확인이 필요한 방법, 임대료 지불 하는 장소에 배달 할 수 있다.

이 통고를 건물주한테 배달 한 후에는 세입자는 2021 년 2 월 1 일 까지는 임대료 체납 된 사람이 안이다.

• 세입자가 만약에 Covid-19 영향으로 임대료를 체납했더라도 2021 년 1 월 31 일 또는 그 이전에 Covid-19로 경제적 어려움이 있다는 진정서를 건물주한테 15 일 이내에 전달해 주고,  각 기간 동안에 1 회 또는 그 이상의 임대료 지불 통고 기간인 2020 년 9 월 1 일부터 2021 년 1 월 31 일 까지 임대료의 25 % 이상만 지불하면 현재나 미래에도 임대료 체납에 대한 불법 점유자가 되지 않는다.

• 상기에서 설명한 바와 같이, 만약에 COVID-19 비상사태로 인해 소득 감소 또는 경비 증가로 인해서 임대료를 2020 년 3 월 1 일부터 2020 년 8 월 31 일 까지 임대료를 지불 못했다는 경제적 어려움에 대한 진술서를 건물주한테  보낸 경우에는 이 기간의 임대료 체납으로 퇴거 당하지 않는다.

• 세입자는 Covid-19 비상사태로 인해서 소득 감소 또는 비용 증가로 인해서 경제적 어려움이 있다는 진술서에 위증 시 처벌을 받겠는 다는 내용서를 건물주한테 제공 했을 때는 퇴거로부터 보호받는다. 

• 건물주는 2020 년 3 월 1 일부터 2021 년 1 월 31 일 사이에 지불해야 할 임대료를 지불하지 않았기 때문에 퇴거 절차를 시작하기 전에, 건물주는 체납된 금액과 경제적 어려움을 진술 하는 공란의 양식을 세입자한테 전달 해 주어야 되고, 세입자는 15 일 이내에 서명을 해서 건물주한테 전달 해 주어야 된다.

• 건물주는 15 일 통고서를 요구 할 것인가를 세입자한테 통고 해 주어야 된다.

• 고용주의 서신, 실업 보험 기록, 병원비용 또는 어떠한 형식의 문서로서 경제적 어려움이 있다는 것을 서류를 증명하면 된다. 

건물주로부터 “15 일 이내에 임대료 지불 또는 임대 포기 또는 임대 계약 이행 (15-day notice to pay rent or quit or a notice to perform covenants or quit)“” 통고는 아주 중요하기 때문에 절대로 무시하면 안 된다.

• 만약에 “15 일 통고”를 받은 후에도 건물주가 세입자한테 경제적 어려움을 당한다는 세입자의 진술서를 “15 일” 이내에 건물주한테 배달하지 않았다면 세입자는 퇴거 당하게 된다. 

California 주 통고서 :

만약에 COVID-19로 인해 소득이 감소하거나 비용이 증가한 경우로 인해서 이 통고서에서 요구하는 임대료를 지불할 수 없다면, 건물주가 세입자한테 보낸 이 진술서/통고서 양식에 서명을 해서 15 일 이내에 건물주한테 전달 해 줄 수 있다.  이 15 일 기간에는 토요일, 일요일 그리고 다른 법정 공휴일은 포함되지 않는다. 그리고 세입자는 누락된 임대료에 대해서 25 % 이상만 지불하면 건물주는 퇴거를 시킬 수 없다. 하지만 체납된 임대료는 건물주한테 지불해야 된다. 세입자는 건물주한테 보낸 통고서 사본이나 사진을 찍어서 보관을 해 두는 것이 좋다.

위에서 설명한대로 건물주한테 통고서를 2021 년 1 월 31 일 이전에 제출하고, 만약에 매월 지불해야 할 임대료의 25 % 이상의 임대료를 지불해야 할 일자까지 지불 하거나 또는 2020 년 9 월 1 일부터 2021 년 1 월 31 일 사이의 기간 동안에  COVID-19로 인한 소득 감소 또는 비용 증가로 인해 임대료를 지불 할 수 없었던 기간 동안에는 건물주가 세입자를 퇴거 시킬 수 없다.

건물주가 세입자한테 경제적 어려움이 있다고 보내는 진술서  양식  ;

I am currently unable to pay my rent or other financial obligations under the lease in full because of one or more of the following:

1. Loss of income caused by the COVID-19 pandemic.

2. Increased out-of-pocket expenses directly related to performing essential work during the COVID-19 pandemic.

3. Increased expenses directly related to health impacts of the COVID-19 pandemic.

4. Childcare responsibilities or responsibilities to care for an elderly, disabled, or sick family member directly related to the COVID-19 pandemic that limit my ability to earn income.

5. Increased costs for childcare or attending to an elderly, disabled, or sick family member directly related to the COVID-19 pandemic.

6. Other circumstances related to the COVID-19 pandemic that have reduced my income or increased my expenses.

Any public assistance, including unemployment insurance, pandemic unemployment assistance, state disability insurance (SDI), or paid family leave, that I have received since the start of the COVID-19 pandemic does not fully make up for my loss of income and/or increased expenses.

Signed under penalty of perjury:

Dated:

세입자 :

• 세입자가 Virus 로 경제적 어려움이 있다는 진술서에 허위 사실이 없다는 것을 15 일 이내에 건물주한테 배달했을 때는 2020 년 3 월 1 일부터 2020 년 8 월 31일 까지 체납된 임대료로 인해서 퇴거 당하지 않는다.

• 세입자가 합당한 이유로 15 일 이내에 경제적 어려움 진술서 보내지 않았을 때에는 다시 요구해서 제출 할 수 있는 시간을 제공해야 된다.

• 세입자가 Virus 영향으로 경제적 어려움이 있다는 진술서를 건물주한테 보내지 않았을 때에는 2020 년 10 월 5 일부터 퇴거 당한다.

• 세입자가 Virus 영향으로 경제적 어려움이 있다는 진술서에 위증 시에는 처벌 받겠다는 진술서를 15 일 이내에 건물주한테 전해 해 주었을 때는 2020 년 9 월 1 일부터 2021 년 1 월 31 일 까지 임대료에 대해서 25 % 이상을 지불 하면 퇴거당하지 않는다.

• 만약에 세입자가 다른 모든 사항을 준수 했을 때에, 세입자가 2020 년 3 월 1 일부터 2021 년 1 월 31 일 까지 체납된 임대료로 인해서 퇴거당하지 않는다. 그러나 체납금은 “소비자 부채 (consumer debt)"로 정의한다.

• 만약에 집 주인이 개인 인 경우, 세입자가 3 월 4 일 이전에 입주 했는데 세입자가 소득 손실로 인해 임대료를 지불하지 못한 경우에도 적용된다. 단독 주택 소유주 차압 예방 법 (Homeowners’ Bill of Rights)은 소유주가 거주하지 않는 단독 주택인 1~4 동에 대해서도 적용된다. 과거에는 소유주가 거주하지 않으면 보호 받지를 못했다.

  고소득 세입자 :

만약에 건물주가 법에서 결정한 높은 수입 세입자 (세대에 $100,000 이상 또는 각 county 의 세대 평균 소득보다도 130 % 이상) 라는 소득 증명을 보유하고 있는 경우에는, 건물주가 세입자한테 COVID-19 전염병으로 인해 소득이 감소했거나 비용이 증가했음을 증명하라는 별도의 서류를 제공하도록 요청할 수 있다.

세입자 퇴거를 위한 시정 통고는 15 일 :

 세입자 퇴거 통고는 과거 “3 일 이내 준수 또는 퇴거 통고“는 15 일로 변경되었다.

여기에는 토요일, 일요일, 법정 공휴일은 제외된다. 또는 세입자는 건물주가 ”임대료 지불 또는  임대 만료 (quit)" 에 대해서 Virus 로 인한 경제적 어려움 진술서를 건물주한테 전해 줄 수 있다. 이 통고에는, 요구하는 금액과, 각 금액을 지불해야 할 날짜 (due date)가 명시되어야 된다.

퇴거 조건 :

• 2020 년 9 월 2 일부터 임대료 체납이 안인 상당한 법률 위반에 대해서는 퇴거를 시작한다.

• 세입자가 COVID-19 관련해서 임대료 미납으로 세입자를 실제로 퇴거시키는 경우라고 하더라도  "정당한 사유" 없이는 세입자가 퇴거당하지 않도록 보호해야 된다.

지방 조례 :

• 이법은, Covid-19 전염병에 대응하기 위해서 세입자 퇴거 보호를 위한 것이므로 임대법이 지방 정부의 조례나 행정 명령보다도 우선된다.

• 기존의 지방 정부 조례는 만기 기간 까지 유효하다.

2020 년 8 월 19 일 이후에 발효된 지방 정부 조치는 2021 년 2 월 1 일 이전에는 적용되지 않는다.

• 만약에 지방 조례에서 체납된 임대 기간을 지불해야 할 상환 기간을 2020 년 3 월 1 일부터 2021 년 1 월 31 일 까지로 제정되어 있는 조례가 있는 경우, 조례 시작은 2021 년 3 월 1 일부터 시작 되어야 된다. 

 • 이 법은 2020 년 3 월 1 일부터 2021 년 1 월 31 일 사이에 체납 임대료 지불 기한에 영향을 미치지 않는 한, 지방 조례에서 합당한 법률 위반 시 퇴거 조건을 설정 할 수 있으며, 이것은 주법과 일치해야 된다. 

퇴거 법원 :

• 2020 년 3 월 4 일부터 2021 년 1 월 31 일 사이에 제출 된 임대료 미납 사건에 대한 퇴거 판결은 비밀로 감추어진 대상이며, 어떤 결과에 관계없이 공개적으로 제공하면 안 된다.

• 특정 예외를 제외하고는, 만약에 법원이 세입자가 2020 년 3 월 1 일 이전에 불법 점유 한 경우를 포함하여 2021 년 2 월 1 일 이전까지 세입자의 불법점유로 결정하는 것을 금한다.

• 이 법안은 법원이 2020 년 10 월 5 일 이전까지는 어떠한 주거용 불법 점유자기 임대료 일부 지불 또는 전체 체납 또는 다른 비용에 관련된 어떠한 소송이나 소환장 발부를 금지한다.

차압 예방 :

• 주택 월부금을 지불 못하는 소규모 주거용 건물주는 (small landlords)는 차압 예방을 위해서  “주택 소유자 차압 예방법"에 의해서 월부금 지불에 위험을 당하는 사유로 ”월부금 지불 유예 (forbearance) 를 위해서 "Virus 재정 지원 (Corona virus Aid, Relief, and Economic Security (CARES)“ 법에 의한 청구를 했을 때에  보호 받을 수 있다. 

* 건물주 은행 월부금 지불 유예 (Forbearance) 신청 :

• 만약에 채무자가 2020 년 2 월 1 일 현재 월부금 체납이 안 되었는데도 비상사태 유효 기간 동안에 은행에 월부금 지불 유예 (forbearance) 신청을 거절 했을 때는 은행은 특정 서면으로 거부 사유를 통고해야 된다. 채무자가 Covid-19 긴급 상황으로 직접 또는 간접적으로 주택 융자 월부금을 지불하지 못하는 사람도 포함된다.

은행은  COVID-19 관련해서 “월부금 지불 유예“에 따른 연방법의 채무자의 선택권을 준수해야 된다.

• 건물주인 채무자가 월부금 지불 유예 (forbearance) 보호 신청 (CARES)을 했을 때에 투명성 위반에 대한 책임에 대한 소송을 제기할 권한을 부여한다.

법률문제 자문 :

법적 문제가 발생하면, Website :  lawhelpca.org에서 각 지역별로 여러 종류의 무료 법률 문제를 돕고 있는 비영리 단체를 소개 해 주고 있다.

김희영  김희영 부동산 (951) 462 - 1070