피해 복구비 미달 통고 (2019 년 새해 부동산 법 8 )
** 화재 보험 복구비 미달 통고 :
AB 1797 :
일반적으로 화재 피해자의 60 % 정도가 전액 보상을 받지 못하고 있다. 보험에 가입되어 있지만 보험 가입 후에 지나간 세월과 함께 건축비가 상승된다. 피해를 당했을 때에 보험 가입 시 복구비용 액수와 세월이 지난 후에는 건축비 상승으로 완전히 복구를 할 수 없기 때문이다. 지난 산불 화재 이후에 보험에서 지불되는 보상금이 현재 복구 할 수 있는 비용보다도 적기 때문에 대부분은 복구를 할 수 없다. 그러므로 보험 정관 실제 공사 복구비용 액수에 적합하게 올려 주지 않았다면 전액 피해 보상을 받지 못한다.
새법은, 보험 가입자한테 매 2 년에 한 번씩 보험 갱신 이전에 복구비용이 낮으므로 복구 보험료를 더 추가 할 것을 고지해서 보험 가입자가 결정 할 수 있도록 통고해야 된다.
시행 2019 년 7 월 1 일부터 적용
AB 1800 : 과거에는 보험 회사마다 차이는 있었지만, 손실 당한 주택 재건축을 위해서 다른 장소에서 복구하는 것을 허용하지 않거나, 새로운 추가 시설을 허용하지 않은 경우가 있었다.
새법은, 보험 가입자가 주택을 전체 손실 (total loss)을 당했을 때에, 재 복구를 하든 또는 새 지역에 다른 주택을 구입하든 보상비 지불을 거절하면 안 된다. 과거 시설보다도 새로운 추가 시설비용 (upgrade)과 다른 장소에 건축하는 것을 제한하지 못한다. 이 법은 2018 년 9 월 21 일 이후 보험 구입자, 갱신 자한테 적용된다.
그리고 보험회사가 새 장소에 새로운 추가 새로운 시설비용, 추가 항목 보험 가입 (extended coverage), 다른 장소에 기존 주택 구입, 보험 갱신을 거절 할 수 없다.
이 법은 2019 년 7 월 1 일 이후부터 보험 가입, 갱신 자부터 적용된다.
AB 2594 : 만약에 주 정부 긴급 재해 (state of emergency)가 선포된 경우에는, 주택 소유주가 보험회사 상대로 소송을 할 수 있는 공소 시효는 12 개월에서 24 개월로 한다.
SB 30 : 보험국은 기후 변화로 인한 California 의 악화된 화재 취약성을 고려해서 재해 보호를 위한 시설과 새 보험 상품 마련을 위한 위원회를 만든다.
AB 1875 : 주거용 보험이 필요한 소비자를 위해서 특정 요구 사항에 적합하게 agent 나 broker들의 도움을 받을 수 있다.
2019 년 1 월 1 일부터 시행
** 상가 입주자 동산 폐기
AB 2173 : 과거 법은, 건물주는 상가 입주자가 떠난 후에 입주자 동산이 남아 있을 때에는 경매 처분 서면 통고를 입주자한테 주어야 된다. 그러나 건물주가 판단했을 때에 입주자의 동산 가치가 $750 또는 임대 면적 Sq. 당 $1 가치 보다 적은 때는 건물주 자신이 사용 또는 어떤 방법이든지 폐기 처분 할 수 있다.
새 법은, $2,500 또는 1 개월분의 임대료 보다 높은 것을 택한다.
시행 2019 년 1 월 1 일부터
** 상가 입주자 건물 포기 정황
AB 2847 :
과거 법은, 상가 건물주가 입주자한테 “건물 포기 정황 통고 (Notice of belief of Abandonment)를 전해 주면 임대가 취소된다. 임대료가 14 일 이상 지속적으로 체납되었을 때 또는 건물주가 임대 장소를 방취 (abandonment) 되었다고 간주 할 때이다. 통고는 사람이 직접 또는 우편으로 배달한다.
새 법은, 계약에서 최저 일자가 없는 경우에는 최저 3일 간의 “방취 추정 통고 (Notice of Belief of Abandonment)를 다음 날 수신 우편배달 (overnight)로 통고 할 수 있다. 이 통고는 통고 배달을 했건 안 했건 15 일 후에는 취소된다.
2019 년 1 월 1 일부터 시행
** 재해 비상 선포 후 임대료 증가와 퇴거
AB 1919
과거 법에서, 주정부 비상사태 선언 후 주거용 임대 부동산 임대료를 10 % 이상 올리는 것은 불법이다.
새 법은,
비상사태 선언 시에 주거용 임대 부동산이 임대 시장에 내어 놓지 않았든 부동산이 비상사태 선언 후 1 년 이내에 임대 시장에 내어 놓았을 때는 이 법에 적용된다.
임대료 인상 상한은 비상사태가 연장 될 때에도 유지된다.
비상사태 기간 동안에 특정한 원인이 안이면서도 퇴거를 시킬 때에는 불법이다.
만약에 임대 기간 동안에 직접적인 추가 보수 경비 또는 일상 관리 비용보다도 증가 되었을 때에는 10 % 이상의 임대료를 허락한다.
새법은 mobile home에도 적용된다.
그러나 임대료 체납자, 임대 계약 위반자, 임대 취소, 부당하게 다른 사람한테 재 임대 (subtenant) 또는 불법적 손상 또는 불법 사용 또는 CC 1161의 다른 부당한 경우는 제외된다.
시행 2019 년 1 월 1 일부터
** 부동산 업자 형사 및 징계 기록자에 대한 면허 발급
AB 2138
부동산 국에서는 부동산 면허 신청자가 형사범으로 처벌 된 경우에는 면허 신청 또는 재발급을 해 주지 않았다. 그러나 형사 기록이 7 년이 경과된 경우에는
부동산 국과 협회 (board)는 형사 처벌 기록자 면허 부결에 대해서 과거 7 년 간에 대한 검토를 한다. 범죄가 사업과 관련해서 상당한 자격, 업무 영향, 사업 의무, 또는 전문직 수행에 실질적으로 영향이 있는가를 검토한다.
그러나 만약에 상당한 성 범죄자, 부동산 국에서 특정 예외와 다른 범위 그리고 재정관련 범죄자로서 1 년 이상의 형을 선고 받은 사람은 면허 발급을 안 한다. 그리고 면허 신청서에 과거 기록을 숨기고서 신청한 사람, 과거 형사 기소자의 가해 상태와 재정 관련 사건에서는 면허 발급을 허용하지 않을 수 있다. 투옥 또는 형무소에 투옥된 범죄자가 수감 생활을 마치고 퇴소 한 날로부터 7 년 까지는 허용하지 않는다.
어떤 경우라고 하더라도 부동산 협회는 재활 신청자 또는 형사 기록이 삭제 된 경우에는 면허를 거부할 수 없다.
이 법은, 2015 년 1 월 1 일부터 시행된 AB 2396 Bus. Prof. C 480에서 소비자 보호 국 (Department of Consumer Affairs) 또는 부동산 국에서 과거의 형사 입건 사건이 말소 되었거나 형 집행 또는 피해 보상 반환, 벌금형이 끝이 난 후에 다시 다른 형사 재범이 없는 경우에는 전문인 면허를 부결할 수 없다고 한 것을 구체화 한 것이다. 이들은 Order of dismissal 신청을 해서 받을 수 있다. 그러나 중범(felony), 또는 특정 범죄자는 제외된다.
시행은 2020 년 7 월 1 일부터
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070