엉터리 신용 기록
대부분 신용 기록은 엉터리. 피해를 안 당할려면 엉터리 신용 기록을 수정해야 된다. 신용 기록이 나쁘면 융자, 보험, 취직, 아파트 입주, 투자 손실과 명예훼손 피해를 당하게 된다. 엉터리 신용 기록 때문에 피해당한 사람은, 신용기록 회사 상대로 피해 청구 소송을 할 수 있다.
집 구경을 수십 채 한 후, 어렵사리 집을 찾은 후에서야 융자 신청을 했다가 예상도 못한 엉뚱한 신용 기록 때문에 집을 구입 못하게 되는 경우가 종종 발생한다.
그래서 집 구경하기 이전에 융자 신청을 해 두어야 안전하다.
부동산업자로 일 하다가 보면, 집 구입자가 과거에 파산을 했기 때문에 신용 기록에는 아무런 문제가 없다고 했지만 아직도 채무가 남아 있고, 판결 저당이 남아 있는 구입자를 종종 접하게 된다. 이런 경우에 집을 살려면, 신용 기록이 잘못되었다는 것을 빠른 시간 내에 증명해야 된다. 은행과 Escrow 회사에서도 집을 구입 할 수 없다고 포기했든 집 구입을 마련 해 주기 위해서 파산법까지 조사해서는 구입자 채무금을 정리 해 준 후에서야 집을 구입해 준 일들이 있었다. 구입자는 물론이고, 은행과 escrow 회사에서도 이런 경우를 처음 보았다고 감탄하는 속에 부동산업의 보람을 느끼는 때가 있다.
이와 반대로, 판매자인 경우에도, Escrow 종결 직전에서야 아직도 체납된 돈이 있기에 escrow 를 종결 못하게 되는 문제가 있다. Escrow가 끝나면서, 판매자 손에 떨어지는 돈계산을 했지만 막상 Escrow 종결 직전에서야, 판매자가 지불해야 할 부채 기록이 나타나게 되는 경우가 있다. 이런 경우에는 채권자와 빚 흥정도 못하고서 고스란히 돈을 지불해야 되는 경우도 있다. 이런 문제도 사전에 검토를 해서 알아야 된다.
최근에, 김 씨가 집을 살려고 융자 신청을 했다. 과거에 단 한번 도 파산 한 일이 없었는데도 파산 기록이 나타났다. 알고 보니, 몇 년 전에 갓 미국 왔을 때에, 미국 주택 구입 절차도 모르고, 신용 제도가 있다는 것도 모르는 때에 한인 융자 broker를 통해서 융자를 받았다.
이 한인 융자 broker가 김씨 이름을 도용해서 은행 credit card $30,000을 발급받았다. 신용 card 주소는 융자 broker 주소로 배달되었고, 모든 은행 statement 도 융자 broker 주소로 배달되었기에 김씨는 자기가 신용 card 를 발급 받았다는 사실을 모르고 있었다. 융자 broker가 파산 신청을 하면서 김씨까지 파산 신청자로 신청 한 것이다. 그래야, 은행이 김씨를 추적 못하기 때문이다. 김씨는, 자기 신용 기록에는 아무런 문제가 없다고 생각했었다. 김씨는 은행과 경찰에 신고를 했다. 그러나 파산 기록이 남아 있는 것이었다. 그러므로 융자를 받을 생각을 한다면, 최저 6 개월 전에는 신용 기록 검토를 하고, 잘못이 있으면 시정을 하도록 준비 해 두어야 된다.
필자도 미국 생활 50 년 넘도록 살면서, 나하고 신용 기록하고는 상관없는 관심거리로 생각했었다. 궂이 융자 받을 필요성이 없었기 때문이다. 그러나 1990 년대 불경기 시절에, 현금은 아끼고, 융자를 받아서 자동차를 구입해야겠다는 생각을 했다. 아들, 딸과 함께 자동차 판매처를 찾아갔다. 여러 자동차를 구경 한 후에 차 한대를 골랐다. 융자 신청 검토 과정에서 잘못된 신용 기록이 있다는 것을 알았다. 결국은 융자를 거절당함으로 그날 차를 구입 할 수 없었다.
신용 기록 보고서를 이 날에서야 처음 보았다. 이름 모르는 은행 융자 $2,500,000, 알지도 못하는 신용 카드 사용, 여러 곳에서 융자 받았다는 내용, 국세청 세금 체납, 부동산 차압당한 기록, 집 월부금 체납, 심지어는 알지도 못하는 주유소 card도 있었다. 전부가 엉터리 기록이었지만, 자동차 판매 회사한테 장황한 해명이나 시비는 아무런 소용이 없는 상태였다. 내가 먼저 신용기록 회사한테 연락해서 시비를 걸고, 수정을 해야 하는 문제였다.
자동차를 못 사고 쓴맛을 다시며 집으로 돌아 왔다. 분명히 잘못된 신용기록이었다.
한 은행의 엉터리 융자 기록에는 매월 월부금을 꼬박꼬박 잘 지불하는 것으로 되어 있었다. 하지만 엄청난 수입이 있어야만 이들 엉터리 보고서에 나와 있는 모든 지출을 감당해야 되는 것이다. 이런 엉터리 신용기록 상의 모든 월부금을 지불하고 또 새 자동차 월부금을 지불 할 수 없다는 계산이 나온 것이다. 국세청 세금 체납 기록이 있으면 수입으로 지출을 막아 낸다손 치더라도 어떤 융자도 받을 수 없는 꼴이 된 것이다.
나의 신용 기록을 받아 본 후에, $2백5십만 달러가 넘는 융자를 받아 있다는 Glendale 은행에 전화를 했다. 신용 기록에 나타나 있는 이런 융자 일연번호는 자기들 은행이 사용도 하지 않는 번호라는 것이었다.
그 후 잘못된 신용기록 수정을 위해 재빨리 이곳저곳에 연락 한 후인 102 일 후에서야 나쁜 신용 기록을 수정해서 차를 구입했다. 만약에 수정이 거부되면, 이 보다도 더 상당한 시간이 소요 될 수 있다.
가장 힘들고 시간이 많이 지연 된 것은, 국세청으로부터 세금이 완납되었다는 증명 서류를 받아 내는 것이었다. 국세청으로부터 어느 날, 12 년 8 개월 후에서야 체납된 세금이 있다면서 은행 구좌와 부동산에 저당 설정이 되었든 일이 있었다. 당시 세금 지불한 수표를 국세청에 제시해 준 후에 세금이 완납 되었다는 증명을 받았다. 그런데도 신용 기록에는 세금 체납자로 등재되어 있었다. 국세청으로부터 세금 지불 확인 서류 받는데 많은 시간이 소요되었다. 국세청한테, 왜 이런 엉터리 내용을 신용 기록 회사에 보고를 했느냐 ? 사과하라고 따졌다. 국세청 직원의 대답은, 국세청 법에 납세자한테 잘못 전해 진 기록에 대해서 사과 편지를 보내라는 법이 없다는 대답이었다. 물론, 실제 이런 법이 있는 것인지, 안인지 확인은 안 해 보고 그냥 넘어 갔다.
이때에 다른 나쁜 신용 기록을 수정했지만 훗날에 다시 나쁜 기록 일부가 재등장 한다는 것도 발견했든 일이 있다. 그래서, credit card 신청, 융자 받아서 물건을 구입하거나 주택 구입을 할 때는 충분한 시간을 두고서 신용 기록 점검을 해 두어야 된다.
신용 기록이 나쁜 사람은 융자받을 때에 신용기록이 좋은 사람보다도 이자가 2 % ~ 3.5 % 높고, 융자 비용을 많이 지불하고, Down payment 도 많이 지불해야 된다. 이뿐만이 안이다. 취직 할 때도 차별 받을 수 있다. 자동차 보험료도 높아지며 아파트 입주 할 때도 불편이나 차별을 당하게 된다. 신용 기록을 보면 엉터리 내용들이 수두룩하다. 한 번도 거래 해 본 일이 없는 기록들이 나타난 경우가 허다하다. 신용 기록이 정확하다고 믿을 수가 없는데도 은행, 보험회사, 임대 건물주와 고용인을 채용하는 직장에서는 일단 이런 엉터리 신용 기록에만 의존 할 수밖에 없다.
1. 엉터리 신용기록 :
1991 년에 "미국 소비자 단체 (Consumers Union)" 조사에 의하면 거의 50 % 의 신용기록에 1 개 이상의 잘못된 기록이 있다. 이 가운데서 20 % 는 융자, 취직, 주택 구입에 불이익을 당할 수 있는 심각한 잘못이 있었다는 보고다.
1992 년 “연합 정보 제공처 (CIS)” 보고에 의하면, 신용회사 직원이 법원에서 진술하기를, 신용 기록은 99.5 % 정확하다고 주장했다는 것이다. 그러나 1991 년 소비자 보호 협회보고는, 신용기록에는 최저 1 개 잘못된 기록이 50 % 가 된다. 이중 20 % 사람들이 불이익을 당한다고 했다. 1992 년, “연합 정보” 제공처에 의하면, 신용기록 회사 3 곳의 기록 중 43 %가 잘못되었다고 했다.
1996 년도 ‘사생활 (Privacy Journal) 기사에서, “Florida“주의 한 은행 책임자가 법원에서 진술하기를 3 개의 신용회사 기록의 50 - 90 %가 잘못되어 있다고 진술했다. 신용기록 잘못에 의해서 90 % 사람들이 피해를 당한다고 했다.
1998 년에 ‘미국 소비자 조사 기관 (U.S. PIRG)에서 실제 소비자 신용기록 133 건을 조사한 결과 70 % 의 신용기록이 잘못 되어 있다는 보고다. 이 가운데서 29 %는 심각한 체납 또는 실제 소비자와 관계가 없는 다른 잘못된 신용 기록 내용으로 인해서 신청한 것이 부결 당하여 피해를 보게 되는 중요한 잘못이었다. 이들 가운데 41 %는 개인 정보가 잘못 기재되었고 20 %는 소비자의 중요한 기록이 빠져 있다는 것이다.
2000 년에, “미국 소비자 단체 (Consumers Union)"에서, 재조사한 결과 63 % 의 기록이 잘못되었다는 보고다.
2002 년에, “미국 소비자 단체 (CFA)”와 “미국 신용 보고서 기록 협회 (NCRA)”에서 1,700 명 이상의 신용기록을 조사했다. 78 % 의 좋은 신용 card 기록이 누락, 33 % 의 주택 월부금 체납이 안이었는데도 잘못 기록 되어 있었다. 물론 3 개의 신용 기록 회사의 기록들 마다 차이가 있었다.
2004 년에, U.S. PIRG 이 조사 기관에서, 6 년 후인 2004 년에 154 명의 신용기록을 조사한 결과 79 %의 보고서가 잘못되어 있다. 이 가운데서 25 % 가 심각한 잘못이 있다. 이 가운데서 30 % 는 벌써 구좌가 폐쇄되어 있는데도 현재 거래가 활동 중인 것으로 보고되었다.
신용 보고 회사에 잘못된 신용 기록을 수정 해 달라고 요청을 해 보았든 일이 있었다. 이들의 회신은, “우리는 은행 측에서 보내온 자료를 그대로 제공 한 이상 우리의 잘못이 없으며 보고서는 “진실“하다고 주장하게 된다.
2011 년에 750,000 명이 3 곳의 신용 기록 회사 상대로 “신용 기록 법률 위반 (FCRA)” 단체 소송을 해서 $45,000,000 배상을 받았다.
엉터리 신용보고 원인 :
왜 신용기록에 엉터리 문제가 발생할 까 ?
(1) 신용 기록 회사에서 사용하는 컴퓨터 프로그램에 문제가 있다. 이름, 주소, 생년월일, 사회보장 (Social) 번호가 다른 사람과 비슷하면 문제가 된다. 비슷한 정보가 조회하는 사람 기록으로 합쳐진다는 것이 "Trans Union" 재판 과정에서 밝혀졌다.
(2) 신용기록이 잘못된 경우는 동명이인이다. 아버지와 아들간의 이름 혼돈으로 잘못된 기록도 흔히 볼 수 있다.
(3) 동명 2인이 나타났을 때 정확하게 어떤 사람 보고서를 만든 것인지 알 수가 없다.
(4) 신용 기록에 문제가 발생하는 것은 남의 이름, 신상 명세를 도용당하는 문제도 많다.
(5) 신용 기록회사에서 직원을 채용하여 하루에 몇 개를 입력했느냐에 따라서 일당 급료를 지급하는 곳도 있다. 소설 쓰는 작가를 둔 것이다.
(6) 은행으로부터 엉터리 정보를 제공받는 문제도 심각하다.
(7) 신용보고자가 직접 확인 할 수 있는 작업을 했어야 하는데도 일방적으로 한쪽만 믿고서 입력한다.
(8) 정보 공급처와 신용기록 회사 간에 정보가 상호 교환하고 또 새 정보와 옛 정보를 입력하는 과정(back up)에서 주기적으로 혼돈되어 옛것이 새것으로 바뀐다.
(9) 최근 정보와 비교를 해야 하는데도 전화로서 재확인 한 것으로 종결시킨다.
(10) 매주 수많은 보고서를 처리하기 때문에 정확한 보고를 한다는 것은 현실적으로 불가능하다고 법정 진술이 있었다.
(11) 신용기록 회사 자체 내 조사 지침서에도 정확한 것을 밝힐 수 있는 조직이 없다.
(12) 타자를 잘못 쳐서 잘못된 기록으로 바뀌는 것
(13) 신용 기록 회사 마다 다른 용어를 사용한다. 용어를 잘못 해석해서 엉터리보고도 된다.
(14) 신용보고 회사에서 사용한 Code 자체가 애매모호함으로 잘못된 신용 점수를 받을 수 있는 것은 잘못이다. 법원은, 신용보고 회사가 실제 기록을 잘못 조작한 것이라는 판결했다.
(15) 신용기록 회사마다 다른 code를 사용함으로서 믿을 수가 없다. 잘못 표현한 것은 법률 위반이다. 비록 보고서는 정확했더라도 잘못 해석을 하게 만든 것은 잘못이다.
(16) 신용기록에 차별행위가 없다지만 인종, 직종, 이혼, 연령, 성별, 수입, 주택 소유주와 아파트 입주자, 특수 계층, 정부 생활 보조 수혜자, 빈번한 신용 조회 자들은 신용 기록상에 차별을 받고 있다.
신용기록을 요청한 후에 잘못이 발견되면 시정 할 것을 요구해야 된다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070