열악한 거주 상태   

주택난으로 임대료가 상승되자 임대 건물주가 입주자 상대 갑질도 최악 수준이다. 입주자와 건물주 사이에 열악한 거주환경, 관리, 표준 이하 건물상태 분쟁이 있다. 세입자들은 왠만한 불평을 할 수도 없는 처지가 되었다. 세입자들은 집안에 바퀴벌레와 쥐가 돌아다니고, 수돗물에서 쇄 녹물이 흘러나온다는 불평을 하지만 건물주는 아랑곳하지 않는다. 시청에 연락을 하겠다고 하면, 퇴거 통고를 줄 것이니까 그런 줄 알아라는 협박도 한다.

입주자는 협박, 보복행위, 법률 위반에 대한 벌금, 변호사 비용 청구, 열악한 상태에 계속 거주하면서 수리가 될 때 까지 임대료 지불하지 않고서 거주, 수리 안 된 상태의 임대 기간 동안 임대료 차액 환불, 불편함, 괴로움, 정신적 피해, 계약금 환불, 체납금 지불 안 할 수 있고, 피해 보상, 임대 계약 무효, 퇴거 소송 무효, 응징적 배상, 차별, 이사비용 지불 청구, 그리고 퇴거 소송 방어용어로 사용 할 수 있다.  

주거용 임대 건물이 건축법, 지목법 위반, 열악한 상태, 표준 이하 건물, 불법적으로 발급 된 건축 허가, 무허가 건축은 임대 계약을 집행 할 수 없다. 건물주는 체납된 임대료를 징수 할 수 없고 사용 허가 권리를 유지 할 수 없다. 입주자는 임대료를 지불하지 않고서 계속 거주 할 수는 없지만 수리 할 때 까지 열악한 상태의 합당한 임대료를 지불하면서 거주할 수 있다. 이 열악한 상태에 거주하는 “합당한 임대료”가 $-0- 이 될 수도 있다.

때로는 정상적인 임대료와 열악한 상태의 임대료 차액을 환불받을 수 있다.

입주자는 퇴거 소송 시에 열악한 주거 환경 또는 건축법 위반으로 퇴거 소송을 방어 할 수 있다. 입주자는 건물주한테 시정 통고를 했어야만 퇴거 소송 방어를 할 수 있다. 그러나 1965 년 이전에 건축된 임대 건물은 “표준 이하”에 적용되지 않지만, 건물 사용, 관리, 거주 상태 규제를 받는다.

새 건축, 건물 개조, 사용 목적 전환 또는 관리가 건축법에서 정한 “표준 이하”는 불법 민폐(nuisance)에 해당된다. 시청에서 건축법 위반 또는 표준 이하 건물이 건강, 안전 또는 공공에 위험한 때에는  불법 민폐 시정 명령서를 받는다.

시청은 건물주한테  민폐 위반을 시정할 수 있는 적정 시간을 준다. 적정 시간은 시정 통고 후 30 일 이후에 검사한다. 물론 긴급 시에는 24 시간 통고도 있다. 차압을 통해서 구입한 구입자한테는 60 일 통고 기간을 준다. 명령서에는 수리, 원상복귀, 건물 비울 것, 건물 철거를 요구 할 수 있다. 건물주한테 민폐 시정 비용 지불 책임이 있다. 건물 관리가 표준 이하인 경우에는 형사 기소도 당할 수 있으며 심지어는 건물을 철거 시킬 수도 있다.

“표준 이하” 건물  정의 :

(1) 위생 상태 ;  주택 방과  화장실 비례 (ratio), 부엌 설거지 대, 더운물, 찬물 공급, 합당한 난방, 공기 순환 시설, 최저 자연 채광, 방 면적, 전등, 하수구 조직, Hotel 숙박 손님 수용 숫자와 화장실을 말한다. 만약에 거주자 또는 일반인이 건강과 안전에 위험이 있다고 판단 했을 때이다. 예로서, 곤충, 쥐, 쓰레기 처리와 용기도 포함된다.

(2) 건물 구조 ;

기초가 떨어져 나가거나, 기초 결함, 마루를 지탱하지 못하거나, 건물 무게를 안전하게 감당 못하는 상황, 벽, 칸막이, 또는 수직으로 지탱하는 보조물 결함, 검이 가는 현상, 무게를 안전하게 지탱 못하는 자재 사용 또는 낙후, 천장, 지붕, 지붕 받추어 주는 자재, 지붕 무게를 수직 또는 수평 보조 자재가 휘어지는 현상, 분리 또는 부풀어 오른 것, 벽난로 자재 규격 미달,  경사진 굴뚝, 나쁜 자재로 부풀어 오른 것, 내려앉은 것, 합당한 규격 미달로서 무게 지탱 못하는 상태,

(3) 거주자 또는 대중 건강과 안전에 위험한 상태.

(4) 배관 :

수도 배관, 전기 또는 기계 시설 했을 당시의 법에서 허용된 자재이고 관리 상태가 양호 할 것. 모든 배관 공사는 교차되는 위치에서 막히는 곳이 없어야 하고 새는 곳이 없을 것.

(5) 잘못된 기후 보호 시설 ;

벽의  기능이 열악, 자재 가루가 떨어지거나 회벽이 부식, 방수되지 않는 외벽, 지붕, 기초 또는 마루가 방수되지 않거나 깨진 창문, 문짝 균열, 썩어 부패, 균열, 벽이나 지붕이 솟아올라 오거나 내려 앉은 것. 

(6) 법에서 허용되지 않은 건축 자재 사용

(7) 화재, 건강 안전 위험 ;

잡초, 식물, 연소하기 쉬운 재료 쓰레기, 음식 찌꺼기, 썩은 음식 쓰레기, 곤충, 쥐 서식, 물이 고여 있는 것.

(8) 화재 보호를 위한 내화성 자재 또는 소화기 : 건축 시 법에서 허용하는 내화성 자재 사용 또는 소화기 비취와 관리. 만약에 거주인 숫자 증가, 증축 시 화재 위험에 합당한 변경을 해야 된다.

(9) 건물 수평 무게를 합당하게 지탱해야 된다.

(10) 건물 전체 또는 일부가 거주하는 목적의 침실, 요리, 식사를 위한 설계 목적으로 사용되어야 한다.

(11) 합당한 관리가 안이면 안전 위험이 있다.

주거 방 면적과 공간 : 

면적과 공간,  신축, 구조 변경, 사용 목적 변경, 특히 벽, 천장, 천장 높이, 길이 폭, 방과 침실 변경이 주거용으로 합당해야 된다.  예로서, 현재  California 건축법의 방, 부엌, 화장실, 창고, 세탁실 면적은,  (1) 최저 폭 7 feet,  천장 높이 7 feet 6 inch, 한 방의 최저 순 면적은 120 Sq.Ft., 부엌을 제외한 다른 방은 최저 순수 면적 70 SF.

생활 거주 상태 :

Apart 나 Hotel 더운 물은 110° F 유지해야 되고, 주거용 임대 방은 마루에서 3 feet 높이에서 70° F  를 유지해야 된다.  소유주가 거주하지 않는 Apart 16 동 이상, Hotel 12 동 이상에는 상주 관리인 또는 청소부. 침실 수 또는 욕실 개수에 따라서 거주자 숫자를 제한 한다.

Apart 4 ~ 15 동인 경우에는 소유주의 이름, 주소, 소유주의 대리인 이름과 연락처 표시를 부착 해 두어야 된다. 거주자의 혈연 , 결혼, 가족 관계에 거주 예외 사항을 둘 수 있다. 가족 관계를 중시해서 거주자의 가족 상태, 친.인척 관계, 결혼 관계에 차별하면 안 된다. 지목에 따른 침실 또는 화장실 숫자, 화재 지역, 부동산 경계선에서 건축물 후퇴 공간 확보.

기존 주거용 건물에 다른 적용 표준 :

(1). 침실 안전 창문 잠금장치

(2). Apart, hotel, motel 출구 간판 표시,

(3). 하숙 또는 Hotel이 2 인 이하 방이 120 Sq.Ft. 또는 이상 거주자한테 간이 요리 기구를 사용 할 수 없다. 요리 시설을 위한 배관과 특정 열(energy) 공급원, 환풍장치 시설 요구.

(4). 난방 : 주거용 또는 별채 방 또는 임대에는 난방 장치 요구

(5). 침실 : Hotel 은 새 손님이 입주하기 이전에 침대와 침실 청소, 위생 상태가 좋아야 된다. (6). 쓰레기 통 : 주거 방 숫자에 따라서 합당한 쓰레기 통 숫자가 구비되어야 하고 뚜껑이 있어야 된다.

(7). Apart 나 hotel 에는 간이용 소화기가 법에서 요구하는 숫자가 비취 할 것을 요구한다, 

김희영    김희영 부동산  (951) 462 - 1070