주인이 봉 이가 ? 주인 책임 ! 

Market에서 넘어져 부상, 교회 식당에서 튀김 만드는 기름이 바닥에 떨어진 것에 미끄러져 부상, 사무실 복도 계단에서 넘어져 부상, 영업장소 손님 보호 의무, Hotel 욕조에서 미끄러져 부상, 면허 시공업자 상해, 시설물 관리 부실, HOA 경비원 부상, 경비원 총에 맞아 부상, 무면허 시공업자 부상, 아파트 현관에서 강도 피해, 아파트 주차장에서 강간 피해, 식당 주차장에서 총기사고, 식당을 떠나서 좌회전을 한 손님 사고에 대한 식당 소유주 책임, 운동 사고에 대한 책임, 교통사고, 바닷가에서 수영 사고, 

수영장 익사, 술 취한 손님에게 한잔 술을 더 권유했다가 사고, 정원사가 나무를 자르다가 사닥다리에서 떨어져 부상, 심지어는 독립된 시공 업자를 채용해서 지붕의 채광창 (sky light) 청소를 시켰는데, 떨어져 부상, Golf 치다가 공에 맞아 부상을 당해도 부동산 주인 상대소송 그리고 Golf 치다가 Golf 장에서 날아온 벌에 쏘여도 주인 상대로 피해 청구를 한다.

가로수가 쓸어져 사고를 당해도 나무 주인인 시청 책임, 공원에 놀러 갔다가 나무가 쓸어져 부상 당해도 공원 주인인 정부 책임이다.

때로는 가로수 나무뿌리 또는 균열이 있는 인도에서 넘어져 부상을 당했을 때는 인도에 인접한 부동산 소유주 한테도 피해청구를 한다. 부동산 주인은 모든 사고 책임에 대한 봉인가 ?

왜 부동산 주인한테 배상 책임이 있느냐 ?

손님 입장에서는 친구 집에 초대받아서 방문하거나, 상점에 물건을 사러 갈 때에 안전하고 관리가 잘되어 있을 것이라는 믿음을 갖고서 찾아 간다. 이렇게 믿고 찾아 간 곳에서 사고를 당했다면 피해 보상을 부동산 소유주한테 청구하게 된다.

부동산 소유주, 점유자, 운영자, 관리자는 찾아온 손님이 안전하도록 보호해 주어야 할 의무가 있다. 일반 상식적인 관리 능력을 발휘해서 안전하도록 유지 관리해야 된다.

이런 안전 관리를 안 해서 타인에게 피해를 주었을 때에는 주인한테 책임이 있다. 피해가 발생하지 않도록 또는 위험을 감소시키도록 일반적인 관리와 피해 방지를 해야 된다. 이것을 준수하지 않았을 때에는 부동산 소유주 태만에 해당된다.

물론, 부상당한 장소에서 소유주가 통제 할 수 있었느냐, 위험을 예방 할 수 있었느냐에 따라서 다르다. 부동산을 점유 한 사람이 관리하고 통제, 사고에 대한 판단과 관리 할 수 있어야 한다. 부동산 소유주 또는 관리자가 위험 상태를 알고 있거나 또는 위험한 상태를 합당하게 알고 있었을 때에 책임이 있다. 제 3 자가 위험한 피해를 당하지 않도록 예방하거나 위험 상태를 관리해야 된다. 안전 관리를 잘못 한 것이 자연적 현상 또는 인위적으로 타인에게 피해를 주었을 때에만 책임이 있다. 만약에 통제를 할 수 없었다면 어느 누구한테도 책임이 없다.

주인한테 피해자 보호 의무가 있느냐 없느냐하는 것은 다음과 같은 요소를 분석해서 결정한다.

(1) 피해자 보호 의무: 사고가 발생할 수 있는 위험을 예상 할 수 있었느냐? 소유주가 위험이 예상되는 곳에서 피해당한 사람에게 보호 할 의무가 있느냐 ? 있다면 큰 것이냐 적은 정도의 책임이 있느냐 ?

일반인의 관점에서 중요한 것이냐 가벼운 것이냐 ? 보호 의무가 낮은 경우에는 예측되는 위험 부담도 적다. 위험에 대한 보호 의무가 강력한 사회적 요구가 될 때에는 위험 예상 정도의 요구는 낮아진다.

(2) 사고 원인 :

사고 예상을 할 수 있었느냐, 없었느냐하는 것은, 사고 원인이 어디에 있느냐에 따라서 결정될 문제이다. 위험하다는 것을 알고 있었느냐는 것이 중요하다.

(3) 피해자의 분명한 피해 : 피해 당 한 정도가 주인과 피해자의 밀접한 관계

(4) 건물주가 도덕적으로 비난 받아야 할 것인가

(5) 미래사고 예방을 위한 계획 수립 즉, 방문객이 방문을 했을 때의 부동산 상태, 사용 목적에 대한 위치. 건물주가 피해자 안전에 대한 책임이 있느냐 없느냐에 달려 있다.

소유주가 위험한 상태에 대해서 합당한 수리를 했거나 또는 방문객한테 위험하다는 통고를 해 줄 의무가 있는 가 ?

(6) 건물주한테 피해 부담. 그리고 지역사회가 의무 부담을 소유주에게 이전 했는가
(7) 위험에 대해서 보험으로부터 이용할 수 있는 상태, 경비 그리고 위험에 대해서 보험 충당 가능을 두고서 결정한다.

부동산 소유주 또는 점유자는 표준적인 관리를 해야 된다. 그러나 손님 또는 도둑이 담을 넘다가 떨어져 부상당했을 때에는 이런 의무가 없다.

소유주와 점유자는 장소에 안전 보험회사가 안이다. 소유주의 책임이 절대적으로 안전해야 한다는 것은 안이다. 법에서 필요 이상의 안전하도록 할 필요는 없다.

건물주가 피해자에 대한 책임의 구분은, 일반인의 관점에서, 건물주가 피해당한 장소에 에 적합한 관리를 했느냐에 있다. 건축물이나 건물 상태가 겨우 안전하고 건축법이나 안전 규정에 통과된 것으로서 건물주의 의무에 대해서 만족 하다고 할 수 없다.

Apart 나 상가 입주자 책임. 

술집에서 한 손님이 총을 쏘아서 다른 손님이 부상을 당했다. 이 판결에서, 술집 업주가

(1). 싸움 경향이 있다는 것을 알고서 손님을 입장 허가를 한 때

(2). 다른 사람에 위험하다는 것을 알고 있었을 때

(3). 손님 또는 다른 사람으로부터 위험 통고를 받고서 안전 조치를 안했을 때

(4). 싸움이 시작되었을 때 즉시로 중단 시키지 못한 때

(5). 장소에 대한 안전을 위한 조치를 안했을 때

(6). 위험을 방치했을 때이다. 피해자는 건물주가 이런 사실을 알고 있었다는 것을 증명해야 한다면서 피해자 패소 판결을 했다.

사건 예 :

전문적으로 유리창 딲는 공업자를 채용했다. 유리창 청소하는 사람이 지붕에 올라갔다가 떨어져 부상을 당하자 집주인한테 피해 보상 소송을 했다. 집안의 실내 수영장 천정의 채광창 (skylight)을 청소해야 되는데, 실내 천정 쪽 보호 벽 공간에는 통풍 장치와 다른 장비들로 채워져 있어서 외부로 나가서 지붕 쪽 3 feet 높이의 보호벽에서 작업을 해야 되었다. 지붕 자재와 벽면 연결 부위가 오래되어 위험한 곳에서 일을 하다가 떨어져 부상을 당했기에 집 주인한테 책임이 있다고 주장했다. 즉, 집 주인이 작업 장소를 운영하고 관리했는데, 지붕이 위험한 상태이므로 떨어져 부상당했으니 피해 보상하라는 것이다. 

지방 법원은, 집 주인한테 독립 시공업자 부상 책임이 없다고 판결했다.

고등법원은 번복 판결했다. 이유는, 집 주인이 피해자 보상 주장은 근거가 없다는 것을 증명하지 못했다. 독립 계약자 또는 독립 계약자의 고용인이 채용자인 고용주 상대로 부상에 대한 보상 청구를 했을 때에 이들이 청구를 못한다는 증거제시를 못한 판례에 근거한다고 판결했다. 작업 장소가 분명히 위험했다. 집 주인은, 작업을 시킨 사람한테 지붕 가장자리 윗 부분에 약간 올려 둔 부분을 조심해서 걸어 다니면서 일을 해야 된다는 작업 지시를 안했다. 그리고 사고가 난 부분에 대한 관리나 운영을 잘 했었다는 증명을 하지 못했다. 이러한 작업 상태를 관리 운영한 것도 없이 단순히 작업을 지시 한 것은 잘못이라고 판결했다.

사건 예 : 

Golf 장에서 Golf 를 치든 여자가 벌에 쏘여서 병원을 가게 되었다. Golf 장 주인은, 과거에 단 한 번도 손님이 벌에 쏘였든 일이 없었으며 벌집을 본 일도 없다고 주장했다. 지방 법원은, 과거에 벌이 있다는 사실을 몰랐었기 때문에 책임이 없다면서 Golf 장 주인한테 승소 판결을 했다. 그러나 고등법원은 번복 판결했다.

Golf 장 주인은, 손님이 벌에 쏘이지 않도록 합당한 보호를 위해서 합당한 관리 의무가 있는데도 하지 않았다. 비록 과거에 벌에 쏘인 부상자가 없었거나, 과거에도 어떤 분명한 사고나 위험 예측을 할 수 없었다고 하더라도 “최저한의 중요성"에 대한 예측을 하고서 안전 관리 의무가 있다고 판결했다. 우연히도 과거에 어떤 부상이 없었다는 것으로 예상 되는 위험 책임에서 벗어 날 수는 없다는 것이다.

사건 예 :

5 세된 어린 남자 아이와 가족들이 소유한 La Jolla Beach & Tennis Club hotel에 투숙을 했었다. 이 애가 2 층 hotel 창문에서 떨어져 심각한 머리 부상을 당했다. 부모는 태만, 관리 잘못, 정신적 고통 소송을 했지만 지방 법원은, 애가 창문에서 낙상 사고를 일으키는 보호를 위한 시설을 했어야 할 의무가 없으며, 낙상 사고 보호를 위한 시설이 없었기 때문에 사고가 난 것이 안이라면서 Hotel 승소 판결을 했다.

건축물은 건축법에 의해서 합당한 준수를 했다. 고등법원은 번복 판결을 했다. 과거 Hotel 관리자는, 손님들이 해안 구경을 위해서 유리창에 기대는 경우가 많으므로 유리창에 쇄 창살을 시설 했어야 안전하다. 이런 위험은 예상 된 것이다. 18 세 이하의 어린이가 창문을 통해서 떨어져 낙상으로 사망하는 애들이 1 년에 10여명 된다. 과거에 낙상 사고가 없었더라도, 

Hotel은 손님 보호를 위해서 hotel 주인이 항상 위험 방지를 위해서 잘못 된 것을 시정한다고 믿는 관계가 성립된다. 안전 관리 의무 위반이며 태만이라면서 Hotel 이 패소 당했다.

그러므로 건물주는 과거에 사고가 발생하지 않았다고 해서 보호 받지를 못한다. 건물주는 항상 안전 관리를 해야 된다. 심지어 일꾼을 시켜서 집 수리를 하더라도 이들한테 안전 주의를 상기 시켜야 된다.

김희영   김희영 부동산 (951) 462 - 1070