태양광 (Solar) 시설 (2019 년 새 부동산 법 5)
** 무공해 (태양광) 공사 (Property Assessed Clean Energy (PACE ) 주택 공사
과거에는, 노인들 대부분이 친환경 시설 융자를 받았다. 융자 허락은 수입에 근거한 융자 지불 능력 검토 보다는 주택 순수 재산 가치 (equity)에 대해서 융자를 제공했다. 공사비용을 주택에 저당 설정을 하고, 재산세에 첨가 시켜서 재산세 지불할 때에 분납 지불 하도록 했다.
이 제도는 2008 년부터 시행되었지만 2015 년부터 활성화 되었다. 이 융자는 시공업자와 이런 융자를 주로 제공하는 Renovate America, Renew Financial, Ygrene같은 융자 회사에서 제공했다. 하지만 “친환경 융자“ 계약서에도 문제가 많았다. 마치 과거 2006 년 이후 부동산 경기 침체의 주범이었든 ”비우량 주택 융자 (sub-prime loan)" 처를 신청만 하면 융자를 제공했고, 과다한 이자를 받았고, 감시 감독 제도가 없었다.
단독 주택 한 채 시설비가 2018 년 기준으로 $15,000 ~ $25,000 인데도 1 년 융자 비용이 $8,300 이나 되므로 융자 사기로 피해당하는 사람이 많았다. 노인 주택 융자 (reverse loan)에서 태양광 시설 융자를 받은 한 노인은 태양광 시설 융자 월부금이 월 $689 이 지출되므로 노인 주택 융자금을 활용하지를 못함으로서 생활에 큰 영향을 받게 됨으로 경제적 문제가 발생했다는 사람도 있다.
2019 년 부터는, 태양광 시설 공사, 친환경 시설, 심지어는 냉방 시설 (air condition), 주택 보온과 방음 (attic insulations), 냉방 배관 시설, 유리창 등 공사비용 등 “친환경 융자 (PACE)” 계약 서명 이전에 주택 소유주가 공사비용을 지불 할 수 있는 능력이 있다는 것을 먼저 확인 한 후에 계약서에 서명 할 수 있다.
돈 지불 능력 검토 이전에 작업을 못하게 함으로서 차압당하는 것을 피하자는 목적이다. “친환경 시설 융자 (PACE)” 행정 담당관은 2019 년 까지, 만약에 계약된 금액과 실제 자금 조달 융자금에 차이가 있을 때에 어떻게 지불 할 것인가를 서면으로 제시하게 했다.
이 법은, 부동산 소유주는 부동산 보험회사에 연락해서 비용을 충당 할 수 있는 것인가를 문의해야 한다.
그리고 PACE 부서가 계약 수락을 감독하게 했고, 융자회사는 융자 신청자한테 융자의 조건을 설명하고 정부 기관(PACE)에 보고해야 된다. 시공업자는 융자 회사와 뒷거래 (kickback) 을 못하게 했다. 그리고 파산 신청한지 7 년이 경과되지 않았거나 주택 월부금 지불이 6 개월 이상 체납된 사람한테는 융자 지불을 안 하도록 했다.
이 PACE 또는 주택 재산세를 통해서 지불하는 “친환경 융자 (Property Assessed Clean Energy)”는 풍력, 수력, 태양광으로 전기 생산하는 시설, 절수 시설, utility 절약을 위한 시설, 지진 보수공사와 산불 화재 예방에만 사용할 수 있는 융자이다.
그러나 차고, 마루 바닥, 벽, 찬장, 문, 별채 (Granny Flat) 주거 공간 시설 또는 차고를 방으로 변경하는 공사, 노인을 위한 wheel chair 충전 시설, 집에 paint 칠 하는 비용에는 사용 할 수 없다. 그런데도, 시공업자들이 주택 소유주한테 융자회사에 거짓말을 하게 해서는 이런 시설에도 융자를 받아내고 있다.
이 융자는 주택을 담보로 주택의 순수 재산 가치 (equity)가 있는 집을 대상으로 융자를 받은 후에는 재산세를 납부 할 때마다 공사비용을 지불하도록 한다.
은행은 융자 신청자의 수입과 PACE 융자를 지불 할 능력 검증을 하고, 신청자한테 융자 내용이 어떤 목적이라는 설명을 하도록 법에서 요구한다. 그러나 완공 후의 실제 검사를 요구하지 않는다. 많은 시공업자들이 이런 약점을 이용해서, 주택 소유주한테 은행 융자 신청서에 허위로 기재할 것을 권유하고, 은행에서 확인 전화를 해 왔을 때도 거짓말을 하도록 권유하고 있는 것이 현실이다.
차고를 방으로 개조함으로서 임대 수입을 만들어서 생활에 도움이 된다는 감언이설에 집 주인은 피해를 당한다. 시청에서는 차고를 방으로 개조하는 것을 허락 해 주지도 않는다.
완공하지도 않은 공사에 대해서 완공을 했다고 거짓말을 하도록 해서는 돈을 받은 후에 실제 공사를 완공하지도 않고서 시공업자가 소식도 없이 떠나고, 시공 업체 문을 닫고서 잠적하는 피해로 사회적 문제가 되고 있다. 결국 거짓말을 유인 당한 주택 소유주한테 모든 책임이 있고, 집 주인한테 피해가 돌아간다. 이런 문제로 주택 차압 당한 주택 소유주들이 속출하고 있다는
시행 2019 년 1 월 1 일 부터
그리고 California 주 정부는 2020 년 1 월 1 일부터 건축되는 새 집에 대해서 태양광 (Solar) 시설을 해야 된다. 단독 주택 한 채당 평균 공사 비용 $15,000 ~ $27,000 이 증가 되고, 월 평균 전기료 절약은 월 $35 정도이며 30 년에 걸쳐서 $19,000 절약이 된다고 예상한다.
대신에 주택 가격 $1,000 상승에 대해서 California 주 내의 52,903 명이 주택을 구입할 수 없는 문제가 발생한단다.
이런 시설로 인해서 개발업자한테도 추가 부담이 되며, 이런 비용은 고스란히 주택 구입자한테 전가되므로 경제적 부담이 된다.
2046 년 까지 풍력, 태양열, 수력 원천으로 100 % 전기 생산하는 것을 소비자한테 공급하자는 정책이다. 이미 달성 가능한 재생 목표는 2025 년 까지 50 %, 2030 년 까지 60 %를 목표로 한다.
* Mobilehomes 소유주 Mobilehome Park 법률 분쟁 해소
주택 및 도시 개발부 (Department of Housing and Community Development (DHCD)) 서에서 Mobilehome 소유자로부터 Mobilehome 주거법 ( Mobilehome Residency Law ) 위반 사항 불만 사항을 조정하는데 도움을 제공한다. 만약에 25 일 이내에 해결되지 않으면 법률 집행기관 또는 비영리 법률 단체에 요청을 한다. 이 법 절차 위반 시에는 $250 의 벌금을 부과한다.
2019 년 1 월 1 일부터 각 mobilehome에 $10의 수수료를 부과하며, Mobilehome 공원 내의 소유주에게 배상 시킬 수 있다.
Effective July 1, 2020.
* 해충 (termite) 보고 (Pest Report), 증명서와 보증
새 법은, 부동산에 해충 검사 보고서에 해충 침해가 없다 또는 있다는 증거가 있다는 보고서에 모든 것이 완결, 한계, 보충 또는 재검토를 밝혀야 된다.
그리고 소비자가 직접 “훈증 소독” 하는 Branch 1 면허 등록자와 직접 계약을 했을 때에는 Branch 1 회사가 훈증에 대한 보증을 소유주 또는 소유주 대리인에게 제공해야 된다.
또, 소비자가 Branch 3 등록자한테 훈증 소독을 허락했지만 실제로는 직접 방제를 안 할 가능성을 알고서, Branch 3 가 Branch 1 한테 하청을 주었더라도 Branch 3 가 실제로 다시 재 훈증 소독이 필요한가를 검사를 하고서 보고서를 제출해야 된다.
소비자가 직접 Branch 1 과 계약을 했을 때에는 Branch 1 이 추가적인 지정된 조치를 해야 된다.
시행 2019 년 1 월 1 일 부터
Branch 1 면허는, 훈증 (fumigation) 할 수 있는 면허.
Branch 2 면허는, 해충 박멸을 위한 살충제 사용 면허.
Branch 3 면허는, 해충 박멸 그리고 흰개미나 곰팡이가 나무에 피해 준 부분을 수리까지 할 수 있는 면허를 두고 말한다.
흰개미 (Termite) 회사에서 보증기간을 두고서 방제 비용을 더 올려 받는 장난을 한다. 훈증 보증기간을 1 년에 $1,000 씩 차이가 나도록 하지만 보증 기간을 2 년 이상 해 주질 않는다.
필자는 2018 년에, 한 Termite 회사에서, 1 년 보증 기간은 $2,000 인데 2 년 보증은 $3,000 이다. 2 년 보증기간을 선택하라는 권유를 받고서도 1 년 보증기한을 선택했었다. 왜냐하면, Termite 회사가 검사 보고서를 작성한 날짜 또는 작업을 끝낸 날로부터 2 년 이내 까지는 termite 회사 작업 태만이나 잘못에 대한 항의 공소 시효가 2 년이기 때문이다. 그러므로 termite 회사 말장난에 의해서 잘못하면 돈 $1,000 을 낭비 할 수 있기 때문이다.
필자는 1972 년에 흰개미 방제 면허증 시험 준비를 했었지만 면허 취득을 안했다. 실제 Termite 사업을 하지 않을 것이면서 면허증을 취득한 후에 면허증 유지 비용 지출과 특히 이 때에 매년 재교육 받아야 한다는 법이 제정되었기에 면허 갱신을 위한 재교육을 받을 시간 여유가 없었기 때문이다. 한 때 Termite 면허를 받을 준비를 했었기 때문에 이 분야를 알고 있다. Termite 면허는 농림부 주관이고, 시험 과목은 곤충 습성과 농약 처리인데, 농과대학 시절에 이들 과목을 이수 했고, 실무 경험도 있었으므로 termite 면허를 받을 생각을 했었지만 오랜 세월 동안 정원수 농장 사업을 했었다.
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070