L.A. 시 단기 임대 (Air BNB) 규제 (2019 년 시행 부동산 법률 6)
** L.A. 시 단기 임대 (Air BNB)
2018 년 12월 11 일 L.A. 시 의회를 통과된 단기 임대 규제는 2019 년 7 월 1 일 부터 부동산 투자가(Real estate investor)는 Los Angeles 시 내의 어떠한 website 에도 단기 임대 광고를 못한다. 실제 필요로하는 주택 소유주를 위한 목적이지 투자가를 위한 단기 임대를 허용하는 것이 목적이 안이기 때문이다.
Air BNB 소유주는 1 년에 6 개월 이상 거주하고 있는 실소유자만 허용된다. 그러므로 임대료 투자로 구입한 임대 주택 또는 Apart를 단기 임대하기가 어려워 졌다. 단기 임대 허용 기간은 1 년에 120 일 까지만 제한되었다. 단기 임대를 원하는 소유주는 L.A. 시에 등록을 해야 된다.
숙박 세 등 관련 세금을 지불해야 되고, 단기 임대 주택은 화재 경보기, 비상구 정보, 소화기 비치, 불과 부동산 검사 기록도 보관해야 된다.
단기 임대 service 회사는 손님이 거주한 일자를 기록해야 되고, 시청에 임대 주택을 등록 안하거나, 연간 단기 임대 일수 제한을 위반 한 경우에는 예약을 받을 수 없도록 했다. 어떠한 항목의 한 위반에 대해서 하루 벌금 $1,000 을 부과한다. 그리고 일정기간 단기 임대 위반이나 항의 문제가 없었을 경우에는 1 년 내내 영업이 가능하도록 했다. Apart 가 단기 임대로 전환되는 것을 차단함으로서 Apart 세입자 보호를 위한 정책이다.
현재, Apart 주인들이 세입자를 퇴거 시키고서 단기 임대 입주자로 대체해서 Apart 임대 보다도 더 많은 수입을 올리고 있기에 이를 차단해서 세입자 보호를 위한 것이다.
* L.A. County 임대료 규제 (rent control)
County 내에 Apart 소유주는 6 개월 동안 3 % 이상 임대료 인상 금지를 했다. 1995 년 이전 건축된 Apart만 적용 된다. 2018 년 8 월 14 일에 L.A. County Supervisors 위원회에서 3:1 로 통과 되었고 12 월 20 일부터 발효 되었다.
LA County 정부 산하 소비자와 사업체 업무부 (LA County Consumer & Business Affairs)에서 조례안 집행을 담당한다.
L.A. County 선거 관리국 website에서 “District map look up by address“ 을 선택하면 자신의 Apart 가 L.A. County 내에 위치해 있는가를 확인할 수 있다.
(https://lavote.net/apps/precinctsmaps?utm_content=&utm_medium=email&utm_name=&utm_source=govdelivery&utm_term=)에서 'district map look up by address'
L.A. 시청은 2019 년 7 월 1 일부터 2020 년 6 월 30 일 사이의 임대 규제 (rent control) 대상 부동산에 대한 임대료 인상은 연 4 % 로 상향조정 했다.
* 부동산 : 공동 관리 지역 (HOA) 부동산 이전 등록비 (Private Transfer Fees) 면제.
Fannie Mae와 Freddie Mac을 통한 융자는 Federal Housing Administration (FHA)와 Federal Housing Finance Agency (FHFA)에서 보증해 주는 융자이다.
2008 년부터 판매자가 이러한 융자를 받았을 때에는, 판매자가 구입자한테 소유권 이전 을 할 때에는, 공동 관리 지역 (HOA) 부동산 매매에 관련된 정보와 함께 실제 매매 가격에 대해서 “개인적 소유권 이전 등록비 (Payment of transfer fee)"를 별도로 지불했다. 여기에는 다른 서류 등록비용도 포함되어 있었다. ”개인적 소유권 이전 등록비 Private Transfer Fees (PTFs))“는 개발업자나 주택 건설업자가 주택 구입자와 그 후 판매를 할 때 마다 구입자가 소유권 이전 비용을 지불하게 되어 있다.
이것은 본질적으로 개인이 부과한 세금이다. 그러나 실제적으로 융자 받은 부동산에 직접적인 혜택이 없었다.
새 법은, 융자 받은 부동산에 직접적인 혜택이 없는 이상 PTFs 지불을 중단한다.
시행 2019 년 1 월 1 일
* 주거 임대, 전기 자동차 충전 시설
AB 1796
과거 법에서, 주거용 건물주는 입주자 주차장 공간에 전기 자동차 충전 시설을 위해서 입주자로부터 서면 동의를 받아야 했다. 그러나 임대료 규제 (rent control) 부동산은 여기에 해당이 안 되는 예외였다.
새법은, 임대료 규제 부동산도 적용된다.
시행 2019 년 1 월 1 일부터
* 시공업자 Contractor
AB 1565
과거 법은, 2018 년 1 월 1 일부터 모든 시공 면허자는 개인 부동산 소유주와 “직접 계약 (direct)을 할 수 있으며, 직접 시공업자가 채용한 하청업자의 고용인 인건비와 혜택 부여에 대한 책임이 있다.
“일반 시공업자” (general contractor)는 하청업자 또는 그 밑의 다른 하청업자한테 인건비 기록이 없거나 시비가 있을 때는 하청업자한테 지불 할 돈을 지불 하지 않고서 “임시 동결” 시킬 수 있었다.
새 법은, General contractor 는 하청업자한테 지불 할 돈을 유예하기 이전에 어떤 특정한 기록이 필요하다는 것을 요구해야 된다.
시행 2018 년 9 월 19 일
* County 지역 5 acre 이하 소규모 다세대 개발 시 환경 보고 면제
AB 1804
County 지역에서 주택 지역 내에 에워싸인 곳에 5 acres 미만 공지에 최저 6 동의 다세대 주택 건설을 할 때는 환경 검토를 면제 해 준다. 단, 천연기념 동.식물이 없는 곳, 교통, 소음, 매연이 없는 곳, 지목에 합당할 것, 건축 허가 요건에 합당 할 것, 모든 공공시설이 연결될 수 있는 곳, 미관, 역사적 건물에 훼손이 없고 바윗돌 같은 유실이 없는 곳이라야 한다.
시행 2019 년 1 월 1 일
김희영 김희영 부동산 (951) 462 - 1070