요즈음 주변의 손님 그리고 부동산 파트너로부터 가장 많이 받는 질문 중 하나는 현재의 집값은 거품이고 곧 그 버블이 터지지 않을까 하는 것입니다. 거의 모든 매물이 마켓에 나오고 불과 몇일 안에 Offer 가 Close 되고, 1 – 2 주안에 에스크로로 넘어갑니다. 가격은 최소10% 이상 Over Asking가격으로 결정됩니다.
부동산 가격은 올해에만 여전히 두 자리 숫자로 오르고 있습니다. 각 매물의 지난 10년간의 가격 추이를 보고 지금 어디에 위치해 있는지를 보는 것은 현기증이 날 정도입니다.
그러나 우리는 현재 유통되고 있는 모든 미국 달러의 40%가 지난 2년간 인쇄되었다는 사실을 받아들여야 합니다. 이 풀려진 달러는 어딘가로 가야하고 지난 몇 년간의 인플레이션 효과의 대부분은 높은 주택 가격으로 나타나고 있습니다.
이러한 인플레이션 압력은 쉽게 사라지지 않을 것입니다. 혹시 당신은 이미 올라버린 물건 가격이 갑자기 여러 곳에서 싸게 될 거라고 믿습니까?
사람들은 그 어느 때보다 많은 돈을 벌고 있습니다. 요즘 패스트푸드 상점에서 초급 직원을 구하는 광고를 볼 때 시간당 $17에 Sign-on 보너스 $500 쉽게 봅니다. 우리는 가격과 임금이 오르고 있다는 것을 알 수 있습니다.
우리는 주거 비용에 대해서도 같은 것을 기대해야 합니다. 저는 유명한 Disney Movie를 만드는 회사의 변호사를 위해 주택융자를 해준적이 있습니다. 그녀는 자신의 경력에 비교해서 이 시점에서 생각했던 것 보다 약 40% 이상 더 벌고 있다는 사실은 인정했습니다. 이러한 더 높은 임금은 자연스럽게 더 높은 주거 비용으로 이어집니다.
미국 전역에서 2010년 이후 인구가 빠르게 증가하는 것과는 반대로 판매 가능한 주택 수는 오히려 감소했습니다. 주택 공급은 적고 더 많은 주택 수요가 시장에 진입하면 주택 가격은 계속 상승압박을 받을 수밖에 없습니다.
늘어난 실수요 그리고 부족한 공급, 시중에 늘어난 유통화폐, 수세기 만에 가장 낮은 이자율 등 여러 요인으로 인해서 주택 가격은 최근 2년간 급등할 수밖에 없었고 앞으로도 이러한 요소들이 상승 압력으로 작용한다면 일정부분 과열은 가라앉을 수 있지만 가격 상승은 수그러들기가 쉽지 않을 것 같습니다.
주택을 구입하기 위한 과정은 쉽고 간단하지가 않습니다. 요즈음 같은 유례없는 셀러 마켓에서는 충분한 다운페이가 준비되어 있지 않으면 Appraisal Gap으로 인해서 예상치 않았던 Closing cost가 발생할 수 있습니다.
시장에는 그 어느때보다 변동성과 위험이 많습니다. 그러나 분명한 것은 화폐가치가 하락하는 인플레이션 상황에서는 현금보다는 실물을 보유하는 게 바람직하고 본인의 주거주 목적의 주택이라면 현 렌트 시세와 비교해서 지불되어야 할 모기지가 본인에게 유리한지 여부를 향후 10년에서 30년후를 가정해서 분석할 필요가 있습니다.
사실 집값이 거품인지 아닌지 보다는 실제적으로 본인의 재정 상황에서 어떤 규모의 주택을 구입 가능한지를 고민하는 게 더 현명합니다. 렌트로 매달 지출하는 돈은 그냥 없어지고 세금에 대한 아무런 혜택도 없지만 모기지 원금을 상환해 나가면 몇 년 후 본인의 자산이 늘어나고 매년 세금 혜택도 받을 수 있습니다.
요즈음처럼 서서히 이자율도 오르고 집값도 오르는 상황에서는 정확하게 본인의 수입을 기준으로 어느 정도의 주택을 찾는 게 적당한지를 미리 알아보고 Pre-approval letter를 받은 후에 집을 찾는 게 순서이고 불필요한 시간 낭비를 줄이는 방법입니다.
귀하 또는 귀하의 고객이 모기지 사전 승인에 대한 질문이 있거나 주택 구입 혹은 재융자를 고려 중이라면 라이센스가 있는 모기지 전문가의 도움을 받는 게 현명합니다.
문의)
Kevin Oh
Sr. Loan Officer, MLO NMLS# 1985037
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