미국에서 교육을 받지 않고 성인이 되어서 이민을 온 이민 1세대들은 대부분이 자영업을 통해서 미국에 정착하게 됩니다. 그런데 열심히 일을 해서 주택들 구입할 준비가 되어 있어도 간혹 충분한 세금 보고 혹은 서류가 충분히 준비되지 않아서 융자 신청 시 어려움을 겪는 경우가 있습니다.
일반적으로 은행에 #주택융자를 신청할 경우 2년치 W-2와 세금보고를 요구받습니다. 그런데 자영업을 하면서 매년 충분한 세금보고가 되어 있지 않아서 진행에 어려움이 생기는 경우가 많습니다.
이런 경우 유용한 프로그램이 Bank Statement Loan입니다. 이 프로그램은 별도의 Tax return 서류나 W-2 없이 융자가 가능한 프로그램입니다.
본인의 비즈니스에서 본인에게 Pay Check을 발행하고 년말에 W-2를 발행하면 수입 증명에 별 문제가 없을 것으로 잘 못 이해하는 분들이 있습니다. 은행에서는 해당 비즈니스가 이익이 나는지를 확인하고 2년간의 개인 Tax return을 리뷰해서 해당 W-2가 적정한 Income으로 적용 가능한지를 심사하게 됩니다.
일단 본인 비즈니스를 운영하거나 W-2가 아닌 1099으로 수입 보고를 하는 경우, 개인적인 생각으로 판단하지 마시고 전문가의 조언을 받아서 가능한 융자 프로그램이 있는지를 확인하시는 게 현명합니다.
현재 해당 비즈니스의 50% 이상 지분을 갖고 있고 2년 이상 Active하게 운영 중이라면 모기지 은행에서 요구하는 몇 가지 요구 사항들만 충족하면 큰 문제없이 융자가 가능합니다.
대출 신청 시 12개월 혹은 24개월치 개인 혹은 비즈니스 Bank Statement를 통해서 해당 모기지 렌더는 소득과 현금 흐름을 분석하고 심사를 하게 됩니다. 단, 이 Bank Statement Program 은 Non-Qualified 모기지 상품을 취급하는 특정 모기지 렌더를 통해서만 가능합니다.
이 프로그램을 이용할 경우 일정한 LTV(Loan to Value) 와 신용점수 요건만 충족되면 Bank Statement를 통해서 계산된 수입을 적용해서 DTI(Debt to Income) ratio 조건에 맞는 금액까지 융자가 가능합니다.
모기지 은행에 따라서 6개월 정도의 Reserve Money 증명을 요구하거나 약간 더 높은 이자율 적용을 하기도 하지만, 충분한 서류 증명이 어려운 자영업자를 위해서는 매우 유용한 프로그램입니다.
만약에 2년 이상 자영업을 잘 운영하고 있고 모기지 페이먼트에 전혀 부담이 없을 정도의 수입 유지가 가능한 자영업자는 이자 지출에 대한 Tax deduction 혜택과 장기적인 투자 측면도 고려하면 이 프로그램을 통한 주택구입이 여러 면에서 유리할 수 있습니다.
미국 전역에는 수많은 모기지 은행과 다양한 프로그램들이 있습니다. 전문가의 도움을 받아서 본인의 상황에 맞는 프로그램과 조건을 찾아서 진행하면 기대보다 더 좋은 결과를 얻을 수 있습니다.
기간이 지나서 주택에 에퀴티가 쌓이고 융자금 상환이 어느정도 이루어지면 향후 비즈니스를 확장하거나 다른 투자를 할 경우에도 유리합니다. 여러가지 가능한 모기지 프로그램을 통해서 지혜로운 계획을 짜 보시고 좋은 결실을 맺는 올 한 해가 되시길 기원합니다.
문의)
Kevin Oh
MLO,
Sr. Loan officer NMLS# 1985037
Loan Factory, Inc.
T. 213-219-2688