주택을 구입하는 것은 인생에서 가장 큰 투자이고 중요한 결정 중 하나입니다. 렌트가 갖고있는 편리성도 있지만 본인의 자산을 형성한다는 장기적 투자관점에서 보면 주택구입 보다 안전한 투자는 없습니다.
대부분의 첫 주택구입자들의 경우 월소득은 모기지 페이먼트를 충족하지만 다운페이와 크로징 비용을 준비하지 못해서 몇 년혹은수십 년간을 주택구입을 포기하고 렌트로 사는 경우가 많습니다.
그러나 정부와 주택융자 회사들은 다양한 프로그램을 통해서 일정한 목돈이 준비되지 않아도 첫 주택구입을 할수있도록 도울 준비가 되어있습니다.
첫 주택 구매자를 위한 다양한 융자프로그램 중 가장 인기있고 유용한 다음 7가지 프로그램에 대한 정보를 정리해보고자 합니다.
FHA Home Loan
이 모기지 프로그램은 지난 3년간 주택소유 기록이 없는 첫 주택 구매자이면서 수입은 일정하지만 다운페이 준비가 부족한분 혹은 신용기록이 석 좋지않은 분에게 적합한 상품입니다.
FHA Loan 은 정부에서 보증하므로 대출기관이 자격요건을 완화할 수 있습니다.
FHA 프로그램의 경우 크레딧이 580 이상이고 다운을 3.5% 해도 론이 가능합니다.
그리고 일반 Conventional Loan에 비해서 낮은 이자율 적용을 받을 수 있습니다.
단, 정부 보증을 담보하기 위한 Mortgage Insurance
Premium을 가입하고 매달 MIP 를 모기지와 함께 지불해야합니다.
이 비용이 모기지금액의 0.45 ~ 0.90% 정도 되기 때문에 론 금액이 크고 다운이 적으면 이 MIP 월 지불액이 $400을 상회할 수 있습니다.
전문가의 상담을 받아서 이런저런 비용과 이자율 그리고 정부보조 프로그램의 장점을 잘 고려해서 결정하는것이 현명합니다.
VA Home Loan
미정부에서현역 군인, 재향 군인 및 생존 배우자가 주택구입을 할 수 있도록 지원하는 프로그램입니다. VA Home Loan 은 다음의 3가지 근무 기록 확인이 필요하고 요건이 충족되면 다운페이나 별도의 모기지 보험 없이 대출이 가능합니다.
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전쟁기간 중 연속 90일 근무 기록
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일반 평화유지기간 동안 Active 한 181 일간의 근무 기록
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National Guard 혹 Reserves 로 6년간 근무한 기록
미 농무부에서 농촌 지역과 저소득 가정을 위해서 마련되어있는 주택구입 지원 프로그램입니다. 농부부에서 지정한 농촌지역에 해당주택이 위치해있어야 하고 일정 소득제한선에 충족되어야 대출이 가능합니다.
Adjusted Household Income 이 해당 지역의 중간 소득의 115%를 넘지 않으면서 안정적인 수입이 확인되어야합니다.
일정한 조건이 충족되면 별도의 다운페이 없이 주택융자가 가능합니다.
농업지역에 주택을 구입할 경우 해당조건에 충족되는지 모기지렌더에 확인해서 이용할 만한 프로그램입니다.
Fannie Mae and Freddie Mac Program
연방정부가 승인한 기관인 Fannie Mae 와 Freddie Mac 에서는 각 지역의 모기지 렌더와 협력해서 3% 다운 프로그램 같은 첫 주택구입자를 위한 매력적인 프로그램을 제공합니다.
20% 미만의 다운을 할 경우 부과되는 PMI 도 렌더별로 주택구매자에게 적은 금액으로 일정 기간만 부담하도록하는 혜택을 제공하기도합니다.
Local Government First-Time Homebuyer
Programs
많은 주와 지방 정부는 첫 주택 구입자에게 도움이 되는 다양한 프로그램을 제공합니다.
일정교육시간을받고 일정조건이 충족되면 다운페이를 상환조건 없는Grant 로 제공하기도 합니다. 각시,
주별로 약간씩 다른 프로그램을 운영하기 때문에 전문가에게 문의해서 가장 최신정보를 얻을 필요가 있습니다.
FHA 203(k) Loan
이 상품은 허름하고 오래된 주택을 첫주택으로 구입해서 개량 및 리모델링 하려는 첫 주택구입자에게 적합한 프로그램입니다. 구입과 개량을 위한 비용을 한 번에 대출 받을 수있는 융자 프로그램입니다. 개량 및 리모델링후 예상되는 Property Value를 기준으로 Rehabilitation 비용까지 Main Mortgage 로 승인 받아서 대출 받는 상품으로 프로젝트 진행을 위한 여러가지 진행절차를 위한 번거로움과 시간투자가 단점이지만 짧은기간안에 Equity 를 쌓는 좋은 기회가 되기도 합니다.
Good Neighbor Next Door Program
HUD에서지원하는 프로그램으로 교사, 법집행관, 소방관 그리고 응급처치 의료진들을위해서 제공되는주택지원상품으로 개발이 필요한 일정지역의 주택을 대상으로 리스팅가격의 50%까지 할인된 가격으로 제공되는 프로그램입니다. 구입 후 최소 3년간은 해당주택에 거주하는 조건입니다.
첫 주택 구매자의 경우 준비된 다운페이는 얼마인지,
Credit 점수는 얼마인지 그리고 증명이 가능한 일정한수입이 있는지,
특정직업이나 지역을 통해서 특별한 융자프로그램을 이용 가능한 지 등등 모든 가능한 옵션을 자세히 알아 볼 필요가 있습니다.
일부 융자 조건은 매력적 이지만 원하는 주택이 실질적인 거래로 연결되어서 내 집이되지 못하면 의미가 없습니다.
그리고 일정조건은 좋아 보여도 다른 부대적인 비용을 고려하면 그다지 매력적인 요소가 안될 수도 있습니다.
특히 주택구입 경험이 없고,
주 거주목적의 첫 주택구입을 생각하는 예비 홈바이어의 경우에는 모기지 전문가의 조언을 받아서 본인에게 가장 적합한 프로그램을 택한 후 모든 비용과 월 예상페이먼트를 잘 계산한 후 실제적인 주택구입 진행에 들어가는 게 현명합니다.
문의)
Kevin Oh
Sr. Loan Officer, MLO NMLS# 1985037
Loan Factory, Inc.
T. 213-219-2688