요즘 모기기 이자율이 높다는 것은 누구나 다 아는 사실이다. 아무리 W2로 월급을 받고 2년간 텍스리턴을 잘하고 크레딧이 좋아도 꽤 높은 모기지 이자를 내야만 융자를 받을 수 있다. 최근에 30년 고정을 6%이하고 제안하는 랜더도 있다고 하는데 융자를 받기전에 주의할 것은 액면가 이자율이 아닌 APR 즉 비용까지 포함한 이자율이 중요하다. 이자율을 낮추기 위해 포인트를 사는 경우 비용이 올라갈 수 있다. 초기에 비용이 다소 들더다고 장기적으로 이자율을 낮추는 것은 중요하지만 과도한 포인트 사용은 재융자 기회가 왔을 때 본전 생각이 날 수 있다.
이런 상황에 최근 컨벤셔널 론의 경우 크레딧이 좋은 경우 전보다 더 대접을 못받아 좀더 높은 이자 및 비용을 내야하는 제도적 변화도 생겼다. 물론 크레딧이 더 좋은 사람이 더 많은 비용을 내는 것은 아니다. 바뀐 내용은 이자율을 adjust 하는 과정에서 과거에 비해 크레딧이 낮은 사람에게 좀더 유리해지고 크레딧이 높은 사랑게게 불리해 진 것이다.
하지만 유리하게 바뀐 경우도 있다. 바로 FHA loan이다. FHA loan은 과거 크레딧이 낮거나 소득이 낮은 경우 선택하는 차선의 프로그램이었다면 현재는 크레딧이 높아도 다운페이먼이 적은 경우는 컨벤셔널 론 보다 이자율과 전체 페이먼이 적은 경우가 종종있다. 그 이유는 FHA loan을 받은 경우 내야라는 PMI, 즉 모기지 보험료가 저렴해 졌기 때문이다. 이 보험로는 같은 요율이 아닌 융자 기간 및 다운페이먼 비율 등에 따라 다르지만 통상 0.85%을 내던 것은 0.55%로 줄어 들어 그만큼 모기지 페이먼 부담이 줄어 든 것이다. 따라서 융자를 받을 때 20% 이상 다운을 못하여 모기지 보험을 내야 하는 경우라면 컨벤셔널 론과 FHA loan 중 어떤 것이 유리한지 비교해 보기바란다.
오늘은 그런 의미에서 FHA loan 으로 살수 있는 저렴한 리버사이드 물건을 소개해 드리고자 한다. 제목에서 말한 FHA loan으로 투자하기는 이 집의 경우 가격은 30만불 초반대로 저럼하지만 랜트비가 최근 많이 올라 $2400 정도까지 받을 수 있다고 한다. 이정도라면 cap rate 상당히 높은 것이다. 오렌지 카운티의 경우 100만불 짜리 집을 랜트주면 $4000 정도 받을 수 있다. 위 케이스의 경우 20% 다운하고 집을 산다면 모기지 페이먼과 property tax, HOA가 모두 랜트비로 커버될 수 있다. 계속해서 페이오프해 나간다면 이 집은 휼륭한 랜탈인컴 하우스가 되는 것이다. 이 지역에 랜트 하우스를 찾는 사람은 너무 많다. 또한 본인이 직접 거주하더라도 $2400의 랜트비를 매월내는 것 보다 20% 정도 다운하고 집을 이 집을 산다면 그 만큼 세이빙 어카운트를 만드는 것과 같은 효과인 것이다.
이와 같이 론을 활용한 투자 전략을 생각해 볼때이다. 남가주 랜트비가 너무나 올라있는 상태에서 이자율까지 높아 내집 마련에 엄두를 내지 못하는 분이 많다는 것을 알고 있다. 하지만 지역과 물건을 잘 살펴보면 기회는 있고 다소 이자가 높아도 자신에게 맞는 론 프로그램을 선택하고 재융자 기회를 기다리면 지금이라고 기회는 있는 것이다. 보다 적극적으로 전문가와 상담도 하고 물건을 찾고 융자 상품을 찾아 보기 바란다.
다니엘 박 드림
https://www.redfin.com/CA/Riverside/4733-Jackson-St-92503/unit-61/home/4910019
* 이물건에 관심있는 분은 연락주세요. - 5/20일 주말을 기점을 오파가 많이 들어올 것으로 예상됩니다.
