지난주와 이번주는 온통 연준의 금리 인상과 더불어 테이퍼링 그리고 양적긴축 등과 관련된 뉴스로 주식 및 채권, 모기지 시장이 정신 없는 시간을 보내고 있습니다. 어제 1월 11일 다행히 파월 의장의 발언으로 주식 시장이 안정되어 각종 지수와 성장주의 반등이 있었고 채권 및 모기지 이자율도 좀 안정된 분위기 입니다. 하지만 언제 이와 같은 현상이 다시 발생할지 언제 갑지가 이자율이 올라갈 지 가름하기가 어려워 불안한 상황이 지속되고 있습니다.
하지만 이제 확실한 것은 3월이면 연준의 발표에 따라 기준 금리 상승이 있을 것입니다. 몇 번이나 연준에서 확인을 해주고 있는 사실 입니다. 주택 모기지 이자율은 벌써 반등하여 30년 고정의 경우 3.5% 대의 이자율을 보이고 있습니다. 따라서 이자율에 민감하다면 ARM 변동 이자율을 고려해 볼 때 입니다. 하지만 아직 커머셜의 경우 기존의 이자율인 3.5% 전후를 유지하고 있습니다. 이것은 3월 기준 금리가 상승하면 그만큼 이자율이 오를 것은 자명한 사실인 바 재융자를 앞두고 있는 property 가 있다면 다소 시간이 남았다고 하더라도 재융자를 서두르는 것이 유리합니다.
커머셜 융자의 경우 클로징 하기까지 아파트는 45일 건물은 60일 정도 걸립니다. 1월 -2 월중에 재융자를 진행한다면 기존의 이자율로 재융자가 가능하기 때문에 이제부터 론 전문가 또는 랜더와 상의하여 어떻게 하는 것이 가장 유리한 방법인지 확인해 보시기 바랍니다.
특히 커머셜 융자의 경우 보통 5년 또는 7년의 변동이자율을 적용하기 때문에 property를 팔지 않는 한 융자를 연장하는 재융자 과정을 거쳐야 합니다. 일반 주택 융자보다 융자 기간이 짧은 것이 특징입니다. 8 units 이하의 아파트의 경우 30년 고정으로 재융자가 가능한 랜더도 있고 은행이나 랜더에 따라 loan fee 도 다르고 5년 또는 7년 변동 이자인 경우도 amotization (융자금을 갚은 전체 기간)을 얼마로 하느냐에 따라 월 페이먼 금액이 차이가 납니다.
본인이 현재 투자용 부동산을 갖고 있더라도 전문적인 지식을 갖고 직접 관리하지 않는다면 알 수 없는 융자 또는 금융 관련 지식이 필요하기 때문에 론 담당자 및 전문가와 재융자 전에 상의 후 비교해 보시고 결정하시기를 추천드립니다. 주식이나 부동산은 잠깐 때를 놓치는 순간, 이익을 보기도 손해를 보기도 합니다. 요즘과 같이 변동이 심하고 이미 앞으로의 금리 변동 사항이 예고된 시점에서는 정확히 다시 한번 자신의 상황을 확인하고 빠르게 결정하는 지혜가 필요합니다.
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다니엘 박 드림
