2022년 1월 현재 모기지 이자율이 가파르게 오르고 있습니다. 이번 주 연준은 FOMC 회의를 통해 3월 기준 금리 인상을 기정 사실화 하였고 금년 안에 수차례 금리 인상을 계속 시사하고 있습니다. 이런 시장의 분위기를 반영하듯 10년 만기 국채 이자율이 현재 1.777% 이며 1.8% 이상으로도 몇차례 오른 바 있습니다. 이와 더불어 주식 시장은 성장 기술주는 물론이고 가치주 마져도 하락하는 폭락 장세를 연일 보이고 있습니다.
현재 모기지 이자율은 30년 고정금리는 3.69% 15년 고정은 2.97%이고 FHA 30년의 경우는 3.38% 대를 형성하고 있습니다. 변동금리도 현재는 그다지 유리하진 않은 형국입니다. 점보론의 경우 ( LA/OC의 경우 $970,800, 그외는 $647,200) 이미 4.25% 이상 올라가 있는 상황입니다. 이 이자율은 본격적으로 기준금리가 상승하면 그만큼 더 올라갈 것으로 예상됩니다.
하지만 위의 이자율은 컨포밍 론을 기준으로 한 것으로 소위 말하는 Full Doc 론입니다. 텍스리턴 없이 Bank statement, 1099, P&L 그리고 투자용 부동산인 DSCR 론을 받은 경우는 좀 더 이자율이 올라갑니다. 대략 0.5% 정도 더 올라간다고 보시면 됩니다. 이 경우 랜더마다 차이가 있고 랜더 크레딧을 받는 다면 론 피 등 비용을 절감할 수 있는 방법은 있습니다.
아무튼 아직 기준금리가 올라가지 않았슴에도 불구하고 모기지 이자율은 선 반영되어 2022년 1월이 되자 마자 2021년 대비 최소 0.5% 이상 높은 이자를 주고 론을 받아야 하는 상황임은 사실입니다. 그렇다면 모기지 융자 및 재융자가 필요한 경우 어떨게 대처해야 할까요?
구매 융자의 경우 다운페이먼이 준비되고 집을 살 준비가 되었다면 현재의 이자율과 상관 없이 구매에 나서야 합니다. 현재 매물이 아직 많지 않아 집 값은 하락하지 않고 있고 지역에 따라 경쟁이 심한 경우도 있습니다. 이자율은 앞으로 더 올라것 으로 예상되는 바 본인이 준비되었다면 집은 사시는 것이 정답입니다. 주식 시장이 폭락하는 시점에도 부동산 시장은 꾸준히 올라가는 것이 시장의 원리입니다. 특히 투자용 부동산을 사는 경우에는 2021년과 아직 까지 큰 차이 없는 이자와 비용으로 구매가 가능합니다. 현재 자산 시장은 안전한 부동산 시장으로 자연스럽게 이동하고 있습니다.
재 융자의 경우 5% 이상의 이자율을 갖고 계시다면 아직 까지 1% 정도 낮출 수 있는 기회가 있습니다. 또한 페이먼은 더 낮추는 것이 목적이라면 발란스가 줄었고 기간을 다시 15년 또는 30년으로 재융자 받는 다면 월 페이먼 부담이 줄어 들게 될 것입니다. 만약 cash out 융자가 필요하다면 대부분의 집이 집 값 상승으로 equity 가 많아져서 보다 많은 금액 융자가 가능할 것 입니다. 이 자금으로 다른 부동산 및 비즈니스에 투자할 기회를 잡을 수도 있을 것입니다. 특히 모기지 보험을 내시던 분들은 재 융자를 통해 모기지 보험을 웨이버 받을 수 있는 사례도 나올 수 있습니다.
이상 모기지 이자율 동향을 살펴보시고 자신에게 맞는 대처 방안을 마련하시길 바랍니다. 추가로 궁금한 사항은 연락주시면 성실히 상담해 드리겠습니다.
감사합니다.
