오늘은 점보 리버스 모기지에 대히여 알아 보겠습니다. 점보 리버스 모기지는 일반 HECM과는 달리 55세 이상이면 가능하고 가장 큰 특징은 MIP(모기지 보험: property value 2% max $19,416) 은 내지 않고 일시금 또는 Line of credit으로 받을 수 있습니다. 단, 월 패이먼으로는 받을 수 없습니다. 

지난 칼럼에서 리버스 모기지는 62세 이상이어야 하고 현재 거주하고 있는 잔여 equity 를 활용하여 받을 수 있는 월 페이먼 없이 평생 살 수 있도록 설계된 모기지 상품이라고 하였습니다. 하지만 이 경우 집의 밸류가 아무리 높아도 FHA 보증한도는 $970,800 이며 그 이상의 equity 가 있더라도 리버스 모기지로 사용되지 않고 equity 그대로 남게 돱니다. 예를들어 집의 감정가가 150만불 인경우 150만불의 50% 정도인 75만불 모두 리버스 모기지 일시금,  라인 오브 크레딧 또는 월 페이먼으로 받을 수 있는 것이 아니라 맥스 $970,800을 한도로 하여 실제 받는 리버스 모기지 금액은 $485,400 정도인 것입니다.(단, 나이에 따라 상이함) 따라서 남은 $529200은 리버스 모기지로 활용되지 않는 equity 입니다.  

하지만 점보 리버스 모기지는 계산 방식이 다릅니다. 현재 집의 감정가 밸류를 모두 반영하여  리버스 모기지를 받을 수 있습니다. 위의 예로 보자면 $ 75만불 모두 받을 수 있습니다. 다만 일시불과 라이 오브 크레딧 두가지 만 가능합니다. 미래애 지불할 금액에 대한 보장이 없기에 FHA에 보험을 내지 않고 일시불은 고정 이자로 라인 오브 크레딧을 변동 이자로 합니다. 

점보 리버스 모기지는 위와 같은 장점이 있자만 단점은 이자가 높다는 것입니다. 현재 기준 대략 7%-8% 대에 형성되어 있습니다. 한가지 사례를 들어 비교해서 설명드리겠습니다.

사례 : 1951년생(71세), 감정가 $115만불 현재 융자 $170K

이 경우 일반 리버스 모기지와 점보 모기지가 각각 얼마 받을 수 있는지 알아 봅니다. 이 경우 리버스 모기지를 받으면서 17만불을 상환하고 이자 4.17% (변동이율 최대 9.17%) 약 $249,000정도 라인 오브 크레딧이 가능하며 5만불 정도 캐쉬로 받고 월고 $1,180 정도 수령할 수 있습니다. 이것을 점보 리버스 모기지로 받는 경우 이자 7.11% 고정 이자로 $409,350 정도 받을 수 있고 라인 오브 크레딧을 변동  이자로 7.04% - 12.04% $454,013정도 받을 수 있습니다. 감정가 에큐티를 모두 사용 할 수 있어 수령액이 많이 올라가는 것을 볼 수 있습니다. 

따라서 점보 리버스 모기지는 55세 이상으로 충분한 에큐티를 갖고 있는 경우 초기 비용을 절약하고 월 페이먼 보다는 일시금 또는 라인 오브 크레딧을 활용하여 좀더 큰 금액이 필요한 경우 높은 이자를 감수하고 받을 수 있는 리버스 모기지 상품입니다. 

하지만 집 밸류가 100만불 이하이고 equity가 50% 정도 남아있다면 일반 리버스 모지기를 받고 평생 월 페이먼을 내지 않는 편이 유리할 것입니다. 자신의 상황에 맞도록 리버스 모기지 상품을 설계하여 받으면 됩니다.

구체적인 케이스에 대한 문의 사힝이 있으시면 연라주세요 친절히 상담해 드리겠습니다.