2021년은 그야말로 부동산 시장에는 예상치 못한 최대 폭의 집값 상승이 있었던 해 입니다. 지금은 조금 주춤하지만 작년 10월과 집 값을 비교해 보면 캘리포니아의 경우 20-25%의 상승이 있었습니다. 쉽게 예기해서 작년 50만불 집이 60만불로 오른 것입니다. 더구나 작년 10월은 모기지 이자율도 최저가를 기록하고 있는 터라 그때 주저없이 집을 사신 분들은 여러모로 이득을 보았습니다. 반면 2021년 초에는 집 값이 떨어질 수 있다는 예측을 믿고 기다리신 분들은 3월 부터 집 값이 오르기 시작하고 집을 사기 어려운 강력한 seller 시장으로 전환 되면서 그나마 집을 사더라도 5-10만불의 웃돈을 주고 offer 넣지 않으면 집을 살 수 없었습니다.
그렇다면 지금 시점에도 이런 현상이 지속되고 있을까요? 그러한 지역도 있고 그렇지 않은 지역도 있다고 하겠습니다. 올해 중반 정도는 아니지만 아직도 seller 시장을 형성하고 있고 집을 사려는 buyer가 많이 있습니다. 이렇게 수요가 많다보니 집 값이 내려가 질 않습니다. 다만 다른 점은 이미 집 값이 충분히 많이 올라있는 터라 감정가 대비 더 비싼 가격으로는 집을 사지 않으려는 buyer의 행동 패턴을 볼 수 있습니다. Seller 입장에서 더 비싼 가격에 집을 팔고 싶어 감정가 보다 10-20% 이상 시장에 매물을 내 놓으면 팔리지 않습니다. seller은 감정가와 유사한 가격으로 리스팅에 올려놓고 offer가 많으면 자연스럽게 집을 비싸게 파는 상식적인 지혜가 필요합니다. 이미 집 값은 왠만한 buyer는 살 수 없을 정도로 많이 올라있기 때문입니다. 이제 남가주 지역만 보더라도 리버사이드 외곽 지역도 집 값이 많이 올라 있고 저렴한 가격에 넓은 집을 사서 리타이어를 준비하려는 분들에게 타격을 주고 있습니다. 이제 외곽 지역도 재택근무가 일상화 되면서 젊은 밀레미엄 세대들도 선호하는 지역이 되었습니다.
이제 궁금한 점은 그렇다면 2022년도 이와 같은 집 값 상승 현상이 지속될 것인가 입니다. 부동산 업계 유명한 기관의 2022년 말 집 값 상승 전망치를 보겠습니다. Zillow 의 경우 13.6%, Goldman Sachs 16%, 그리고 Corelogic 2.2% 입니다. (다른 기관의 전망치도 분명히 있을 터이니 다른 자료도 반드시 참고하시길 바랍니다.) 대부분의 업계 전문가들이 전망 하듯이 2022년도 지속적인 상승 폭이 있거나 유지되는 수준입니다. 이자가 오르면 집 값이 폭락 할 것이라는 전망도 있지만 주춤할 수는 있어도 폭락은 없을 것으로 전망됩니다. 그것을 이미 인플레이션으로 돈의 가치가 하락한 것에도 원인이 있습니다. 어쩌면 집 값이 오른 것이 아니라 돈의 가치가 그만큼 떨어져 있다고 할 수도 있습니다. 더구나 세계적인 물류 대란으로 공급이 원활치 않아 가격 상승을 부추기고 있습니다. 집을 지으려면 여러가지 자재가 필요한데 이 역시 공급이 원활 치 않아 신규 주택 공급이 더디게 진행되고 있고 신규 주택 분양가가 매우 높게 형성되고 있습니다.
이와 같은 현상과 전망을 볼 때 나는 과연 집을 사야하는가? 아니면 더 기다려 보야야 하는가? 이것은 자신의 선택이지만 집을 이사해야하고 랜트비가 모기지 페이먼을 넘어 선다면 (물론 집을 사는 경우 모기지 페이먼과 아울러 property tax와 insurance 그리고 HOA 비용과 합산하여 고려하여야 합니다) 집을 구매하는 것이 유리합니다. 더구나 모기지 페이먼을 하면 그만큼 자산이 증가하게되는 효과도 있습니다. 현재 랜트 시장을 보면 결코 저렴한 가격대가 아닙니다. 교통과 학군이 좋은 지역의 경우 한인이 많이 거주하는 지역을 중심으로 봐도 1 bed가 $2,000 가까이 되고 2 bed $2,500, 3 bed는 $3,000 이상 주셔야 합니다. 만약 $3000을 랜트비로 페이먼 한다면 대략 50만불을 융자 받고 페이먼하는 수준입니다. (65만불 집을 15만불 다운하고 50만불 융자 받는 다면 월모기지 페이먼이 $3,000 정도 됩니다; 3% 이자, property tax $650 + Insurance $100 예상치) 만약 이 시나리오 대로 15만불 정도의 다운 페이먼이 준비되 있고 50만불을 융자 받을 정도의 인컴 (대략 10만불 정도)이 있다면 집을 구매하는 것이 유리합니다. 이것은 각자의 상황에 맞추어 계산해 보아야 합니다. 다만 융자 받을 조건을 갖추고 있다면 랜트로 사는 것이 결코 유리하지 않다는 것을 보여주고 있습니다. 그래서 요즘은 밀레니엄 세대들이 결혼을 하면서 바로 집을 사는 추세인 것입니다.
투자 부동산의 경우는 어떨까요? 투자용 부동산은 인컴과 무관하게 랜탈 인컴으로 모기지 페이먼을 할 수 있다면 가능한 것으로 만약 랜탈 인컴이 좋은 부동산 물건이 있고 25% - 30% 정도 다운페이먼 자금이 있다면 주저하실 이유가 없습니다. 그 어느때 보다 투자용 부동산에 대한 모기지 이자율이 좋기 때문에 자산의 증식과 랜탈 인컴으로 수익을 내고 싶은 분들은 적극적으로 시장에서 물건을 찾아 보시기 바랍니다. 부동산은 장기적으로 투자하면 결코 손해 보지 않은 안전한 자산임은 모두 알고 있는 바입니다.
현재 시점으로 그리고 2022년을 전망하여 볼 때 집 값이 언제 떨어지나 집 값이 떨어지면 집을 사야지 하고 기다리고 있다면 그 시기를 좀처럼 잡기 어려우실 수도 있습니다. 그때가 되면 집을 사지 못할 다른 이유가 분명히 생기지 않을 까요? 집 값이 비싸서 집을 못사는 것이 아니라 아직 집을 살 준비가 안되있다면 어떻게 집 살 준비를 해야 하는지 적극적으로 알아보시고 원하는 Best Home을 마련하시기 바랍니다.
Daniel Park
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