안녕하세요.
요즘 융자에 관한 상담 중 노 닥에 대한 문의가 많이 있습니다. 소위 말하는 노 닥 이라함은 인컴 증명 서류를 요청하지 않는 것을 말합니다. 그렇다고 노 닥이라고 하여 아무런 서류도 준비하지 않고 융자를 받을 수 있는 것은 아닙니다. 이번 시간에 노 닥 융자는 무엇을 준비해서 융자를 받아야 하는지 알아 보도록 하겠습니다.
통상 주택을 구매하기 위해 준비해야 하는 서류 중 가장 중요한 서류는 인컴 증명에 관련된 것입니다. 즉 모기지를 페이먼할 능력이 있는지 보여주어야 합니다. 2년간이 텍스 리턴이 기본적으로 요구되는 서류입니다. W-2 의 경우 2년간의 W-2를 같이 제출하여야 하고 비즈니스를 하는 경우는 개인과 비즈니스 텍스 보고도 같이 제출해야 융자를 받을 수 있습니다. 그렇다면 노 닥은 과연 어떻게 인컴을 확인하고 융자를 해 줄 수 있는 겻일까요?
노 닥 융자는 크게 두가지로 나누어 볼 수 있습니다.하나는 투자용 부동산 즉 랜탈 인컴이 나오는 부동산을 사는 경우 매달 인컴이 나오기 때문에 그것으로 모기지 페이먼을 할 수 있으면 인컴을 확인하지 않고 융자가 가능한 것입니다. 융자시 확인하는 것은 랜탈 인컴이 현재 얼마 나오는 가? 또는 미래에 나올 수 있는가? 입니다. 이것만 확인되면 적당한 다운페이먼을 하고 융자를 받을 수 있습니다. 통상 다운페이먼은 20% 이상 해야 한다고 보시면 되지만 랜더에 따라 가이드라인이 조금씩 다릅니다. 일반적으로는 랜탈 인컴보다 모기지 페이먼이 적어야하지만 그렇지 않은 경우도 융자를 받을 수 있습니다. 다만 이 융자를 받기위해서는 크레딧은 좋아야 낮은 이자율을 받을 수 있습니다. 600점대도 융자가 가능하지만 740점 이상이면 현재 3% 대 이자율도 가능합니다. 그리고 다운페이먼, 클로징 비용 그리고 reserve 비용 (6-12개월) 이 있다는 증명만 하고 구매 계약서가 있으면 됩니다.
두번째 노 닥 융자는 30% 이상 다운페이먼을 하고 property의 equity를 보고 융자해 주는 것입니다. 이자율은 다소 높지만 가장 간편하게 융자를 받는 방법입니다. 하드머니 론도 이중 하나입니다. 이 경우는 크레딧도 주요한 요인이 아니며 다운페이먼과 그외 비용을 충당할 충분한 펀드만 확인해 주면 됩니다.
다만 유념할 부분은 첫번째 방법으로 투자용 부동산 융자를 받은 경우 보통은 현재 부동산을 소유하고 투자용 부동산을 살 수도 있고 랜트를 유지하고 사는 경우도 있을 것입니다. 이 경우 현재 부동산을 처분하거나 랜탈 계약이 종료된 시점에서 본인의 투자용 부동산에 이사해서 거주하는 것은 가능한 것이며 상식적으로 있을 수 있는 일입니다. 하지만 반대로 primary home으로 융자를 받고 랜트를 주는 것은 엄격히 이야기하면 부당하게 융자를 받은 것으로 랜더에서 확인시 융자금을 전액 상환할 수 있슴을 유의 하셔야 합니다.
투자용 부동산을 full docs 으로 사는 경우도 많이 있습니다. 이 경우에는 가장 낮은 이자율과 비용을 들이고 융자를 받는 방법입니다. 위에 설명드린 방법은 tax return등으로 충분히 소득을 증명하지 못할때 사용하는 방법으로 간편하지만 non-QM으로 분류되어 이자가 좀 높고 비용이 더 든다는 것도 참고하셔야 합니다. 하지만 다운페이먼 만 있으면 부동산을 얼마든지 융자 받아 살 수 있다는 장점으로 이 융자를 많이 활용하여 실재 부동산을 많이 구매하고 있습니다.
모기지 융자는 자신이 현재 최선으로 준비된 상황에서 가장 적합한 프로그램과 랜더를 찾는 것이라고 보아야 합니다. 융자 라이센스 있는 에이전트 중 특히 브로커는 이 일에 특화된 전문인으로 다양한 프로그램과 랜더를 취급하기 때문에 충분히 상담하시면 좋은 결과가 있을 것입니다. 여러가지 오픈된 기회를 잘 활용하시어 내집 마련과 인컴 및 자산 증식에 성공하시기 바랍니다.
감사합니다.
Daniel Park
MLO NMLS #1998004
