FHA 론의 자격 조건- Conventional 론과 무엇이 다른가?

정부가 보증하는 론을 보통 FHA Loan 이라고 한다. FHA 란 Federal Housing Administration의 약자이다. FHA는 Department of Housing and Urban Development(HUD)의 산하조직으로 borrower의 default로 인한 랜더의 손실을 보상해 준다. 따라서 FHA Loan은 정부가 보증하여 주기 때문에 안전하게 랜더가 빌려줄 수 있으며 이때 일정한 보험료를 지불하여야 한다.

FHA Loan에 대한 오해는 저소득층을 위한 론 이라고 생각하는 분들이 있는데, 그렇지 않다. 이 론은 소득과 관련이 있는 것이 아니라 가장 큰 특징은 정부가 보증하는 대신 론을 받을 때 UFMIP와 MIP 즉, Up Front Mortgage Insurance Premium과 모기지가 유지되는 기간동안 Mortgage Insurance 를 내야한다는 것이다. 반면에 conventional loan에 비하여 가격조건이 까다롭지 않다.

그런 어떤 분들이 FHA을 받으려하고 받을 수 있는가 살펴보고자 한다. 먼저 크레딧 스코어다. 크레딧 스코어가 580점 이상이면 3.5% 다운 페이로 융자가 가능하다. 그러나 500-579점은 10% 이상 다운이 필요하다. 여기서 또 하나 conventional loan과 비교해 볼 것은 FHA loan 만이 적은 다운으로 융자를 받을 수 있는 것이 아니라 conventional loan 역시 3%-5% 다운 만으로도 융자가 가능하다. 다만 이경우 equity가 20% 이상 되는 시점에서 PMI라고 하는 보험료를 면제해 주는 것이다. 따라서 Low down으로 FHA와 conventional loan 모두 받을 수 있다. 반드시 20% 이상 다운을 하여야 론을 받을 수 있는 것은 아니다. 20% 이상 다운을 하면 PMI를 안내도 되고 좋은 조건으로 융자를 받을 수 있기 때문에 그렇게 추천하는 것이다.

두번째는 일한 경력이 짧거나 나쁜 기록이 오래되지 않은 경우이다. Conventional loan의 경우 융자 신청일 기준으로 동일 회사 또는 직종에서 최소 2년 이상 근무하고 2년간의 tax return이 필요하지만 FHA loan은 완화된 심사기준을 갖고있다. 또한 Foreclosure의 경우는 3년 bankruptcy의 경우 2년간 융자를 못 받는다. 반면 conventional loan의 경우 각각 7년과 4년간 융자를 받을 수 없다.

실무적으로 사례를 보면 다운 페이가 적더라도 인컴 기간 및 증명이 확실하고 크레딧 스코어가 좋은 경우는 conventional loan을 신청하여도 무방하다. 그러나 현재 또는 당분간 크레딧 스코어 회복이 어려운 경우는 FHA loan을 고려해 볼 수 있다. 안좋은 기록의 기간이 아직 짧아 conventional loan을 받을 자격이 안되는 경우도 포기하지 말고 FHA loan으로 신청이 가능하다. DTI의 경우도 FHA loan이 좀 더 완화된 심사 기준을 갖고 있어, 페이먼이 많은 경우 FHA loan이 좀 더 유리할 수 있다. 또한 융자시 지급하는 UPMIP이 융자금액의 1.75% 내게되어 부담으로 작용하는데, 이것은 융자금액 이외에 추가로 융자받을 수 있다.

요즘과 같이 이자율이 낮은 시기에 FHA loan을 받은 분들이 재융자를 받으려면 FHA streamline refinance를 받을 수 있다. FHA loan을 받은 후 6개월 이상 페이먼을 연체없이 낸 경우 가능하며 이때 감정, 인컴, 크레딧 확인 등을 요구하지 않는다. 심사조건이 까다롭지 않아 상대적으로 짧은 기간에 재 융자를 마칠 수 있다. 다만 다시 융자 금액의 1.75% UPMIP를 내야하며 처음 받을 때 낸 비용은 융자기간에 따라 환급받게된다. 만약 재 융자 시점에서 conventional loan을 받을 자격 조건을 갖추고 있다면 conventional loan으로 재 융자를 신청할 수도 있다.

론 프로그램은 크게 두가지 conventional loan과 Non-conventional loan 즉, 정부 보증론으로 나눈다. 본인의 상황과 자격조건에 따라 선택할 수 있다. 요즘 구매 또는 재 융자 심사가 까다로운 편이다. 이때 FHA loan을 활용한다면 보다 엄격한 심사를 벗어날 수 있는 기회가 있다. 2021년도 저금리가 유지되면 최저가 모기지 이자율이 적용될 것으로 예상하고 있다. 현재 내고 있는 랜트비가 부담스럽고 융자 자격 조건을 갖추고 있다면 본인의 예산에 맞는 집을 구매하는 것도 좋은 옵션이 될 수 있다. 인컴 증명이 충분하다면 적은 다운 페이먼으로도 집 장만이 가능하기 때문이다. 먄약 올해 상반기 중 집 구입을 원한다면 지금부터 융자 한도를 전문가에게 의뢰하여 확인하고 House search 를 시작하여야 할 것입니다.

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Daniel Park

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