안녕하세요 융자 전문가 다니엘 박입니다. 이제 2020년 Tax return 시기가 돌아왔습니다. 올해 4월 15일까지 신청을 마감을 하기 때문에 지금부터 준비하고 보고를 하여야 합니다. 특히 부동산 구매 융자나 리파이낸스 받을 예정이라면 서둘어 준비를 하셔야 합니다. 따라서 오늘은 모기지 융자를 맥스로 받기 위한 Tax return 방법에 대하여 알아보고자 합니다.
부동산 구매 또는 재융자 신청을 할때 Tax return 보고서는 매우 중요한 역할을 합니다. 한해의 소득이 각 항목별로 모두 기록되어 있고 얼마나 텍스를 내었는지 알 수 있기 때문입니다. 모기지 융자를 받기위해서는 인컴 증명이 무엇보다 중요합니다. 따라서 텍스 리턴 보고를 잘 해 놓으시면 융자를 보다 많이 그리고 쉽게 받을 수 있습니다.
Tax return 유형은 크게 두가지로 나눠 볼 수 있습니다. 하나는 W2 employee 이고 다른 하나는 self-employed 입니다. 개인 또는 코퍼레이션의 사업체를 갖고 계신 분은 두번째 유형인 self-employed에 속한다고 보시면 됩니다. 첫번째 유형은 비교적 간단히 텍스 리턴 보고를 할 수 있고 융자를 받기도 수월합니다. 전년도 gross income 모두가 인컴으로 잡히기 때문입니다. 텍스를 내기전의 소득이 자신의 소득이며 Tax 산정을 위한 standard deduciotn 및 그 외 deduction 을 빼기 전의 수입을 모두 인정 받습니다. 따라서 본인의 연 수입이 $6만불이라면 월 $5000이 되고 모기지 및 기타 페이먼이 $2500이 넘지 않는 범위에서 융자가 가능한 것입니다. 이렇게 간단히 계산해 볼 수 있습니다. 랜더는 2년간의 Tax return 보고서와 W2 그리고 마지막 달 받은 pay stub를 요구하고 재직 및 인컴 확인이 되면 융자가 나옵니다. 한가지 주의할 점은 만약 2020년에 EDD에서 받은 unemployment 수입이 있다면 이 부분은 수입에서 제외됩니다. 앞으로 계속해서 3년 이상 소득을 증명할 수 없는 unemployment 수입은 제외되기 때문입니다.
하지만 두번째 유형인 self-employed 의 경우는 좀 복잡하고 융자를 위해 준비할 서류가 좀더 많습니다. 먼저 인컴을 gross income이 아닌 net-profit 으로 산정합니다. 벌어드린 금액이 아무리 많아도 비즈니스에 들어간 비용을 뺀 금액이 인컴이 되는 것입니다. 따라서 이 부분을 잘 고려하여 텍스 보고를 하셔야 합니다. 비즈니스를 하고 있는 경우 인컴 확인은 tax return과 bank statement 이외에는 확인할 방법이 없습니다. 따라서 tax return이 매우 중요한 것입니다. 이것을 여러가지 이유로 비용 공제를 많이하여 적게 보고하게 되면 모기지 융자 받을때 불이익을 받을 수 밖에 없습니다. 융자 할 수 있는 한도가 적게 나오거나 아니면 높은 이자와 비용을 내고 융자를 받아야 합니다. 그리고 W2 와 같이 employer에게 재직과 소득을 확인을 할 수 없기 때문에 현재 비즈니스를 운영하고 있다는 것을 비즈니스 bank account와 최근의 invoice 등으로 확인해 주셔야 합니다. 만약 2년 동안 tax return을 잘 해놓았어도 현재 비즈니스를 운영하지 않는 다면 인컴으로 인정받지 못합니다. 그리고 랜더에서 산정되는 인컴은 2년 평균 소득이라고 생각하시면 되고 만약 당해 년도 소득이 늘었다면 Profit & Loss sheet를 만들어 증명하면 그 부분도 반영됩니다. 따라서 융통성을 갖고 텍스 보고를 할 수 있는 self-employed 의 경우 본인이 원하는 융자금에 합당한 텍스 보고가 필요합니다. 그리고 구매 융자에 필요한 다운 페이먼은 현재 cash를 갖고 있어도 인정이 안되기 때문에 인컴 소스 증명이 가능한 금액을 bank account에 2개월 이상 디파짓 하셔야 합니다. 이 부분도 매우 중요한 부분이라 강조해 드립니다.
미국은 Tax를 잘 낸 사람 및 법인들에겐 그만큼 혜택을 주는 것 같습니다. 모기지 융자시에도 그렇고 지금과 같은 팬데믹 시대에 아마도 그 부분을 느끼셨을 것입니다. 가능한 성실한 Tax return을 통해 정부에서 제공하는 혜택을 누리시기 바라며 모기지 융자 및 재융자를 받을 때에도 수월하게 진행하시길 바랍니다. 그밖에 궁금한 점은 보다 자세히 상담해 드리겠사오니 아래 연락처로 문의 바랍니다.
Daniel Park
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