지난해 말 2021년 부동산 및 융자 시장 전망이라는 칼럼을 쓰고 올렸습니다. 오늘 다시 그 글을 읽어 보니 전반적으로 전문가들이 예측이 맞았고 지금도 유효하게 유지되고 있는 듯합니다. 현재 나라마다, 미국은 주마다 코로나 팬데믹을 대처하고 극복하는 방법과 수준이 다릅니다. 미국의 경우 이미 백신이 개발되어 전국민의 50% 이상이 1차 접종을 마친 상태입니다. 하지만 한국의 경우 이제 백신 접종이 시작된 단계이며 철저한 방역 행정으로 그마나 감염률이 억제되고 있습니다. 일본의 경우 올림픽을 한다고 하면서도 감염자가 갑자기 늘었고 아직 백신 접종도 초기 상태라 걱정이 많습니다. 미국과 유럽 몇 나라를 제외하면 아직도 백신 공급이 원활치 않아 세계 실물 경제가 회복하기에는 시간이 더 필요한 듯 합니다.
이와같이 코로나 바이러스는 미국 부동산 시장에도 역시 영향을 미치고 있습니다. 아직도 셀러마켓이 유지되고 있고 이상적으로 부동산 가격이 폭등하여 작년 하반기와 비교 하더라고 15% 이상 상승한 상태입니다. 작년 하반기에 집 구매 준비를 하려다 좀더 추이를 지켜 본 분들은 이제 10만불 이상 올라있는 집 값에 놀라지 않을 수 없습니다. 앞으로도 부동산 가격은 더 올라갈 것이라는 것이 전문가들의 견해 입니다.
부동산 융자 이자율은 아직까지도 사상 최저가를 유지하고 있습니다. 연초에 잠시 오르던 이자율이 부동산 거래가 줄고 동시에 융자 수요도 같이 줄면서 대부분의 랜더는 가이드 라인을 완화하고 이자율을 낮추어 적극적인 세일에 나서고 있습니다. 일반적으로 2년간의 텍스 리턴이 있어야만 융자가 가능했지만 현재는 텍스 리턴이 없이도 3-12개월 인컴만 보여주면 융자가 가능한 소위 NO-Doc 융자 상품도 많이 나와 있습니다. 전에는 터무니없이 높은 이자율에 투자용 부동산에서주로 이용되던 이 상품이 3% 대의 이자율로 나와있어 최근의 현금 유동성만 좋다면 얼마든지 쉽게 융자가 가능합니다. 다만 다운페이가 20% 이상 많아야 하고 6개월 이상 resreve를 요구하는 등 초기 비용이 많이 드는 것은 전과 같습니다.
2021년도 하반기 미국 부동산 시장을 전망하는 것은 쉽지 않습니다. 앞으로 수개월 앞의 일인데도 섣불리 단정하는 것은 어렵습니다. 그래서 계속해서 인플레이션 현상과 연준의 반응을 지켜보야아 하고 9월로 종료되는 forbearance 대한 정책도 변수입니다. 대략 4월 말 기준 미국 250만 가구가 모기지 페이먼을 유예받고 있습니다. 요즘 가끔은 유예된 페이먼을 모두 상환하고 재융자를 받고 싶다는 문의도 받습니다. 지난번 칼럼에서 지적한 바와 같이 이 상황에 계신 분들은 두가지 선택을 하게될 것입니다. 모기지 페이먼을 내며 집을 유지하던지 아니면 집을 매물로 내 놓아야 합니다. 현재 매물로 내 놓아도 평균 30만불 정도의 차익을 볼 수 있는 분들이 많이 계실 것입니다. 하지만 페이먼 여력이 생긴 분들은 리파이낸스를 시도할 것입니다. 다시 재융자와 구매 붐이 일어 날 수도 있는 주요 변수 입니다.
현재 부동산 시장은 강력한 셀러 시장으로 매물을 찾기도 어렵거니와 오퍼를 넣더라도 감정가보다 높은 가격으로 넣지 않으면 집을 살 수가 없는 것이 현실입니다. 그만큼 융자 준비도 어렵고 다운 페이먼도 많이 준비하셔야 합니다. 이 현상은 결국 해소되겠지만 2021년 연말까지 갈 가능성이 높다는 것이 대체적인 전망입니다. 따라서 현재의 랜트비보다 저렴하게 낮은 이자율로 내 집 마련을 하시는 분이라면 지금이라도 적극적으로 구매에 나서야하지만 너무 무리하게 오퍼를 넣어 집을 사는 것은 고려해 보아야 합니다. 하지만 투자용이나 당장에 집을 사지 않아도 되는 경우는 계속해서 매물은 알아보지만 좀더 관망하며 신중하게 집 구매를 결정하는 것이 좋다고 생각됩니다. 다만 내년은 지금보다 물가가 상승하고 모기지 이자율도 높아질 것으로 전망되는 바 하반기에 원하는 적당한 매물이 있다면 낮은 이자율이 유지되고 있을 때 30년 고정으로 융자를 받는 다면 장기적으로 볼때 페이먼이 줄고 집 값이 떨어지더라도 다시 올라가는 현상이 반복되기 때문에 결국 자산을 늘어나게 될 것입니다.
이제 미국 경기는 회복 국면에 접에 들고 실업률도 많이 줄었지만 아직도 세계 경제는 안개 속에 있습니다. 미국만 잘 되는 것도 문제지만 그것이 계속 유지되지 못하는 것이 글로벌 시대의 현실입니다. 모든 나라들이 코로나 팬더믹에서 서둘어 벗어나길 바라며 새로운 시대에 잘 적응하며 행복하게 살게되길 바랍니다. 미국 부동산 시장은 향후 어둡지 않습니다. 시장에 풍부한 자금이 나와 있고 정책적으로 지원이 되고 있기 때문에 하루 아침에 가격이 폭락하거나 무너지지는 않을 것입니다. 자신의 여견과 지역 상황을 잘 살피며 전문가와 충분히 상의하고 구매 및 투자하시기 바랍니다.
Daniel Park
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