모기지 융자의 조건

최근 부동산과 융자 시장이 지난 수개월 전 보다는 조금씩 진정 국면에 들어선 모양새 입니다. 부동산 가격도 이자율도 차분해 지면서 실 구매자를 위한 시장이 만들어지고 있다고 생각합니다. FED와 옐런 재무장관이 이자율 상승 시기 등의 예상과 구두 개입으로 인해 인플레이션도 조금은 억제되고 있고 이자율 급 상승으로 인한 부동산 및 주식 시장의 붕괴를 우려하는 패닉 현상도 없어 차분이 시장의 추이를 지켜보며 나름의 부동산 구매 시기와 소신 투자를 하고 있는 것으로 보입니다. 많은 보도와 정보를 통해 알고 있듯이 미국의 기준 금리는 2023년 말이나 가능할 것으로 보이고 소위 테이퍼링은 (정부가 시장에서 채권 매입 등을 줄어나가는 정책으로 통화량을 서서히 줄어 들게됨) 2022년 초부터 시작될 것으로 예상되고 있습니다. 이것도 물론 현재 수준으로 미국 경기가 회복된다는 전재 하에서 그렇습니다. 언제난 변수는 존재합니다.

따라서 이번 시간은 융자의 조건 중 크레딧에 대하여 이야기 하고자 합니다. 부동산 융자를 위해서는 많은 것을 준비해야 합니다. 때로는 오랜 시간이 걸릴 수도 있습니다. 다운 페이먼을 준비하는 시간이 가장 오래 걸릴 것이고 직장이나 비즈니스를 2년간 꾸준히 유지하고 tax return을 잘 해 놓아야 원하는 융자 금액을 좋은 이자율로 받을 수 있습니다. 물론 이자와 비용을 좀 더 지불하면 이러한 조건이 충족이 안되더라도 융자는 가능합니다만 full docs으로 융자를 받는 conforming loan 이나 Jumbo loan은 그렇다는 의미입니다.

하지만 어떤 형태의 융자이건 크레딧 만큼은 모두 중요합니다. 최근 크레딧 점수 단 4점 때문에 이자율과 비용이 너무나 높아지는 케이스도 보았습니다. 랜더마다 그리고 융자 프로그램마다 다르긴 하지만 가장 좋은 크레딧 점수는 대략 760정도 입니다. 그 아래 점수인 725, 700 점도 조금씩은 차이가 나고 있습니다. 따라서 최소한 700점 이상은 되어야 그래도 불이익을 받지 않습니다. 700점 아래인 경우 이자율과 비용 상승의 직접적인 원인으로 작용합니다. 융자 신청 전에 본인의 크레딧을 확인해 보시기 바랍니다. 요즘은 무료로 크레딧 점수를 확인하는 방법이 많이 있습니다. 그후 크레딧이 현저히 낮거나 조금만 높이면 좀더 유리한 조건에 융자가 가능하면 크레딧 교정도 추천합니다. 랜더에서 사용하는 크레딧 점수는 3곳의 에이전시(Experian, Transunion, Equifax)에서 받은 점수 중 중간 점수를 사용합니다. 그리고 co-borrower가 있는 경우 점수가 낮은 분의 중간 점수를 사용합니다.

다음은 크레딧 내용에 관한 것입니다. 융자를 받을 때 가장 중요한 지표는 DTI (Debt To Income) 입니다. income에서 얼마의 페어먼을 내고 있는 가를 보는 것 입니다. 전체 Debt의 amount 보다는 월 페이먼이 얼마인지 계산하여 DTI 가 45% 정도가 되어야 합니다. 경우에 따라 43% 또는 50%를 적용하기도 합니다. 여기에 들어가는 페이먼에는 모기지 원리금과 property tax, property insurance, HOI가 기본으로 들어가며 mortgage insurance 가 있는 경우 포함되고 기타 크레딧 리포트 상 보이는 페이먼이 모두 포함됩니다. 유틸리티나 기타 생활비는 제외됩니다. 그중 가장 페이먼이 많은 것은 자동차와 크레딧 카드 페이먼 입니다. 자동차 페이먼의 경우 리스는 한달이 남아도 계산되지만 purchase는 10개월 미만으로 남았다면 제외됩니다. 또한 만약 자신이 페이먼을 하고 있지 않다면 1년 정도 다른 사람의 페이먼 소스를 증명하면 면제 받을 수 있습니다. 따라서 집 구매나 재융자 계획이 있으시면 자동차 구입도 신중하셔야 합니다. 또 학자금 융자도 많이 있는데 이것은 balance의 1%를 페이먼으로 간주합니다.

다음은 bankruptcy나 forclosure, short sale 등의 기록입니다. 이러한 기록은 대략 2년-4년 정도가 지나야 융자가 가능합니다. 특히 bankruptcy의 경우 파일링 기준이 아닌 discharge 일자를 기준으로 한다는 것을 유의 하시기 바랍니다. 그리고 요즘 많이 하고 계신 forberance의 경우 3-6개월이 지나야 융자가 가능합니다. 많은 한인 분들도 현재 모기지 유예 프로그램을 활용하고 계신 것으로 알고 있습니다. 이 경우 페이먼 여력이 생겨 밀린 페이먼을 하고 3개월 정도 정상적인 페이먼을 한 후에 융자가 가능하다는 의미 입니다.

힘들게 집을 사려고 많은 시간을 들여 다운 페이먼을 준비하고 이제 집을 사려고 했는 데 크레딧을 조회해 보니 점수가 엉망이라면 얼마나 낭패입니까. 수시로 크레딧 점수와 내용을 관리하시어 보다 좋은 조건으로 융자를 받으시고 집을 사시기 바랍니다. 이것은 본인이 살 집 뿐만 아니라 투자용 부동산에도 그대로 적용되는 것입니다. 기타 자세한 케이스 상담은 아래 연락처로 문의 해 주세요. 감사합니다.

Daniel Park

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