먼저 7월에 발표된 좋은 소식 부터 말씀드리고자 합니다. 7월 16에 발표된 뉴스에 따르면 작년 12월 부터 적용된 재 융자 fee 0.5%가 면제됩니다. 재 융자를 원하는 분에게는 희소식입니다. 이것은 이자율을 0.125% 정도 낮추는 효과를 가져오는 상당히 큰 베니핏입니다.
또한 최근 다시 낮아진 이자율로 인해 재 융자 문의가 들어오고 있는데 30년을 15년으로 재 융자하는 경우 2.20% 아래로 이자율이 적용되는 사례를 보게됩니다. 상대적으로 높아진 집의 value로 인해 LTV가 낮아지고 따라서 좋은 이자율을 적용받는 사례가 많이 있습니다. 재 융자를 미루고 아직 신청하지 않으신 분들은 적극 고려 해 보시기 바랍니다.
본격적으로 최근의 부동산과 융자 시장의 동향을 살펴보면 연준 및 기타 경제 전문가들의 물가 상승 및 금리 인상에 대한 구두 개입에도 불구하고 실질적인 이자율은 낮은 편이고 작년 말과 2021 초반의 낮은 이자율로 회귀한 느낌입니다. 연말에는 3.5% 정도도 상승할 것이하는 전망 그리고 2022년 말에는 3.8% 까지 올라 갈 것이 라는 전망이 있지만 현재는 낮은 이자율의 혜택을 누리기에 충분합니다.
부동산 시장도 6월 이후 꾸준히 매물이 늘고 있다는 시장의 분위기를 현장에서 느끼고 있으며 좀더 적극적으로 나선다면 좋은 매물을 찾을 수 있습니다. 40-70 만불대는 현금 오파로 집 사기가 아직은 쉽지않지만 융자가 탄탄히 준비되어 있다면 도전해 볼 만 합니다. 따라서 요즘은 싱글 하우스 점보론에 대한 수요도 많이 늘어 나는 추세입니다. 아무래도 100만불 이상의 집의 경우 투자를 목적으로 구매하는 분들은 유닛을 선호하기 때문입니다.
Forberrance의 경우도 이제 그 수가 많이 줄어 들고 있으며 7월 들어 가장 큰 폭으로 줄었다는 뉴스입니다. 작년 280만 가구까지 가던 180만 가구 정도로 줄어 들었습니다. 일부는 페이먼 여력을 회복한 것이고 그렇지 않은 경우 좋은 가격에 집을 시장에 내 놓고 있는 것입니다. 따라서 부동산 가격은 일시에 폭망할 조짐은 보이지 않고 있습니다. 한국에서 논쟁이 되고 있는 폭락설과 폭등설이 모두 근거를 갖고 설명되고 있지만 미국의 경우 당분간 공급 물량의 부족과 꾸준한 수요로 인하여 높은 가격을 유지하다 이자율이 높아지는 시점에서 차분히 가격이 둔화될 것으로 예상됩니다.
현재 모기지 융자 이자율은 30년 고정의 경우 52주 평균 2.87% 15년은 2.31%을 보이고 있습니다. 대략 이정도 이자율을 받는 다면 평균 수준을 된다는 것입니다. 개인에게 적용되는 이자율은 아시다시피 LTV, 크레딧 스코어, 물건의 종류, 투자용, 론닥 기타 조건에 따라 다르게 적용됩니다. 이 정도 이자율이면 작년 한창 사상 최저의 이자율에 근접해 있어 아직도 미국은 최저 모기지 이자율의 항해를 하고 있습니다. 따라서 집을 살 수 만 있다면 사는 것이 유리할 수 있습니다. 다만 단기 투자 목적으로 구입하는 분들은 리스크가 있다는 점을 염두해 두셔야 합니다. 감정가보다 높게 비용을 많이 들이고 사는 경우 단기적으로 2-3년 후에는 집값이 하락 할 수 있는 이론적 조건을 시장이 갖추고 있기 때문입니다.
마지막으로 융자를 준비하고 있는 분들에게 팁을 드리면 2020년 직장을 잠시 잃어다거나 수입이 줄어든 경우 하지만 지금은 정상적으로 직장을 다니며 인컴이 회복된 경우는 많이 걱정 안하시고 융자를 신청하셔도 됩니다. 심지어 코비드로 인해 1년 가량 직장 생활을 하지 않아 2020년 W2가 없더라도 전직장과 현직장의 경력이 2년 이상 되고 2018년 택스 리턴과 W2를 제출하면 현재의 인컴을 모두 인정받고 융자를 받을 수 있습니다. 랜탈 인컴의 경우도 올해 집을 구입해 랜트를 주어 작년 텍스 리턴에 반영이 안되어 있어도 6개월 간의 뱅크 스테이트먼이나 체크로 입증하면 인컴으로 인정 받을 수 있습니다. 요즘 랜더들은 현실적인 상황을 감안하여 유연한 가이드라인을 제공하고 있습니다. 따라서 개인적인 특수한 사항들은 융자 전문가와 잘 상의 하시어 준비하고 그에 맞은 랜더를 찾아 융자를 받으시면 됩니다.
모기지 융자는 반드시 라이센스가 있는 융자 전문가에게 상담받고 의뢰 하시기를 다시 한번 강조합니다.
감사합니다.
Daniel Park
Mortgage Loan Originator #1998004
213-703-3551
dpark.mlo@gmail.com