안녕하세요 다니엘 박입니다. 요즘은 리파이낸스 문의도 아직 많이 하시지만  내년에 집을 구매하기 위한 융자 문의가 많이 오고 있습니다. 2021년에 집 구매 계획이 있으신 분을 위해 무엇을 준비하셔야 할지 융자 및 구매 절차에 대하여 말씀드리고자 합니다.

먼저 집 구매를 위해서는 모기지 융자 회사로 부터 pre-approval letter를 받아야 합니다.  이 letter를 받기 위해서는 매매 계약서를 제외한 융자에 필요한 개인 서류는 모두 제출 하셔야 합니다. 따라서 인컴 증명과 크레딧 준비를 잘 해놓으셔야 원하는 융자 금액 만큼 pre-approval letter를 받을 수 있습니다.  특히 self  employed 의 경우 지금은 연말이기 때문에 이제 2021년Tax return 을 위한 준비를 잘 하셔야 합니다.  그리고 내년 상반기 중에 구매 계획이 있으시다면 되도록  Tax 보고를 빨리 하여 2020년 소득이 반영되도록 하셔야 할 것 입니다.

다음은 융자 한도가 나왔다면 구매하실 집을 알아보시는 것입니다. 이것은 부동산 에이전트와 같이 직접 방문해서 집도 보시면서 결정하시면 됩니다.  다만 융자시 월 페이먼을 고려하여 property tax, insurance, HOA 등의 비용도 반드시 확인하시기 바랍니다.

이 시기에 고려하셔야 할 부분이 down payment 입니다. 융자 한도가 나왔기에 준비된 다운 페이먼을 합하면 구매 가능한 집의 가격 대가 나올 것입니다. 그렇게 예산에 맞는 집을 알아 보시면 됩니다. 다만 down payment는 당장 cash가 있다고 할 수 있는 것은 아닙니다. 2개월 이상 bank account에 지속적으로 발란스를 유지한 금액만 인정이 됩니다. 따라서 어떤 자산이던 융자 신청 기준 2개월 전에 다운 페이먼을 사용 가능하도록 bank account에 있어야 합니다. 그러나 유의하실 점은 혹시 본인의 fund 가 아닌 gift를 사용하는 경우는 그렇게 하지 않으셔도 됩니다. 추후 Gift letter와  gift donor의 bank account를 확인해 주시면 fund로 사용 가능하기 때문입니다.  현재 conforming loan은 3% 그리고 FHA loan은 3.5% 다운하시고 융자를 받아 구매 가능합니다. 비록 모기지 인슈어런스가 들어 가지만 적은 다운 페이먼으로도 집 구매가 가능하다는 것을 참고하시기 바랍니다.

다음 단계는 집 구매를 위한 계약을 체결하고 escrow를 오픈 하는 것입니다. 그 후 융자 회사에 purchase agreement등 융자에 필요한 서류를 제출하시면 됩니다.  이 일은 escrow 회사 담당자와 융자 에이전트가 서로 연락하며 진행하게 됩니다. 이때 주의하셔야 할 사항은 loan contingency  사항입니다. 통상 30-60일 로 정하게 되는데 이 기간안에 융자 승인을 받지 못하면 seller가 계약을 취소 할 수 있다는 조항입니다.  따라서 좀더 여유있게 이 기간을 설정하시기 바랍니다. 랜더에 따라 승인 절차 tern time 이 길어져 한 달 안에 못해 주는 경우도 허다합니다. 이것은 구매자의 서류 조건이 일반적이지 않은 경우 더 시간이 소요될 수 있슴을 유의하셔야 합니다.

최종 융자가 승인되었다면 escrow closing date 와 funding date 확인하고 down payment 과 closing cost를 준비하시어 계약과 인수를 마무리 하시면 됩니다. 이때  Closing cost는 충분히 준비하시길 추천드립니다. 처음 집을 구매할 때는 랜더 및 title closing 비용 이외에 property tax및 insurance 등 reserve비용이 많이 포함 될 수 있습니다. 따라서 융자 신청 후에  융자 회사에서 보내주는 loan estimate에 포함된 비용을 잘 살펴보시고 충분한 금액을 준비하시는 것이 필요합니다.

마지막으로 주요 공지 사항으로 2021년 Jumbo Loan 기준을 말씀드리면 캘리포니아주 일반의 경우 $548,250 이며 LA와 Orange 카운티의 경우 $822,375 로 상향 조정되었슴을 알려드립니다.그리고 융자 상담은 MLO License 가 있는 전문가와 반드시 상의하시고 진행하기 바랍니다. 기타 궁금한 사항은 아래 연락처로 전화 또는 이메일 주세요.

Daniel Park 

Pacific Wholesale Mortgage

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