오래전에 $700k 로 집을 오래전에 사서 렌트를 주고 있는데, 현재 그동네 그집 벨류가 $1.5M 정도가 되는거 같아요.
현재 Rent 는 $4000/월 받고 있고, Rent 에서 모기지, Tax 모두 내고 $1500 정도 이익이 있습니다.
현재는 이주를 해서 저도 가족과 렌트를 하고 있습니다.
렌트를 준지 5년이 넘어서 팔게되면 양도소득세를 대략 30% 정도 낸다고 하네요... (80만불의 30% 정도이면.. 거의 25만불 이상이 그동안 감가상각 혜택을 받은것을이 Tax 로 나가게 되요).. 몰기지는 현재 15년정도 남았습니다.
참고로 OC 쪽에 거주하고, 거주용과 투자용을 사게되면.. OC 쪽에 생각을 하고 있습니다.
여유가 많은건 아니고, 운좋게 예전에 사서 오른 집이 전재산입니다.
옵션 1. 그냥 지금처럼 렌트를 주고, 차근차근 모기지 갚아나가면서 남편과 노후 자금으로 쓰는것이 좋을까요?
옵션 2. 1031 Exchange 를 통해서 매매를 하고 집 두개를 사서 (싱글홈 하나, 타운홈 하나).. 모두 Rent 를 주다가, 그중 하나는 2년 후에 들어가서 살고, 하나는 계속 렌트로 하면 어떨까하는데.. 이것도 주변에서는 좋은 방법이 아니라고 하는데.. 전 사실 이쪽에 맘이 많이 가고 있거든요.. 큰 매물을 팔아서 두개로 쪼개는건.. 좋은 방법이 아니라고.. 곧 1031 Exchange 도 바이든정부 들어서면서 없어질수도 있다고 하니 더욱 올해안에 처분을 해서 팔아야하나 싶고.. 계산을 해보니, 이렇게하면 당장 내야하는 양도소득세를 절감할 수 있고, 1031로 구매한 집도 2-3년동안 렌트를 주다 거주가 가능하다고 하더라구요.
옵션 3. 그냥 팔게되면 Capital Gain Tax 를 내야하는데, 그냥 낼거 내고 팔고 남은 차액으로 현재 살고있는 곳에 거주용집을 하나 사고, 렌트용 집을 하나사면 어떨까 해요.. 그런데 이건 젤 안좋은거라고.. 텍스낼거 다 내고.. 집 밸류는 쪼개지고, 모기지도 더 얻어야하고..
현명한 조언 부탁드리겠습니다.
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