안녕하세요. 컬럼 잘 보고있습니다.
여유돈으로 집 모기지를 갚아야 할지 아니면 부동산 투자를 해야할지 고민을 하다 전문가 조언을 듣고자 글을 올립니다.
현재 살고있는 집 융자가 28만불(7yr ARM 2.9%) 정도 남았는데 40만불정도 여유돈이 은행에서 놀고 있습니다. 융자 이자가 꽤 높다면 고민없이 갚아 버릴텐데 하도 이자가 낮을때 리파이를 해서 투자를 하는게 어떨지 고민이 됩니다.
부동산 투자를 해서 얻는 수입및 지출등 일일이 따져 계산을 해보면 융자를 갚는것이 당장은 이득일것 같은데 투자할수 있는 돈을 집에 묶어버리기 아까운 마음이 자꾸 드네요.
전문가님 조언 부탁드립니다. 미리 감사드립니다.
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집이자가 낮을때에는 남는 돈으로 다른 투자를 해보는 것이 좋습니다. 이자가 2.9% 이므로 물론 수익율이 3% 이상이 되는 투자를 한다면 돈을 벌게 되겠습니다.
예를 들어 한인 타운에 40만불 콘도를 캐쉬로 구매할 경우 월 렌트는 $2000 정도가 되겠습니다. 이때 지출은 $450의 재산세, $350의 HOA, $100의 수리비용 정도가 되며 순이익은 약 $1,100 정도가 됩니다. 이 경우에는 순이익이 약 3.3% 이고 이자가 3%이므로 실제로는 이익이 없습니다.
만약 한인 타운에 $400,000을 다운하고 $600,000의 융자를 얻어 $1,000,000의 4 유닛을 구매했을 경우 월 인컴은 약 $6000정도가 됩니다. 월 몰게지 (4.5% 30년 고정) $3000, 재산세 $1100, $200의 수리비용 정도이며 순이익은 약 $1700 정도가 됩니다. $400,000의 투자에 대한 수익율은 약 5%가 되므로 3%의 이자를 지불 하더라도 2%의 수익을 볼 수 있으므로 한인 타운의 콘도 보다는 더 좋은 투자라 하겠습니다.
만약 여기서 한걸음 더 적극적인 투자를 한다면 San Bernardino 지역의 25 유닛을 $400,000을 다운하여 $1,500,000에 구매를 해보겠습니다. 월 인컴은 약 $15,000정도가 되며 월 페이먼트는 (5% 5년 고정) $6000, 재산세 $1600, 수리비용 $500 정도이며 순이익은 약 $8100정도가 됩니다. $400,000에 대한 수익율은 무려 24%이상이 됩니다.
위의 예들은 지극히 간단한 계산을 위해 Utility, 공실률, 관리비용등 여러가지의 비용을 포함하지 않았으나 간단한 비교 분석을 위해 나열해 보았습니다.
부동산 투자는 본인이 거주하는 집과는 달리 항상 수입과 지출을 먼저 계산하여 사업채를 구매하듯 신중을 기해 구매하셔야 할 것입니다.
또 한가지 명심하여야 할 것은 부동산의 가격이 올라 판매를 하여 이익을 보려 한다면 성공보다는 실패하는 일이 더 많기에 주의해야 합니다. 구매시 3%의 비용, 판매시 8%의 비용이 드는 부동산에서 시세가격이 올라 판매를 하여 이익을 취하려 하는 것은 투자가 아닌 투기가 된다는 것을 이해하여야 합니다. 더군다나 부동산의 가격 상승으로 이익을 보려면 장기간의 보유기간을 초래하는데 만약 이 장기간 동안 수입이 넉넉하지 않을 경우 그 스트레스를 이기지 못하여 결국 단기간내에 손해를 보더라도 판매를 하는 경우가 생기게 됩니다.
시야를 넓게 보시고 많은 공부를하여 수익성이 좋은 부동산 투자하시길 바랍니다.
김원석|01/27/2014 10:05 pm
