2020 트럼프 대통령 아니라 누구나 NOL조항 활용하여 세금 면제 가능
“Net Operating Loss” 영업순손실 조항을 통하여 오랜 기간 동안 소득세를 납세하지 않은 것으로 많은 비난의 화살을 맞았던 트럼프 대통령은 미국세법상의 loop hole을 파고들어 세금을 회피하는 방법을 썼습니다. 하지만 여기서 생각해 볼 사실은 트럼프뿐만 아니라 다른 모든 부동산 임대업자들 또한 누구든지 NOL조항을 활용하여 이렇게 합법적인 세금 면제를 받을 수 있다는 사실입니다.
트럼프 대통령은 후보시절부터 자신은 "감가상각 (Depreciation)"을 통한 비용공제를 아주 잘 이용한다고 자신있게 말하고 다녔는데 여기서 중요한 점은 "감가상각비용"은 해마다 주기적으로 발생하고 "비용"으로 공제 처리하지만 실제 Cash Flow와는 상관이 없는 "페이퍼상의 비용" 이라는 점입니다.
예를들자면, 제가 $1백만짜리 건물(상가)을 산다면 30 여년에 (commercial 39년/ residential 27.5년) 걸쳐 년 약 $34,482씩 비용처리하지만 정작 제 지갑에서 그 돈이 나가지는 않습니다. (그래서 현금흐름표 그릴때는 장부상에 이 금액을 다시 더해 줍니다). 실제 지급한 돈은 아니지만 장부상에서는 "비용"으로 인식되면서 세금보고시에 과세소득에서 차감하고, 이렇게 과세소득이 줄어드니 세금은 당연히 줄게되는 strategy입니다.
현재 미국세법에서는 "real estate professional & Investor"로 분류되는 경우 많은 절세 혜택을 볼 수 있게 되어 있습니다. 부동산을 소유하게 되면 위에 언급한 Depreciation 처럼 "페이퍼상의 비용" 이 발생하고 이를 통하여 급여, 투자소득 같은 capital gain을 상당부분 상쇄시키고 이는 결과적으로 소득세를 줄이게 되는 것입니다.
여기서 중요한 점은 굳이 트럼프 대통령같은 재력가가 아니더라도 부동산 임대업을 하는 경우 "real estate professional" 즉, "전문 부동산 입대업자" 요건을 충족하는 경우 이러한 세법상 혜택을 누릴 수 있다는 점입니다. 예를 들면 부부가 $1M 되는 부동산을 사서 rental business 를 하는데 남편은 계속 직장에 다니고 아내는 부동산 비지니스를 관리하는 경우에 여기서 발생하는 각종 비용 (예: 감가상각)을 통하여 부부의 소득세를 줄이는 것도 가능합니다.
위에서 언급한 바, 현행 미국세법에서는 "real estate professional" 즉,"전문 부동산 입대업자"로 분류되는 경우 많은 세법상 혜택을 누릴 수 있도록 되어있는데 이를 자세히 알아보면 다음과 같습니다.
1) 감가상각 (depreciation)
앞서 예시한 것처럼 임대용 빌딩에서 발생하는 감가상각을 통하여 소득세를 줄이는 것도 가능하고, 다른쪽으로는 부동산의 가치가 계속 상승하여 자산가치의 증가까지도 기대할 수 있습니다.
현행 미국세법에서는 상업용 건물의 경우 39년, 주거용 건물의 경우 27.5년 에 걸처 Depreciation 하도록 정하고 있습니다. 저희 고객들은 본인자금이 아니고 융자금으로 건설한/매입한 부동산의 경우에도 감가상각규정이 동일하게 적용되게 플랜 해드리고 융자금에 대한 이자는 또 이자비용으로 공제처리 해드리고 있습니다.
2) 손실비용처리 (Loss Deduction)
부동산을 소유하게 되면 위에 언급한 "페이퍼상의 비용" 이 발생하고 유지/ 보수/ 공과금/ 재산세/ 차입금 이자 등 이러한 비용처리를 통하여 소득세의 상당부분을 상쇄시키는 것이 가능합니다. 극단적으로 비용이 임대 수입을 초과하여 적자를 보는 경우도 생기고 보조 Documentation 을 자세하게 기록하고 준비해서 손실처리도 할 수 있으며, 결국 소득세를 줄이는 long term tax planning도 가능합니다.
3) 세금유예 (Tax Deferral)
원칙적으로는 부동산을 소유하다가 매각하게 되면 양도소득세 (capital gains tax)가 부과되어야 하지만 매각 후 like-kind-exchange를 취득하는 경우 양도소득세가 유예될 수 있습니다. 이는 미국 세법 조항 section 1031에 규정되어 있어 section 1031 이라고 지칭하는데 이용할 수 있는 기간(180일) 제한이 있고 이는 또 다른 부동산을 매입해야 하는 조건이 있습니다.
그 외에 Capital gains tax를 유예하는 또 다른 방법으로는 새로운 부동산 소유를 원하지 않고 재산을 좀 더 자유롭게 재투자 하실 분들에게 Monetized Installment Sale 이라는 조항을 권해드립니다. 즉 M453입니다. 이에 대해서는 나중에 더 자세히 칼럼을 쓰겠습니다.
4) FICA 세금면세 (FICA Tax Exemption)
부동산임대소득은 social security tax, medicare tax, payroll tax 면세입니다.
이 내용은 현행 세법을 기준으로 안내한 것입니다. 따라서 실제 개별적인 세무신고시에는 반드시 전문가의 조언을 받아 처리하시기 바랍니다.
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