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property as gift
redlion | 조회 4,596 | 04.08.2013
안녕하세요.

제가 궁금한 점이 있어서 여쭙니다. 상황이 복잡하므로 정리해서 말씀드리겠습니다.

부모님명의로 LA에 집이 있습니다. 그런데 2010년 10월 Quote claim을 위해 공증을 받았었습니다.(부모님의 명의에서 제 이름으로 넘기기 위해서 입니다.)

이때 공증만 받아놓고 county에 record는 차일피일 시간을 내지 못해 미뤘었습니다.

2011년 5월 갑작스러운 부모님 사망.

2011년 9월 2010년에 공증을 받았던 서류를 찾아서 county에 record 했습니다.

2011년 11월 county에서 recorded 되었다는 메일을 받았습니다.

2012년 property tax bill 이 제 이름으로 나와서 완납했습니다.

모기지는 부모님 사망후부터 제가 계속 내고 있었으며 LA court에서 부모님의 대리인으로 Probate을 통해 지명되었습니다.

이런경우는 우선 Property가 gift로 자녀에게 transfered 되었으므로 IRS에 보고를 해야한다고 합니다. CPA 께서는 잘 모르신다며 부동산 전문 변호사에게 물어보라고 합니다.

아울러 모기지를 낸것도 택스보고에 리포트를 해야한다고 하는데 대리인으로 지정이 되었으므로 제가 세금보고할때 제가 보고를 해되 되는지요?

현재 모기지는 사망한 부모님 이름으로 되어있으며 현재 공사중이라 재융자가 안되어서 공사가 끝마칠때까지 기다리고 있는 중입니다.

1. gift로 택스보고를 해야 하는지요?
2. 모기지 이자를 제가 세금보고할때 사용할수 있는지요?

제 생각엔 CPA에게 해야하는 질문같은데 제 CPA께서 부동산 전문 변호사께 여쭤보라 하십니다.

귀찮으시겠지만 답변 부탁드립니다.

감사합니다.
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답변
네, 질문상 말씀하신대로 회계사님께 여쭈어 보셔야 할질문입니다.

제가 아는 상식선에서 말씀드리겠읍니다. 회계사님과 확인 하시기 바랍니다.

부모님이 돌아 가시면서 부동산을 증여를 받으셨기때문에 일단 세금 보고 할때 보고를 하셔야 할것같씁니다.  부동산을 팔면서 생기는 수익 부분에서는 부모님이 사셨던 가격을 기준으로 세금을 내셔야 할것 같네요.  혹시, 현재 probate 변호사와 같이 일을 하고 계신다면, 말씀을 해주실수 있을겁니다.


모기지 에 대해서는 원래는 은행이 부모님이 돌아가신것을 알면 남은 융자 전액을 갚으라고 할수있은 권한이 있읍니다. 하지만, 현실적으로 볼때 대부분의 은행은 페이먼트를 받으면 신경을 안쓴는경우가 대다수 입니다.

문제는 현재에 타이틀 인슈런스나, 화재 보험 에 연락을 하셔서 명의가 이전이 됏다는것을 얘기 하고 다시 인슈런스를 들어야 합니다. 나중에 문제가 될수 있기 때문입니다.


모기지 이자에 대해서는 은행에서는 1099 을 부모님 이름으로 이슈를 하지만, 만약 본인이 계속 내고 있고 IRS 에서 문제를 삼으면, 본인이 명의를 받았고, 융자를 지불한 증거가 있으면 괜찮으리라 생각이 듭니다.  회계사님과 다시 한번 확인하세요.
이원석 변호사|04/10/2013 09:16 am
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