숏세일 (Short Sale) 후 2 차 융자 잔금 청구
은행에 주택 융자 보증을 해주는 “Fannie Mae 와 Freddie Mac”에서는, 월부금을 지불 할 능력이 되는데도 단순히 집값이 떨어졌다면서 차압을 당한 후 떠나버린 “전략적 채무 불이행자” 상대로 은행 체납금을 받아 내겠다는 보도가 있었다.
최근에는, 동일 은행에서 주택 구입을 위한 1 차 와 2 차 융자를 제공했다. 법원은, 차압을 당했을 때에는, 구입 시 2 차 융자가 면제되지만 ’short sale‘을 했을 때는 2 차 융자 은행에 대한 지불약속 계약 위반이다. 동일 은행인 1 차 융자가 ’숏세일 (short sale)‘ 한 후에 2 차 융자 잔금을 지불하라고 판결했다.
2011 년 7 월 15 일 이전 법에서는 ‘short sale’ 후 1 차 융자에 대해서만 잔금 청구를 못하게 했었다. 이때 까지만 해도 2 차 융자 잔금에 대해서는 지불 의무가 있었다. 많은 한인들이 여기에 포함될 수 있다.
한인 가운데는, 2 차 은행이 ‘short sale’을 허락하지 않았는데도 영어 해석 잘못 또는 부동산 업자의 잘못된 설명에 의해서 ‘short sale’을 한 사람들이 있다.
현재 2011 년 7 월 15 일 이전에 short sale을 한 사람 중에 2 차 융자가 있었든 사람들 상대로 은행이 돈 지불 청구 소송을 하고 있다. 그리고 은행이 승소를 하고 있다. 동일 은행에서 1 차와 2 차 융자를 주택 구입 시에 주택 구입을 위한 융자를 제공했지만 short sale을 한 이후에 은행이 2 차 융자 잔금 지불 청구 소송을 하고 있고 은행이 승소를 하고 있다
나는, 이때에 나의 신문 column에서 2 차 융자에 대한 잔금 지불 의무가 있으므로 “주의” 해야 된다. 이런 경우에는 차라리 차압을 당하거나 파산을 하는 것이 좋다고 했었다.
내 신문 column을 보고는, 한 신문사의 부동산 전문기자라는 박 씨는 내 말이 틀렸다면서 자기 신문에 크게 반박 기사를 올렸었다. 또 여러 부동산 업자들은 내 기사가 잘못 된 것이라면서 항의도 했었다.
부동산 회사를 운영하는 정씨도 자기 신문 column에서 short sale 보다는 차압이나 파산이 낫다고 말하는 엉터리 부동산 업자가 있다면서, 나를 지칭해서 자기 신문 column에 글을 쓴 사람도 있다.
이 뿐만이 안이었다. 여러 부동산 업자들이, "같은 업종에 종사하는 사람으로서 2 차 융자 있는 사람은 short sale 주의하라고 하면, 우리는 어떻게 먹고 살아라고 이런 기사를 쓰너냐 ?"고 노골적인 항변을 하는 부동산 업자들이 있었다.
결국, 부동산 업자 자기 밥벌이를 위해서, 손님이 어떤 피해를 당하더라도 좋다는 식의 뻔질 뻔질한 사람들이 있었다. 한인 사회에서 이렇게 일회용 인간으로 살겠다는 사람들이 있다.
그런데, 이제 내가 당시에 “주의” 하라고 말했든 내용이 지금은 법원 판결로서 현실화 된 것이다.
당시에 이런 부동산 업자의 잘못된 설명으로 short sale을 함으로서 피해를 당한 사람은 이들 상대로 피해 청구를 해도 된다.
당시에 내가 이런 글을 썼을 때도, 2 차 은행으로부터 잔금 지불 청구를 해 오는데 어떤 대책 방안이 있느냐는 문의 전화도 많았다. 이렇게 피해를 당한 한인들로부터, 내가 한 말이 현실로 다가와서 자기들이 잘못된 부동산 업자로부터 피해를 당하고 있다는 사람들이 있었다.
그래서, column을 쓰서 정보를 제공할 때는 주의를 해야 된다.
1 차 융자 Short Sale 후, 2 차 은행이 융자 잔금 청구 :
2007 년부터 주택 가격 하락으로 융자 잔금보다도 30 ~ 60 % 하락 된 집들이 있었다. 주택 1 차 융자 은행에 하소연해서는 은행 융자 잔금보다도 낮은 가격에 집을 판매 할 수 있도록 도와 달라. 소위 ‘short sale’을 요청하게 된다.
1 차 은행은 ‘short sale’을 수락 해 주겠다고 했다. 2 차 은행은 못해 주겠다. 단, 1 차 은행이 ‘short sale’을 할 수 있도록 2 차 담보권을 해제 해 주는 조건으로 행정 비 $3,000 ~ $20,000을 지불하면 “부실 채권 (charge off)” 으로 처리해 주겠다. 2차 담보권은 해제를 해 주지만 “2 차 융자 잔금에 대해서는 개인적 지불 의무가 있다“는 계약을 하게 된다. 그리고 행정비 지불은 개인 수표가 안인 자기앞 수표 (Cashier's check) 같이 ”지불 보증 (Certified funds)”이 되는 수표로 지불 해 주면 “부실채권”으로 처리 하겠다. 이렇게 해서, 행정비를 받은 2 차 은행은 2 차 담보권을 해제 해주므로서 1 차 융자가 Short Sale을 한다.
2 차 은행은, 1 차 융자가 ‘short sale’을 한 후에 2 차 융자 잔금을 다른 사람에게 판매를 하기도 한다. 부실 채권을 헐값에 구입해서 돈벌이를 하는 업체들도 있다. 융자 신청 시에 거짓말을 했으므로 형사처벌 대상이 된다면서 협박을 해서는 돈을 받아 내기도 한다.
또 2 차 융자 은행이 직접 채무자 상대로 소송을 해서 잔금을 받아 내기도 한다.
잘못 해석한 영어 “융자금 포기 (charge off) ?” : 이 뜻은 ‘부실채권’이란 말이다.
돈을 오랫동안 지불 안하는 채무자란 뜻이다. 융자 잔금을 포기했다는 뜻이 안이다. 앞으로도 돈을 받겠다는 뜻이다. 연방 신용 규정에 의해서 분할로 지불하는 융자가 120 일 이상 체납되면 부실채권 (charge off)으로 분류 한다. 신용 ‘카드‘는 채무 징수법에서 180 일 이상이면 부실채권으로 분류한다.
한인 임씨는 집을 2 채를 소유하고 있었다. 사업 부진으로 월부금 부담이 되어서 집 한 채를 ‘short sale’ 하기로 했다.
부동산 업자가 구입자를 찾아왔다. 2 차 은행에서 "융자금 포기 (?) (charge off)" 해 준다고 했는데도 판매자가 서명을 안 하므로 소개비 손실이 발생했다면서 임씨 상대로 소송을 한 사건이 있었다. 물론, 영어 해석 잘못한 부동산 업자가 패소 당했다.
많은 한인들이 "부실채권 (charge off)“을 ”융자금 포기“로 잘못 해석해서는 ‘short sale’을 한 이후에 은행으로부터 잔금 독촉을 받고 있는 사람들이 있다.
심지어는 직장으로도 전화를 해서는 2 차 융자 잔금 지불을 하라는 전화를 받은 한인도 있다.
2 차 은행 행정비를 ‘short sale’수락으로 오해 : 한인들 가운데는, 2 차 은행이 행정비 받은 것을, ‘short sale’ 이 수락되었다고 오해를 한 사람들이 있다.
2 차 은행이 ‘short sale’을 수락해주면서 앞으로도 영원히 개인적으로 돈 청구를 안 하겠다고 계약했을 때만 2 차 융자가 잔금 청구를 못한다.
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
