높은 한인 차압과 한인사회 (3)
한인들 차압이 주류사회 보다도 높다. 왜 그럴까 ?
한인 부동산 업자 자질 문제 : 신문 광고에는 한인 부동산 업자들 전부가 short sale 전문가처럼 광고를 하고 있다. 그러나 L.A.에서 가장 오래된 한 Escrow 회사에 의하면, 한인 타운에서 Short sale 처리를 마감하는 한인 부동산 업자 찾기는 극히 어렵다는 것이다. 성사를 시키는 사람이 거의 없다는 것이다.
한인 가운데서, short sale 신청을 했다가 결국 차압으로 끝이 난 사람들이 많다. 이들의 내용을 보면, 부동산 업자가 제 때에 서류를 잘 챙겨 주지 못해서 short sale이 취소 된 경우도 있다. 또 부동산 업자와 은행 간의 대화 부족, 업무 처리 능력부족으로 인해서 short sale 이 취소 된 경우도 있다.
물론, short sale 과정에는 은행의 횡포도 있다. 하지만, 부동산 업자가 short sale 절차를 주시해서, 은행에 설득 시켜가면서 마감을 하도록 해야 된다. 그리고 차압, short sale, 융자 조정에 대한 법률을 알고서 은행 직원의 잘못도 시정 시켜 줄 수 있는 능력이 되어야 한다. short sale 신청을 했다가, 부동산 업자의 잘못으로 취소가 되었을 때는, 판매자에게는 여러 가지로 피해가 발생한다는 것을 알아야 된다. 부동산 업자 선정 잘 해야 된다. 나는, 최근에 1 차 은행은 BOA 그리고 2 차 은행은 Chase 은행인 손님이 있었다.
Short Sale 과정에서 1 차 은행 직원의 부당한 처리에 대해서 항의를 했다. 결국 short sale 과정 중에 은행 담당자가 교체 되었다. 2 차 은행인 Chase 은행 담당자의 고 자세에 대해서도, 잘못을 지적 해 주고 시정하도록 했다. 결국 Short Sale을 마감했다.
2 차 융자 소멸 : 한인들 가운데는 2 차 융자를 받은 사람이 많다. 2 차 융자를 소멸 시키고자 하면 깡통 주택인 경우에는 파산 13 으로서 2 차 융자를 소멸 시킬 수 있다. 깡통 주택이 안이면 파산으로 2 차 융자를 소멸 시킬 수가 없다. 파산 13 은 주택을 영구 거주 할 수 있다. 현재 주택 가격이 더 상승세를 보이고 있으므로 깡통 주택이 되어 있을 때에 신청해야 된다.
물론 2 차 은행이 Short Sale 수락을 해 주었을 때도 2 차 융자금을 청산 할 수 있다. 그러나 현재 은행에 따라서는 short sale 시에 1 차 은행이 2 차 은행에 지불하는 정부의 지침인 $6,000 받고서는 short Sale을 수락 못해 주겠다는 은행도 있다. 그리고 2012 년 1 월 1 일 시행된 법에 의하면, 2 차 은행이 short sale 수락을 위해서 채무자나 어느 누구한테도 short sale 수락을 미끼로 추가 돈을 요구하지 못한다. 그런데도 추가 돈을 요구하는 은행이 있다. 일단 돈을 지불하고서 short sale을 처리 한 후에 은행 본사와 은행 감독국에 보고를 해서 환불을 받아내는 현실적 방안도 생각해야 된다.
현재, 손님 한 분이 Chase 은행과 이런 문제로 은행에 의의 제기를 해 두고 있다.
은행 손실금 배상면제와 세금 면제 : 은행의 융자 손실금에 대해서는 개인한테 보상 책임도 없고, 면제 받은 액수에 대해서 세금을 지불 안 해도 된다.
부동산 업자가 short sale listing을 받아 내기 위해서 잘못된 정보를 제공하면서 손님한테 이상한 방법으로 압박을 하는 경우가 있단다.
은행의 한인 통역사 : 한인들이 은행과 대화 소통을 할 수 있는 영어 대화 능력이 안 되는 사람들의 고통도 있다. 영어로 대화가 안 되는 사람은, 현재 각 은행에는 한국인 통역사를 두고 있다. 그러므로 한국말 하는 사람과 대화를 해서 의사 전달을 할 수 있다. 그런데, 어떤 한인 통역사는 자기가 은행 직원처럼 고자세로 말을 하거나 자기가 마치 결정자인 것처럼 말을 하는 사람도 있다. 이런 때는, 은행 직원에게 이야기해서 시정되도록 해야 된다.
한인 사기꾼 : 한인 가운데는 경제적 어려움을 당하는 사람한테 접근해서 매월 $1,000을 자기한테 지불하면 자기가 은행의 월부금 문제와 융자 조정을 책임지고 해 주겠다는 사람이 있다. 심지어 법무사라면서 법무사 면허증 번호를 명함에 박아서 제시하는 사람이 있다. 현재까지는 법무사라는 사람한테는 면허 제도가 없는데도 이런 한인이 있다. 융자조정 서류에 서명하게 한 다음 소유권의 일부를 이전 받고는 파산 신청을 해서는 파산 사기를 하는 김 씨가 있다. 이로 인해서 피해를 당하는 한인이 있다.
거기다가 한인 타운에는 융자조정, short sale 사기가 심하다. 한인 타운에서는 변호사라는 사람들한테 융자 조정, 원금 90 % 탕감, 차압, 파산 사기꾼들로 인해서 돈만 날리고 피해 본 사람들이 많았다.
이러한 문제로 인해서 한인들이 주류 사회보다도 차압을 당하는 사람이 많다.
김희영 김희영 부동산 (951) 684 - 3000
