주로 우리가 Mortgage 상품을 말하는 경우는 대부분 주거용 건물을 대상으로 하는 융자 상품을 의미합니다. 주거용은 최대 4 unit까지를 의미하고 5 unit 이상의 건물은 상업용으로 들어갑니다. 그리고 주거용 건물은 구입과 사용 목적에 따라서 Primary, 2nd
home 그리고 Investment property로 나누어집니다.
여기서 해당 주택은 또다시 건축과 개발의 방식 그리고 개발 목적에 따라서 Attached,
Detached, Condominium 같은 여러 종류의 Category로 나누어집니다.
주택을 쇼핑하고 융자를 진행하는 경우 주택 소유주는 융자 신청서를 작성하게 되는데 해당 건물이 어떤 종류인지를 선택하게 되고 그에 따라서 주택 융자 진행 시 약간의 차이가 있는 걸 미리 알아야할 필요가 있습니다.
콘도미니엄은 각 Unit은 개인 소유이지만 단지안의 공용 공간과 부대시설을 나누어 사용하게 개발된 단지를 말합니다. 주로 HOA가 부지를 관리하며 각 Unit Owner는 매달 혹은 매분기별로 HOA 비용을 지불합니다. HOA 비용은 부지내에 가로등, 공원, 놀이터, 수영장, 테니스장과 농구장 같이 공용으로 사용/수리되는 부분에 사용됩니다.
새로 주택을 구입시 해당 건물이 Condominium 인 경우에는 매달 지불하는 페이먼트에다가 HOA Fee가 추가되기 때문에 Mortgage 신청 시 본인의 수입대비 월 지출액이 렌더가 요구하는 가이드라인을 넘지 않는지 잘 살펴보아야 합니다.
고급 Condominium 단지 같은 경우 월 HOA Fee 가 $500 이 넘는 경우도 많습니다. 따라서 주택을 쇼핑하는 경우 월 수입대비 페이먼트 비율에 문제가 없는지를 융자 전문가에게 반드시 확인해야 합니다. 경우에 따라서 발생 가능한 월 지출액을 정확히 계산하지 않고 진행을 시작해서 마지막 승인전에 문제가 생기는 경우도 있기 때문에 주의가 필요합니다.
그리고 해당 바이어 수입이나 지불 능력에는 전혀 문제가 없는데 렌더의 PROJECT
REVIEW 담당자가 해당 콘도미니엄 HOA의 예산이나 Master
Insurance Coverage를 문제 삼아서 융자 승인을 거절하는 경우가 있습니다. 따라서 구입하려는 주택이 PUD
Condominium 인 경우에는 사전에 여러가지 추가적인 서류를 잘 챙겨서 융자 승인시 문제가 없는지 확인할 필요가 있습니다.
PUD Condominium을 구입시 HOA 문서 중 다음의 사항들은 기본적으로 확인해야할 사항들입니다.
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Budget
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Bylaws
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Covenants,
Conditions and Restrictions (CC&Rs or declarations)
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Articles of
Incorporation
HOA Budget 서류로 HOA 예산을 검토함으로써 HOA 가 관리하는 부지의 비용과 PUD 커뮤니티가 1년에 얼마나 비용을 지불하는지 파악이 가능합니다. Bylaws 와 CC&Rs는 주택소유자의 거주시 제한사항을 설명합니다. 애완동물, 비지니스 운영, 주차문제 등등 주택소유자가 할 수 있는 범위와 할 수 없는 범위가 자세히 기록되어 있습니다.
PUD
Condominium 융자 진행시에는 렌더가 PROJECT
REVIEW를 하면서 HOA 예산이 충분한지와 법적소송 문제가 없는지를 확인하며 PUD 가 대체적으로 상가가 아닌 주택으로 형성이 되어 있는지를 확인합니다.
특별히 산불이 자주 발생하는California 경우 일정 지역은 산불 위험지역으로 구분이 되어서 HOA
가 일정 기준 이상의Coverage를 갖춘 Master Insurance를 가입하고 있어야 합니다.
주택 바이어는 콘도미니엄의 융자 진행 시 무엇이 발생 가능한 문제인지를 사전에 미리 알고 대비하기가 쉽지 않습니다. 부동산 거래 그리고 주택 융자 진행에서 전문적인 지식과 경험이 부족하면 미리 무엇을 준비해야 하는지 잘 모르고 간과했다가 마지막 순간에 딜이 무산되는 불행한 경우도 있습니다.
잠재 바이어라면 반드시 어느 지역, 어느 가격대의 어떤 주택형태를 구입하는 게 본인에게 적합한 지를 먼저 결정하고 전문가의 도움을 받아서 충분한 사전 지식을 습득하고 주택구매를 시작하는 게 현명합니다.
문의)
Kevin Oh
Sr. Loan Officer, MLO NMLS# 1985037
Loan Factory, Inc.
T. 213-219-2688