요즘 많은 관심을 받고 있는 리버스 모기지에 대하여 기본적인 사항을 정리해 드리려고 합니다. 수명은 점점 늘어나고 있고 40-50대에 집에 장만한 경우 30년을 페이먼 한다면 인컴이 줄어든 상태에서 모기지 페이먼을 하긴 부담스럽고 페이 오프된 집이 있더라고 충분한 인컴 또는 연금이 없는 경우 생활이 어려움에 처할 수 있습니다. 하지만 부동산을 자산으로 갖고 있는 분들이 이를 방지하고 대처할 수 있는 방법이 바로 리버스 모기지 입니다.
리버스 모기지란 집의 잔존 가치인 equity 를 활용하여 모기지 페이먼 없이 융자를 받는 것입니다. 리버스 모기지는 은퇴 플랜으로 사용되는 금융 상품으로 62 세 이상이 되어야 받을 수 있습니다. 이것은 소위 HECM(Home Equity Conversion Mortagge)을 말하며 FHA로 부터 보증을 받은 모기지 상품입니다. 하지만 다른 형태의 모기지 보험이 없는 리버스 모기지도 있는데 Jumbo 리버스 모기지로 55세 이상이면 가능합니다. (다음 칼럼에 설명 예정)
오늘은 일반 리버스 모기지에 대한 설명을 중심으로 하고 다음 기회에 점보 리버스 모기지에 대한 설명을 드리고자 합니다.
리버스 모기지는 구매 및 재융자 모두 활용가능합니다. 자격 조건은 부부인 경우 1명이 62세 이상이면 됩니다. 부부가 같이 신청하는 경우는 남은 배우자가 사망할때 까지 월 페이먼을 받을 수 있습니다. 일반 리버스 모기지 한도는 $970,800으로 그 이상의 재산 가치가 있어도 이 한도에서 융자가 가능한 것입니다. 이 금액을 한도로 대략 equity가 45% 이상 있어야 리버스 모기지를 받을 수 있습니다. 따라서 집을 살때 45% 정도 다운을 한다면 월 페이먼 없이도 리버스 모기지를 받고 집을 구매할 수 있는 것이다.
리버스 모기지를 받아도 집이 은행 소유가 아닌 본인 소유로 남아있기 때문에 언제든 처분이 가능하고 property tax와 insurance를 본인이 내야합니다. 따라서 리버스 모기지를 받을 수 약간의 소득 증명은 필요합니다. 지속된 소득이 없더라도 연금, 자산, 부동산 등을 수입으로 환산하기 때문에 거의 대부분 받는 것이 현실입니다. 크레딧 스코어는 중요하지 않지만 2년간 모기지 페이먼 등을 연체 없이 지불한 기록은 확인 합니다.
리버스 모기지를 받는 3가지 방법이 있는데 일시불로 받는 Lump sum와 LOE(Line of credit) 그리고 Tenure monthly payment 방식입니다. 일시불 방식은 론이 클로징 되면 일시금으로 수령할 수 있습니다. 대략 equity가 $970,800 맥스 인경우 $45-50만불 정도 Line of credit으로 설정하고 필요한 경우에 찾아서 사용할 수 있습니다 (단, 일시금은 금액이 줄어듬). 이때 사용하지 않은 크레딧에 이자가 붙어 크레딧 한도가 늘어 나게 됩니다. 마지막으로 월페이먼 방식은 사망할때 까지 매월 일정한 금액을 수령합니다. Equity 가 맥스인 경우 대략 월 $2,500 정도 받을 수 있습니다. 리버스 모기지를 받을 때 기존의 론이 있는 경우는 페이오프하고 그 것을 제한 금액을 일시로 받거나 line of credit을 설정하게 됩니다. 그러나 만약 이미 50-55% 정도의 론이 있다면 앞으로 낼 페이먼은 없지만 월 페이먼도 받을 수 없습니다. 다만 유의하실 점은 일반 리버스 모기지는 모기지 보험이 집 밸류의 2%을 내야 합니다 (Max $19,416) 사망전 까지 평생동안 페이먼을 보장하기 때문에 FHA에 보험을 받습니다.
하지만 리버스 모기지의 장점은 현금 수령금액이 equity 전액을 받은 것이 아니기 때문에 equity는 계속 남아있고 집의 밸류가 늘어남에 따라 equity도 늘어나게 되어 사망 후에도 상속될 집의 가치는 대략 50% 정도는 남아 있게 됩니다. 따라서 살아 있는 동안은 은퇴 플랜과 같이 생활비로 활용하고 일부 상속도 가능한 것입니다.
리버스 모기지를 받을 수 있는 주택은 single house 또는 2-4 units이 가능합니다. 콘도의 경우 FHA에 apporve 받은 콘도만 가능하기 때문에 사전에 확인이 필요합니다. 단 랜탈 property는 안되고 본인이 거주해야 합니다. unit의 경우 한 유닛에 본인이 거주하면 됩니다.
이자의 경우 일반 리버스 모기지는 일종의 FHA 론으로 이자가 낮은 편입니다. 하지만 변동이자로 매월 또는 매년 변동합니다. 단, 일시불로 수령하는 경우 고정이자로 받을 수 있습니다. 요즘 같이 이자율이 올라 컨포밍론도 5.0-6.0% 정도인데 initial rate은 비교적 저렴한 3 - 4% 대의 이자입니다. (변동 이자임)
리버스 모기지는 현재 나이가 62세 이상으로 집을 소유하고 계시거나 집을 구매하는 경우 고려해 볼 만한 좋은 모기지 상품입니다. 본인 케이스에 대하여 궁금한 사항은 문의해 주시기 바랍니다.