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골치 아픈 아파트를 팔고 대신 인컴 나오는 property 로 바꾸는 방법을 알려 주세요.
Harry Chung | 조회 4,218 | 02.26.2024
  작은 유닛의 아파트가 있는데,  테넌트들이  너무 속을 썩입니다.  더 이상 스트레스를 받기 싫고  무엇보다도 수리하고 관리하기도 힘들어서 팔려고 하는데,  한편으로  매 달 약간의 렌트 수입을 포기하는 것도 아쉽습니다. 요즘 아파트를 파는 방법에 대해서 설명해 주시고,  1 백 20만불 짜리 수입이 안정적으로 나오는 인컴 프러퍼티가 있을까요?  어느정도 수익이 나오나요?
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답변
2024년 2월26일 현재  주거용 인컴 유닛들은 주변 시세보다 가격이 낮은 매물만 가끔씩 거래가 되고 있습니다.  반면 단독주택에는 여러개의 오퍼가 몰리는 등 가격이 유지 또는 상승세에 있습니다. 
 
 Duplex(R2)  는  두 유닛 또는 한 유닛이 vacant 된 Duplex 매물이 오히려 좋은 가격에 팔립니다.  단독주백 구입자가 2 유닛으로 넘어 오는 경우가 있어서 그렇습니다. 

  거주용 유닛들이 높은 렌트를 받고 높은 CAP 이 나오는 property 라면 판매에 유리하지만, 아직까지 이자율이 7% 대에 있기 때문에 CAP 이 4-5% 인 매물을 구입하려면 55 % 이상 다운페이를 해야 하고,  렌트 분쟁이  늘어나면서 개인 투자자들이 아파트를 피하는 분위기로,  결국 아파트를 팔기 위해서는 파격적으로 좋은 조건을 만들어야 합니다.  각 아파트가 가지고 있는 고유의 상황에 맞추어서 최선의 옵션을 찾아야 합니다.

  아파트를 팔고 판매 차익이 생기는 경우 양도세 차익은 1031 Ex 세금 유예를  에스크로 클로징 전에 계획하셔야 하고,  NNN 리스 계약이 10년 이상 장기로 되어 있는 National 테넌트 입주된 property 로 바꿀 경우에 가격대 1백만불대에 6 % CAP 정도가 시세입니다.  이자율이 높아서 지금 CAP 이 많이 높아져 있어서  구입에 최적기 입니다.  재산세  property tax, 보험, 관리비를  100 % 테넌트가 지불하므로  1백 2십만불 Property 라면  순수익 1년 7만 2천불  월 6천불 순익이 안정적으로 들어 옵니다. 

  엘에이 지역 거주용 유닛 시세가  떨어지고 있습니다.
 테넌트들과 분쟁속에 직접 관리하시기에 너무 힘들어졌습니다.
 요즘 최근들어서 가장 높아진  CAP 을 제공하는 NNN 리스 매물들이  2024년 들면서 잘 팔려 나가고 있습니다.

문의 한바다 부동산 해리정
 (213) 626 - 9790
Harry Chung|02/26/2024 03:54 pm
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