집을 살까 말까 ? (1)

남가주 5 월 평균 주택 가격은 $317,732 로서 지난 4 월 $302,860 보다도 4.7 % 상승했다. 미국 전역판매량은 감소했다지만 남가주는 20,372 동으로서 4 월보다 12 % 상승했다. 은행 차압으로 소유권이 은행으로 귀속된 것도5 월에 6,942 건으로서 지난 4 월 7,493 건 보다도 -7.9 % 감소했다. 이렇게 차압이 감소되고 있지만 정부정책에 의한 일시적 감소 현상이다.5 월 전체 판매량에서 은행 매물을 뺀 실제 판매량은 13,430 건으로서 4 월보다 16.8 % 상승했다. 남가주 5 월 주택 가격은 $317,732 로서 1 년 전 $285,092 보다 10.3 % 상승했다.

주택 가격이 이 처럼 계속 상승할 것인가 ? 아니다. 반짝 상승세는 새로운 차압 법률과 융자 조정 그리고 정부의 인위적 경기 부양책에 따른 일시 현상이다. 현재 이자율은 5 % 이하로써 최하를 기록하고 있기에 이자율만 보았을 때는 주택 구입에 가장 좋다. 하지만 이자가 아무리 낮아도 주택 구입하기가 어려운 것이 현실이다. 이자율이 낮아도 감정 법 변경으로 감정 받기가 어렵기 때문에 융자 받기가 어려워졌고 주택 구입이 어렵게 되었다.

과거의 일본을 보면 답이 있다. 이자가 10 여 년간 2 % 이하를 유지 했던 일본 경기를 보면 알 수 있다. 이자율이 낮아도 집을 살수가 없었고 부동산 경기는 완전히 얼어붙어 있었다. 주택 구입 계약을 한 가격과 escrow 중에 감정 가격 차이가 보통 $20,000 ~ $60,000 난다. 주택 구입 가격$400,00 이하의 주택 경우이다. 새 감정 법에 영향을 받고 있다. 구입자는 이런 차액만큼 Down payment 로서 돈을 더 지불하든가, 계약 가격을 낮추든가 해야 구입 할 수 있다. 현실적으로 이런 차액만큼 추가 돈을 지불 할 수 있는 구입자가 별로 없다. 그리고 최근 부동산 흐름을 모르는 사람은, 왜 감정 가격보다도 돈을 더 주고 집을 사느냐 ? 하는 의문을 갖게 된다.

이러다 보니 계약이 되어 escrow에 들어갔지만 중도에 파기되는 집들이 많다. 그래서 판매량도 감소하고 있는 추세다. 2000 년 이후부터 2009 년 까지만 해도 집을 사겠다고 줄만 서면 무조건 융자가 제공된 시절과는 많은 차이가 있다. 향후 주택 시장이 정상적으로 변화되려면 상당한 시간이 소요될 것이다. 주택 재고는 다시 증가 될 것이다. 현재 주택 시장은 1년 전 보다도 분명 좋아졌다. 하지만 정부의 여러 정책과 변경된 법률 때문에 일시적으로 향상되고 있을 뿐이다.

현 주택 시장에서 직접적인 영향을 주는 요소는 차압, 실업률, 세대당 수입, 이자율, 구입 능력, 주택 매매 구조, 판매량과 차압을 뺀 실제 판매량, 가격 동향으로 분석해야 된다. 이들 가운데서 주택 경기에 좋은 것은 낮은 이자율과 일시적인 차압 감소뿐이다. 물론 지역에 따라서는 주민 수입과 구입 능력이 충분한 지역이 있다. San Bernardino 와 RiversideCounty가 여기에 속한다. 앞으로 경기가 나빠서 가격이 더 하락하더라도 큰 여기에서 좀 더 하락 될 수 있지만 큰 하락은 없을 것이다.

1. 차압량

차압이 증가되면 부동산 가격은 하락되고 감소하면 부동산 가격 상승이 된다. 남가주 차압은 2009 년 3 월 51,797건 으로써 최고의 차압기록을 만들었다. 2009 년 5 월 48,089 건,10 월 40,811 건이다. 11 월 31,897 건이다. 남가주는 2010 년 4 월 차압은 32,994 건으로서 지난 3월 35,861 건 보다 -8 % 감소했다. 1 년 전의 42,942 건에 비교하면 -23 % 나 하락되었다. 2010 년 5월 남가주 차압은 28,402 건이다. 1 년 전 보다 -41 % 감소했다.

차압 감소 원인은 법률 변경에 있다. 차압이 증가되자 Bush 대통령이 2009 년 3 월부터 차압 방어를 위한 융자 조정 법률을 시행했다. 이때부터 차압 량이 감소하기 시작했다. 그후 2003 년 1 월 1 일 ~ 2008 년 1 월 1 일 융자 받은 사람에게 체납 허용 180 일 체납 후에 (ABx27)차압을 등록할 수 있다는 법률이다. 차압 등록 이전에 차압 대체 방안 통고 의무 (SB 1275, SB 1137) 라는 법률이 생겼다. 2003 년 1 월 1 일 ~ 2009 년 1 월 1 일 사이에 융자 받은 사람에게 적용되며 2013 년 1 월 1일까지 유효하다.

이러한 법률로 인해서 차압이 감소되고 있는 것이지 실제로 부동산 경기가 살아났기 때문에 차압이 감소 된 것이 아니다. 실제로 차압이 낮고, 실업률이 낮고, 세대당 수입이 증가되어서 차압 량이 감소되는 것이 아니다. 은행이 과거에 차압 등록을 벌써 해 둔 것도 새 법률 준수를 위해서 차압을 취소하고 있다. 그 후 새 법률에 의한 통고를 준 후에 새로 다시 차압을 등록하고 있는 실정이다. 또 융자 조정 신청서는 접수 해 주지만 실제로 융자 조정이 수락되는 것은 적다. 차압 량의 폭주로 인해서 차압 시간이 1 년 전에는 180 일이었지만 지난 5 월에는 235 일이다. 그리고 지난 4월은 239 일 이었다.

결국 1 년 전에 비교해서 약 2 개월이 더 지연 되고 있는 것은 업무 폭주로 볼 수 있다. 물론 5월 California 차압 재고량은 144,105 건, 차압 경매 대기자가 132,269 건이다. 지난 4 월보다 4.1 %감소했다. 그러나 체납이 8 개월 이상 되어도 아직 차압 등록이 안 된 집들도 많다. 2010 년 5 월 19 일 Washington Post 보도에서, Mortgage Bankers Association의 발표에서, 미국의 주택 융자 받은 사람의 10 % 가 3 개월 체납이 되어 있다. 현재 역사적 기록을 이룬다고 발표했다. 그렇기 때문에 과감한 융자 원금 삭감 없이는 주택 차압이 증가 될 수 있고 주택 재고량이 증가 될 것이다. (끝)

김희영 부동산 (951) 684 - 3000