부동산업으로 밥벌이를 해 볼까 ? (1)

가끔 부동산업을 시작해 보겠다는 사람들의 문의가 있다. 큰 자본이 투입되지 않는 부동산업에 종사 하겠다는 것이다. 시작 동기는, 부동산업으로 일확천금을 꿈꾸는 사람, 실업자이기에 직장 구할 때 까지 임시 직업을 원하는 사람도 있다. 여자들 가운데는, 남자 벌이를 돕는 부업 목적이다.

물론 남자 가운데도 부업 목적이 있다. 이 가운데는, 자기가 부동산 투자를 할 생각이다. 부동산 면허증을 가지고 있으면 자기가 구입하고 판매하는 부동산 수수료만 챙겨도 얼마나 이익이 되느냐는 사람도 있다. 이런 사람은 부동산 거래와 법률을 모르는 사람이다. 부동산 매매 수수료를 받을 수 있는 법적 근거는, 제 3 자로서 계약 당사자의 매매를 도와준 대리인 역할이기 때문이다.

부동산 업자 본인이 직접 구입자가 되었을 때는 계약 당사자의 대리인이 안이므로 수수료 지불 안 해도 된다. 물론 이런 사건의 최근 판례들도 있다. 그리고 부동산 업자라는 사람의 매물에 대해서는 여러 가지로 색 안경을 낀 상태에서 검증을 하려고 한다. 면허자이기 때문에 법적 책임도 더 많다. 이들에 대한 나의 조언은, 가능한 다른 직종을 구해라. 꼭 부동산업을 하겠다면, 부동산 투자 할 돈과 투자 이익금이 환원될 때 까지 몇 년간 수입이 한 푼이 없어도 살아 갈수 있는 경제력이 없다면 하지 말라. 단 부동산 관련된 지식은 생활에 필요하다. 단 면허증을 가지면 전문인으로 분류되기 때문에 오히려 피해를 당할 수 있기에 면허증을 받지 말라는 것이 나의 조언이었다.

그동안 나의 조언을 받았던 사람 가운데서 부동산업에 투신했든 사람은 약 30 여명 된다. 자본금 없이 시작했던 사람들은 대부분이 1 ~ 2 년 사이에 모두가 그만 두었다. 하지만 집안의 큰 자본력을 갖고서 시작 한 사람은 2 명이 있었다. 이들도 10 여년 정도 지탱하다가 중도 하차 했다. 이들은 하나같이 자기 집안이 부자들이었다. 최근 2 년 경력된 사람이 있지만 지금도 다른 직장을 구하고 있다. 2 년 동안에 15 만 달러 주택 거래를 했지만 여러 사정으로 수입은 2 천 달러 밖에 안 되었단다.

부동산업자 이직률이 높다 : 부동산업으로 돈 벌이가 잘되고 안정된 생활이 된다면 이직률이 낮아야 한다. 부동산업은 이직률이 높다. 이직률은 조사하기가 어렵다. 그런데 2005 년 5 월에 가주 부동산 협회 (California Association> of Realtor)에서 많은 경비를 투입하여 이직률을 조사를 했다. 보고서 제목은 2005 New Licensee Panel Five -Year Study 였다. CAR에 의하면, 2000 년에 첫 면허를 받은 100 명을 선정한 후 5 년 후에 몇 명이나 부동산업에 종사하는가를 매년 이들과 직접 문의해서 조사를 했다. 결론은, 5 년 후에 43 % 만 남고 57 % 는 이직했다는 것이다.

이직 원인 : 수입이 불안전하고 너무나 적은 수입이다. 불규칙한 노동 시간, 다양한 지식 습득 문제, 경험 부족으로 문제 발생 시 위험부담이 너무 높다는 것이 이직 원인이었다. 처음으로 객관적 조사가 이루어 진 것이다. 이직 원인이 부동산업의 실상을 말해 준다.

한인 부동산 업자 이직률 : 한인 부동산 업자 이직률은 어떤가? 필자가 2006 년부터 신문 광고에 나오는 한인 부동산 업자 명단을 매년 4 월과 11 월에 2 개월분씩을 작성하고 있다. 이 결과 2010 년 4 월에 한인 부동산 업자가 5 년 이후에도 계속해서 신문에 광고하는 사람을 비교 해 보았다. 한인 경우에는 5 년 생존율은 22.8 % 이다. 남자는 20 % 여자는 26.5 % 에 불과하다. 남가주 한인 가운데서 10 년 이상 부동산업에 종사하고 있는 사람은 19.6 % 이다. 20 년 이상은 몇 명 안 된다. 5 년 이하 이직률이 22.8 % 라고 하지만 실제 이 수치 보다도 월등히 적은 수치라야 된다. 2006 년에 분석을 시작했을 때에 벌써 몇 년 전에도 부동산업에 5 년 이상 근무했든 사람들이 포함되어 있었기 때문이다.

이들 수치를 빼고 나면 22.8 % 보다도 월등히 적은 수치가 된다. 2006년에 부동산업에 새로 시작한 사람이 아니었기 때문이다. 그런데도 한인은 5 년 이상 부동산업에 종사한 사람이 주류 사회보다도 월등히 적다. 여자의 생존율이 높게 보이지만 여자가 남자보다도 탈락 비율은 높다. 여자 부동산 업자의 숫자가 많은 것에 비교해서 5년 이후까지 남는 비율은 남자 보다 낮다. 5 년 후의 여자 이직 자는 74.1 % 이지만 남자는 71 % 이다. 즉 한인 타운에는 경험이 없는 5년 이하 초짜 부동산 업자들이 77.2 % 이다. 그러므로 여러 문제들이 잔존하고 있다. (끝)

김희영 부동산 (951) 684 - 3000