빈 방이 넘치는 1백만불 짜리 집을 팔아서 택스 내고 월 순 4,540불 수익내는 수익형 부동산으로 갈아 타기
렌트 주택이나 아파트 부동산은 젊어서 직접 관리할 수 있는 분들이 할 수 있는 투자 방법이고, 은퇴하시거나 관리를 피하려는 분들에게는 NNN 리스된 수익형 부동산이 최선이다.
남아 도는 방들이 있는 큰 집을 팔고, 그 자본으로 관리가 전혀 없고 안정된 수익형 부동산으로 바꾸시는 한 예를 들어보자.
텍사스주, 플로리다주, 네바다 주등 6개 주는 State income tax 가 없고 1백만불로 CAP 6 % 의 좋은 수익형 부동산 매물이 많이 있지만, 캘리포니아 또는 내 생활 반경내에서 부동산을 구입하시고자 하는 분들이 대부분이신것 같다.
2024년 2월 21일 현재, 캘리포니아 남가주 도심에 위치하고, 엘에이에서 40분 거리에 1 백만불에 땅과 건물 모두 포함한 미니 쇼핑센터가 지금 구입가능하다.
순 수익 월 $ 4,541
신호등 사거리에 테넌트가 3 곳이 있으면 베스킨 라빈스, 네일가게, 미장원 이 아주 싼 렌트를 내고 있다.
베스킨 라빈스는 1965년 부터 있었고, 2030년까지 리스가 되어 있습니다.
렌트를 sqft 당 $1.62 , $1.22 $1,17 씩 내고 있으니 아주 안정적이다. 만일 세입자 바뀔 때에 업사이드 기회가 있다.
빌딩 3,495 sqft , sqft 당 286불로 요즘 인근 집값이 $600 /sqft 에 육박하니, 무척 매력적인 가격이 아닐 수 없다.
대지 11,325 sqft 이고, 모두 NNN 리스 계약으로
Property tax, 보험, 관리비 모두 100% 세입자가 지불하여, 기본 렌트비가 고스란히 수입이 된다.
NOI $ 54,500 한 달로 치면 월 4,541불 이다. 투자율 CAP 5.45 %
매년 모든 렌트는 년 3% 씩 오른다.
엘에이 인근에서 1백만불로 이런 렌트 수입 매물 만나기도 어렵다.
융자도 가능하다. 요즘은 CAP 5.45% 라면 대략 60% 즉, 60만불 다운하고 40만불 을 이자율 7 % 또는 7% 대 초반에
구입할 수 있다.
현실적으로 집을 팔아야 하는 시간이 필요하다고 생각하시겠지만, 마음 먹기가 어려울 뿐이지, 2달 안에 집을 팔고 이 매물의 에스크로를 클로징 하는 일이 가능하다. 요즘처럼 집매물이 드문 상황에서 남아도는 방이 많은 큰 집을 팔고 연금과 같이 이런 수익형 부동산을 장만하기에 정말 좋은 NNN 매물들이 많이 나타나고 있다.
문의 해리정 한바다 부동산 NNN group
213 - 626- 9790
카톡 문의 Harry8949
