부동산 하락기에 거주용 유닛과 상업용 부동산 투자 전략
다운타운의 한 대형 오피스 빌딩이 33% 가격으로 거래가 되었다는 보도와 중동 지역 전쟁 소식과 더불어 7월말부터 S&P지수가 하루만에도 3% 이상 빠지는 등 큰 유동성의 변화 보이면서 경기 침체와 연방준비율 이자의 하락이 예상되고 있다. 부동산의 전반적인 하향세를 감안한 투자 전략을 짜야 할 시점이다
타운내 아파트등 거주용 유닛은 올 초까지만해도 싸게 나온 매물을 중심으로 거래가 간간이 있었으나 이제 아예 거래가 없다시피한 상태가 되었다. 높은 모기지 비용과 더불어 최근에는 퇴거 소송등 세입자와의 분쟁이 더 많아졌고 부담되는 관리비 문제 때문에 구입후 손해가 되는 상황에 처한 투자자들이 늘어났다.
거주용 유닛 투자자는 다운페이를 70% 이상 늘리고 투자율 6% 이상으로 딜을 하고 공실이 적은 유닛을 선택하는 등 철저히 수입 구조 분석후 구입해야 한다. 낮은 렌트를 가진 아파트를 플립하는 투자 전략이 어려운 이유는 유닛들이 거의 안팔리고 있어 장기보유해야 하는 사태가 생기고 장기적인 관리의 부담이 가중되기 때문이다. 직접 매니지먼트를 하면서 발생하는 스트레스를 감당할 수 있고 장기 보유가 가능한 분들께만 권한다.
퇴거 소송이 진행 중인 세입자가 있는 아파트를 파시려는 경우, 렌트 수익이 아파트 판매 가격과 직결되기 때문에 퇴거 소송 절차를 완료하고 새로운 세입자를 찾은 후에 판매하여야 한다. 급하게 판매할 경우, 적법한 퇴거 소송 절차를 시작하여 관련 서류를 바이어에게 디스클로징 하여야 하고, 이는 판매 가격에 치명적인 악영향을 미친다.
미국내 오피스 부동산에 투자한 한국 금융 회사들이 원금도 거의 받지 못하고 철수한다는 최근 기사를 보셨을 것이다. 관련 금융 상품에 투자한 한국의 소액 투자자들은 그 피해 또한 많다고 한다. 1031EX 을 해야할 상황이거나 또는 여유자금을 부동산에 투자해야 한다면, 코로나를 버텨낸 리테일 상가 부동산 시장중에서 불황에도 견딜 수 있는 비즈니스를 중심으로 고려할 것을 추천드린다.
팬데믹 이후 꾸준히 팔리고 있는 투자 부동산 매물들은 그로서리 마켓, 병원, 퀵서비스 레스토랑, 편의점 등의 NNN 리스된 업종이다. 월그린과 CVS 와 같은 리테일 약국 시장은 여전히 오프라인 약국의 위축과 우편 주문 약국의 성장이 여전히 두드러지면서 많은 오프라인 스토어들이 문을 닫고 있다. 테슬라가 리스한 충전소와 파파이스가 함께 있는 부동산 건물이 투자율 5% 에 팔리는 등 안정된 세입자, 코퍼레이션 세입자 등 안정적인 테넌트와 탄탄한 비즈니스를 선택해야 한다.
투자 부동산을 선택할 때에 지역적인 고려와 그 부동산의 위치가 매우 중요하다. 미국 내 여러 도시에서 주요 기업들의 대규모 투자가 이루어지면서 일자리가 증가하고 있는 곳들을 주목해 보자.
남가주 호쏜에 위치했던 스페이스 X 와 북가주 댄빌에 위치한 쉐브론은 모두 텍사스 오스틴으로 이전한다.
네바다주 리노,스파크 인근에 위치한 테슬라 기가 팩토리에서 최근 세미트럭 조립 공장을 짓기 시작했다. 아마존은 테네시주 내쉬빌에 새로운 운영 센터를 열었다.
세계 최대의 반도체 제조업체인 TSMC는 피닉스에 새로운 반도체 공장을 건설하고 있다.
한국 기업들도 미국내에서 다양한 지역에서 활발히 공장을 건설하고 있다.
조지아주 둘루스 가까이 커머스와 테네시주 스탠튼에 배터리 공장을 가지고 있는 SK온은 포드사와 합작하여 80기가 바이트 규모의 초대형 배터리 공장을 켄터키주 엘리자베스타운 인근 지역에 건설중이다.
몽고메리와 조지아주 웨스트포인트에 현대와 기아 공장을 가지고 있던 현대가 현재 조지아주 사바나 인근에 전기자동차 조립공장을 추가하고 있다.
한화 큐셀 태양광 패널 제조회사가 조지아주 Catersville 에 위치해 있다.
LG 전자 가전 생산 공장이 테네시주 Clarksville 에 위치해 있다.
침체기 부동산 투자 전략은 근본적이고 다양한 요소를 고려하여 신중하게 접근해야 한다. 상가 부동산, 주거용 유닛, 리테일 시장 동향, 그리고 대규모 공장 건설 등 여러 가지 요인을 종합적으로 분석하여 현재 시장의 변화를 잘 파악하고 적절한 투자 전략을 세우는 것이 성공적인 부동산 투자로 이어질 것이다.
해리 정
한바다 부동산 대표
(213) 626-9790