거주용 부동산 투자와 상가 부동산 투자

거주용 부동산 투자와 상가 부동산 투자

트럼프 대통령 당선과 더불어 비트코인 9만불을 넘나들고 올 해에 엔비디아, 테슬라와 같은 대형 주식의 상승률이 60%가 흔할 정도로 주식 시장이 최고점에 달해 있다. 워런 버핏이 역대급 현금을 보유하고 있다는 분석과 더불어 한 재정 전문가는 주식 시장의 대하락기 대비해서 부동산과 주식의 분산 투자의 중요성을 강조하고 있다. 일반적으로 투자자의 나이와 성향에 따라 5%에서 30%를 부동산에 투자할 것을 권장한다. 현재 금리 인하 가능성도 전망되고 있어서, 부동산 투자에 대한 관심이 다시 고조되고 있는 시점이라고 볼 수 있다. 특히 은퇴를 준비하는 투자자라면, 안정적인 임대 수익이 보장되는 NNN 리스된 리테일 상가 부동산에 관심을 가지시길 권한다.

그동안 남가주 지역 주택이나 아파트와 같은 거주용 부동산은 관리부담과 낮은 수익을 감수하고 팔때에 막대한 시세차익이 부동산 투자의 중요한 이유였다. 그러나, 2024년 마지막 분기인 지금 이 시점은 아파트를 중심으로 남가주 거주용 투자 부동산 시장에 바이어가 사라져 수 많은 매물들이 쌓여 있는 상태이다. 경험 많은 부동산 관련 분야의 대부분의 사람들이 당황해 할 정도로 본격적인 하락기에 접어 들었다.

2024년 11월현재 특히 엘에이 타운 주변 사무실 인구 감소, 대형 아파트 공급 증가, 저소득층의 렌트 수요증가, 높은 이자율과 팬데믹 이후 개인이 처리하기 까다로워진 세입자와의 관계, 비싼 관리비용 등의 이유로 거주용 유닛들이 노후 안정된 은퇴자금 확보를 위한 부동산 투자 대상이 되기 어려워졌다. 엘에이 한인타운의 오피스 10곳중 3 곳이 비어 있는 등 사무실 임대 시장이 예전만 못한 상황이다. 들어오는 수입대비 아파트 판매 가격이 우선 정점에 올라와 있고 신축 아파트 매물보다 렌트인컴이 낮고 건축된 지 오래된 건물이 매물로 시장에 많이 나오는 영향도 크다. 2028년 하계 올림픽을 엘에이에서 개최한다는 호재도 과연 한인타운에 어떻게 영향을 미칠 지 알 수 없다. 캘리포니아 집값 불패, 사두고 버티면 오른다는 시세차익의 전략이 더 이상 어려운 이유는 또 있다. 많은 기업들과 젊은 중산층 인구가 집값이 싼 타주로의 이주가 진행되고 있어서 가격이 오르는데 먹구름이 끼기 시작했고, 렌트비가 높아져 홈리스 인구가 늘어나는 상황에 저가 아파트들의 수요가 늘어나는 등 렌트비 인상이 점차 둔화되고 있다.

주거용 부동산과는 달리 리테일용 상업 부동산 구매에 관심을 가지시는 분들에게는 최적의 호기인 시점이다. 남가주에 위치한 대형 쇼핑센터 매물이 투자율이 8% 넘는 것도 보이고 요즘 미국에서 대세로 많은 사람들이 관심을 가지고 있는 조지아주에는 신축 리테일 상가 7% 도 만날 수 있기 때문이다. 칙필레, 치폴레, 레이징케인, 맥도널드, 파파이스,그로서리 아울렛, 퍼블릭스 마켓, 스마트앤파이널등 이런 유명 퀵서비스 레스토랑과 마켓 들은 10년에서 15년씩 리스 계약기간이 남아 있고 랏이 단독으로 분리가 되어 있으며 비교적 가격대가 1백만불대부터 접근할 수 있다.
리테일용 상업 부동산 구입을 위해서 11월 중순 현재 은행에 문의하시면 대략적으로 이자율은 6.5% 대로 제공받으실 것이다. 보다 많은 바이어들이 매입에 관심을 보이기 시작하고 있다. 올 후반기 들어서 투자 매물의 투자율이 이자율보다 나은 7% 대 매물도 많이 나타나고 있는 등 전반적으로 가격이 이자율보다 좋아지는 상황으로 전환이 될 수도 있다.

중산층 인구 감소세가 여전한 남가주의 경우 아파트와 같은 주거용 유닛 보다는 매월 꾸준한 수입이 보장된 안정된 코퍼레잇 세입자가 트리풀넷 리스 계약되어 관리가 거의 없는 상가부동산이 현명한 투자가 될 것이고, 중장기 시세차익 전략은 캘리포니아 보다는 조지아주, 사우스캐롤라이나 테네시주 와 같이 공장유입과 인구 증가 지역에서 훨씬 기회가 많을 것으로 보이며 타주 부동산 투자는 관리 문제 때문에 주거용 부동산 보다는 세입자가 직접 관리를 담당해서 주인의 관리가 없는 트리풀넷 상가에 투자하는 방법이 최선이다.

해리정
한바다 부동산 대표
(213) 626-9790