오늘은 리스 펜던스 (Lis Pendens), 또는 소송계류통고문에 대해서 말씀드리겠습니다. 우리가 부동산을 거래할 때에는 부동산에 영향을 주는 모든 양도문서를 점검하는 Title Search를 하게 되는데, 이 과정 중에서 간혹 집주인을 상대로 건물의 소유권이나 땅의 지역권에 대한 소송이 걸려있음을 알리는 공공문서를 발견할 수 있습니다. 이러한 문서를 Lis Pendens라고 하는데, 캘리포니아에서는 Notice of Pendency of Action 이라고 명칭하고 있습니다. 일반적으로, 원고는 피고를 상대로 부동산 소유권에 관련된 소송을 접수하게 되면  리스 펜던스를 작성하여 부동산이 속해 있는 County 기록 부서에 등기하고, 복사본을 소송 당사자들에게 보낸 후, 법원에도 접수하게 됩니다.  

부동산의 소유권에 관한 소송에서 원고가 승리하게 된다면 피고는 소유하고 있는 부동산을 팔아 원고에게 법적 보상을 해야 하거나 그 소유권을 원고에게 넘겨줄 수도 있게 됩니다. 그러므로, 리스 펜던스는 부동산을 구입하려는 사람에게 소송의 결과에 따라 본인에게 피해가 발생할 수도 있다는 사실을 미리 알려주는 법적 효력이 있는 공공 문서이며 피고인이 본인의 부동산을 팔거나 그 소유권을 마음대로 사용하지 못하도록 묶어두는 효과가 있습니다. 즉, 우리가 부동산을 살 때에 리스 펜던스의 등기 여부를 미리 확인하지 않고 구입한 일로 발생하는 모든 피해는 구입자가 책임을 질수도 있기 때문에, Seller의 입장에서 리스 펜던스가 걸려있는 부동산을 파는 것은 힘듭니다.

만약 위험 부담을 안고서라도 리스 펜던스가 걸려 있는 부동산을 Buyer가 사기로 결정하였거나, 리스 펜던스의 등기 여부를 초기에 확인하지 못하고 거래가 상당히 진행된 이후에 이를 발견하였다면 buyer는 피고인인 seller가 소송의 원고 측과 리스 펜던스를 삭제할 수 있는 지에 대한 협상이 가능한지를 물어봐야 합니다. 하지만 실제로 이렇게 합의를 볼 수 있는 가능성은 상당히 적으며, 또한 법원은 아무런 합리적인 이유가 없는 부당한 소송이라고 판단되는 경우에만 리스 펜던스를 삭제해 주기 때문에 작은 실수로 인한 그 결과의 책임이 클 수가 있습니다. 그러므로, 우리는 부동산 거래를 하는 초기에 Title Search를 통해 작성되는 소유권 예비 보고서인 Preliminary Title Report를 정확히 살펴 이러한 피해를 입지 않도록 주의해야 하겠습니다.